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La 26e édition de l’étude annuelle sur les prix et valeurs des pharmacies d’Interfimo démontre la stabilité des prix en 2019, avec des disparités toujours très importantes selon la taille et la situation géographique. Seul fait saillant : le marché a été moins animé. Surprenant.

PAR FRANÇOIS POUZAUD

Le marché des transactions d’officines a trouvé son rythme de croisière, avec des niveaux de prix proches de la valeur économique et un prix moyen France entière stable depuis cinq ans. Un équilibre économique et financier s’est établi autour de 76 % du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT) : ce prix moyen, observé la première fois en 2015, est reconduit pour la quatrième année consécutive. Le prix de cession moyen des officines exprimé en fonction du degré de rentabilité est également stable à 6,2 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE), exception faite des ajustements du marché de 0,1 point à la hausse ou à la baisse.
« La stabilité des prix correspond à une réalité économique », explique Hervé Ferrara, associé gérant de Pharmacessions. Interfimo souligne que 2019 s’inscrit dans la continuité de 2018 avec une progression du CA de l’ordre de 2 %, accompagnée d’une augmentation de la marge brute globale en valeur, et un EBE stable. « On est au prix correct d’une pharmacie, renchérit Jérôme Capon, directeur du réseau Interfimo. En revanche, les dispersions d’une officine à l’autre selon la taille ou la localisation s’amplifient. » Entre le nouveau repli des prix des très petites officines et la légère progression des très grandes pharmacies, « les moyennes ne veulent plus rien dire  », réitère-t-il, comme chaque année. L’éparpillement des prix en multiple de l’EBE se répercute sur la configuration d’un marché de la transaction de plus en plus asymétrique qui s’étire vers les valeurs les plus élevées : la courbe de dispersion de 2019 reste marquée par une proportion significative de pharmacies valorisées à un prix supérieur à 7,5 fois l’EBE, représentant plus de 20 % des cessions.

Prix cassés et primes à la taille

L’attractivité des « petites » officines au CA inférieur à 1 M€ est en déclin aux yeux des acquéreurs. Et lorsqu’elles trouvent preneur, c’est souvent à des prix très en deçà de la moyenne du marché. « Sur ces affaires, les acquéreurs sont la plupart du temps en position de force et les négociations font souvent plonger les prix à des niveaux de l’ordre de 30 % du chiffre d’affaires », souligne Marie-Gabrielle Tingaud, dirigeante du cabinet Channels. Certains cédants, faute de vendre au prix espéré, ne peuvent parfois pas partir à la retraite à l’âge souhaité et sont contraints de continuer d’exercer. A contrario, les officines de taille plus importante font l’objet d’une « prime » à l’achat. « On constate pour ces dernières que les acquéreurs sont parfois prêts à dépasser les prix moyens habituels du secteur, avec des prix excédant 90 % du CA HT, voire 100 % lorsque la rentabilité et l’emplacement sont exceptionnels », ajoute-t-elle. Cyrille Agot, à la tête de Planète Officine, confirme la montée des enchères sur les biens les plus recherchés et le faible positionnement des acquéreurs sur les petites affaires : « Beaucoup de ces produits sont à la vente mais ils n’intéressent plus grand monde. »

