Tendances et prix de vente des pharmacies, région par région. - Transaction officine - Le Moniteur des pharmacies.fr
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Alors que le marché des transactions d’officines est en baisse en volume en 2022, l’inflation des prix de cession en pourcentage du chiffre d’affaires se confirme sur l’ensemble du territoire quelle que soit la taille de l’officine. Les disparités s’accroissent toujours entre petites et grandes pharmacies.

La crise sanitaire est retombée en 2022, mais malgré le retrait des activités Covid-19, surtout à compter du second semestre, l’exercice écoulé est de nouveau marqué par une croissance record liée principalement aux médicaments chers, à l’activité Covid-19 résiduelle et à l’augmentation de la fréquentation des pharmacies. Les nouvelles missions ont drainé une population plus importante vers les officines, notamment la vaccination contre la grippe. Les évolutions sont extrêmement variables d’une officine à l’autre et fonction de ses possibilités à s’adapter aux nouvelles missions et à répondre à l’activité Covid-19.
Mais à la différence de 2021, l’inflation s’est invitée dans l’économie de l’officine, impactant les coûts d’exploitation et notamment les frais de personnel, dont la hausse est aussi la conséquence des tensions persistantes sur le marché du travail.
Est-ce lié à ce léger et conjoncturel durcissement du contexte de l’installation, à celui des élections présidentielles qui traditionnellement suscite de l’attentisme, et à la hausse des taux d’intérêt à partir de mai/juin 2022 qui rend les financements plus élevés et, par conséquent, apporte une difficulté supplémentaire pour les jeunes diplômés ? Toujours est-il que le nombre de transactions a baissé en 2022. Principalement dans la catégorie des officines de moins de 1,2 M€ de chiffres d’affaires. Elles ne représentent plus que 15 % des transactions, contre 25 % l’année dernière.

Des prix de cessions en forte hausse

La hausse des taux d’intérêt n’a pas affecté la valorisation des officines. La moyenne des prix de cession estimée par Interfimo progresse en 2022 de 4 points à 87 % du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT) pour les officines réalisant plus de 1,2 M€ de CA HT et de 4 points également à 64 % du CA HT pour les officines de moins de 1,2 M€ de CA HT. Cette tendance haussière des prix se retrouvent également au niveau de l’évolution des prix de cession moyen en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) : + 0,1 point à 6,7 fois l’EBE pour les pharmacies de plus de 1,2 M€ et + 0,2 point à 5,4 fois l’EBE pour les officines sous les 2 M€ de CA HT. Cependant, ces moyennes perdent de plus en plus de leur intérêt car les prix de cession sont de plus en plus dispersés. 60 % des transactions d’officine de plus de 1,2 M€ de CA HT sont comprises entre 5 et 8,3 fois l’EBE, contre 5 et 8 fois l’EBE en 2021. Ces dispersions s’amplifient également pour cette catégorie d’officines dans les analyses des prix en pourcentage du CA HT : 60 % des transactions sont comprises entre 74 % et 100 % du CA HT contre 72 % et 96 % en 2021. Les recherches des acquéreurs se focalisent toujours plus sur les belles affaires. Ils préfèrent être titulaires dès la première installation d’une officine de taille importante, quitte à s’associer au besoin avec un investisseur. Mais ils ne dédaignent pas pour autant à acheter seul une petite officine à prix bradé à condition que son emplacement soit bon et qu’elle n’ait pas de difficultés à maintenir son CA, voire à le développer.

En volume

L’année 2022 enregistre 1490 mutations (fonds + parts), soit une baisse de 7% par rapport à 2021. La possibilité d’amortir le fonds de commerce lors d’une acquisition comme l’autorise la loi de finances pour 2022 n’a pas dynamisé le marché. Les cessions de titres de société (46,10% contre 42% des transactions en 2021) sont de plus en plus prépondérantes. Elles se réalisent notamment au travers d’achats de titres en nom propre ou indirectement, par l’intermédiaire d’une SPF-PL ; plus d’une pharmacie sur deux exerce aujourd’hui sous forme de SEL. L’animation du marché est portée par les primo-installations et les départs en retraite, alors que les ventes/réinstallations en cours de carrière restent marginales.

En valeur

La tension sur les prix s’accentue, notamment sur les pharmacies de taille importante où le prix négocié peut être supérieur à la valorisation économique, du fait d’une offre assez faible et d’une forte demande. Pour les officines de plus de 2,4 M€, le prix de cession moyen atteint les 92% du CA. La moyenne des prix de cession masque des disparités très marquées entre les différentes catégories d’officines, notamment selon leur taille. Sur le marché des cessions d’officines de plus de 1,2 M€, le prix de vente moyen selon la taille oscille entre 78% pour les pharmacies de CA compris entre 1,2 M€ et 1,6 M€ (+0,2 point par rapport à 2021) et 92% pour celles de plus de 2,4 M€ de CA (+2 points). La plus forte hausse des prix se situe dans la tranche de CA HT comprise entre 1,6 et 2 M€.

Une configuration différente des prix en fonction du mode de valorisation

Au niveau des prix régionaux exprimés en pourcentage du CA HT sur le seul marché des transactions d’officine de plus de 1,2 M€ de CA HT, la majorité des régions sont en hausse. Les prix moyens les plus chers sont relevés en Bretagne (93%), en Nouvelle Aquitaine (90%) en Corse (90%), en PACA (89%), à Paris (89%) et en Pays de la Loire (89%) et les plus bas en Bourgogne Franche Comté (77%), et dans le Grand-Est (81%). Par contre, la carte de France des prix de cession au regard de la rentabilité présente une configuration différente de celle des prix en fonction du CA HT. Les prix les plus élevés en multiple de l’EBE s’observent en Bretagne (7,3), en Ile-de-France (7,0) et à Paris (7,0).

La tendance prévisible en 2023 : une augmentation des prix de cessions des officines de 2 M€ et plus.

Le renchérissement des prix de cession des pharmacies de 2 M€ et plus pourrait se poursuivre, sauf si les taux d’emprunt venaient encore à augmenter fortement. Les vendeurs pourraient aussi chercher à tirer profit de la possibilité d’amortir le fonds de commerce dans le cadre d’une acquisition. Les prix pourraient alors se déconnecter bien plus de toute notion économique. Les départs en retraite vont s’amplifier, d’où un rapport nombre de vendeurs/nombre d’acheteurs très favorable à ces derniers qui tiennent plus que jamais le marché en main sur les affaires petites et moyennes.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA HT et en multiple de l’EBE en 2022) pour les officines de CA HT supérieur à 1200 k€


Région

Prix de vente moyen en % du CA HT

Prix de vente moyen en multiple de l'EBE

Nouvelle Aquitaine

90 %

6,4

Bourgogne
Franche-Comté

77 %

5,8

Bretagne

93 %

7,3

Centre Val de Loire

84 %

6,9

Grand Est

81 %

6,8

Corse

90 %

6,8

Ile de France
Hors Paris

86 %

7,0

Occitanie

88 %

6,5

Hauts-de-France

88 %

6,8

Normandie

87 %

6,4

Paris

89 %

7,0

Pays de la Loire

89 %

6,6

Provence
Alpes-Côte d'Azur

89 %

6,9

Auvergne Rhône-Alpes

84 %

6,5

DOM

81 %

6,4


Sources : données Interfimo - avril 2023


Pour en savoir plus :
Tour de France des transactions

Alarm

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