Le grand écart des prix selon l’implantation

Nadine Maquet, directrice de GTF Pharma, constate également ce phénomène de rupture du marché de la transaction selon la taille des pharmacies mais, comme elle l’explique, « la dispersion est également fonction de la localisation et de l’implantation de l’officine ». La taille n’est pas le seul élément différenciant et, pour un même chiffre d’affaires, les écarts de prix peuvent être particulièrement marqués sur les territoires majoritairement ruraux, où la désertification médicale est légion. « Trouver un acquéreur pour une officine rurale implantée dans une zone de désertification médicale est compliqué, il faut que le vendeur fasse des efforts importants sur le prix pour la rendre attractive », abonde dans le même sens Cyrille Agot. A l’inverse, « le titulaire d’une pharmacie rurale de 3,2 M€ de CA, issue d’un regroupement et ayant été transféré à côté d’une maison médicale, a refusé une offre d’achat à 95 % du CA HT », indique-t-il.
En milieu urbain, Nadine Maquet dresse le même constat : « Entre deux pharmacies de 2,5 M€ de CA, l’une située dans un quartier populaire, l’autre dans un centre-ville animé d’une ville habitée par des ménages plus aisés, la différence de prix peut varier de 5 à 15 points. »
Ce marché des transactions plus hétérogène que jamais et au relief très inégal doit pousser les acquéreurs à davantage de vigilance et de réflexion stratégique en amont d’une opération de reprise.
Les primo-accédants lorgnent les officines moyennes
Pourtant en bas de l’échelle, les pharmacies de chiffre d’affaires compris entre 1,2 M€ et 1,6 M€ voient leur prix moyen progresser en 2019. « Ce marché correspond à celui de la première installation, les pharmacies de cette taille ont généralement peu de charges et des loyers très corrects et dégagent une rentabilité qui permet de rémunérer convenablement le jeune titulaire (au coefficient 500). Les acquéreurs sont souvent accompagnés dans leur projet par un groupement et l’officine est mise sous enseigne pour faire gagner de la marge à son titulaire », remarque Jérôme Capon. Avec la démocratisation des modes de financement alternatifs, proposés par différents acteurs du marché (fonds d’investissement, grossistes, groupements, etc.) et destinés à octroyer un financement complémentaire à l’apport personnel du pharmacien, « le marché de la première installation est actif », confirme Claude Artaud, directeur général de l’Auxiliaire Pharmaceutique. « Avec la raréfaction des affaires de 2,5 M€ de CA et plus, les pharmacies de 1,2 M€ à 1,6 M€ deviennent une cible plus importante, elles ont encore de réelles opportunités et les groupements font passer ce message auprès des jeunes », reprend Nadine Maquet. Et Marie-Gabrielle Tingaud de compléter : « Les boosters d’apport tirent aussi le prix de ces officines à la hausse. »
Les primo-accédants se laissent séduire également par les officines rurales moyennes avec un environnement médical stable. « Elles sont appréciées à 50 % du CA HT et offrent des conditions d’installation confortables pour un jeune », souligne Hervé Ferrara. Cela se justifie notamment par des loyers plus bas, par des partenaires bancaires enclins à prêter avec un apport personnel plus faible et par la possibilité sur certains territoires de bénéficier des exonérations fiscales comme celles applicables pour les zones de revitalisation rurales.

La surprise de la baisse des volumes

Le volume des cessions en 2019 est sorti de sa trajectoire dessinée depuis 2015 à la hausse. Après trois années de progression (+ 18 % sur la période), c’est le coup d’arrêt, contre toute attente, compte tenu de la pyramide des âges de la profession. Avec 950 cessions de fonds ou apports en société, le marché recule de 7 % par rapport à 2018. De leur côté, les cessions de parts progressent plus timidement (+ 1 % en 2019 à 570 cessions) et ne compensent pas le recul des cessions de fonds.

Au final, l’année 2019 totalise 1 520 mutations contre 1 580 en 2018, soit une régression de 4 %. « Ce recul des volumes n’est pas très logique alors qu’ils devraient, au contraire, s’accélérer avec les départs à la retraite », commente Claude Artaud. Si les seniors diffèrent leur sortie, ce n’est pas dans l’espoir d’une remontée des prix mais parce que leur santé leur permet de conserver un outil de travail qui leur procure une rémunération bien supérieure à leur future retraite. Néanmoins, « les problèmes techniques liés au Covid-19 pourraient peut-être les précipiter », pense Nadine Maquet. En effet, ils entraînent des contraintes supplémentaires d’exercice qui pourraient devenir pesantes à la longue. Jérôme Capon et Hervé Ferrara avancent une raison financière : la fiscalité d’une cession d’un fonds apporté préalablement à une société est plus lourde pour le cédant qui doit payer un boni de liquidation pour récupérer son capital (sauf à le laisser dans la société en vue d’une réinstallation). Vendre des parts est fiscalement plus avantageux.

À RETENIR
- L’année 2019 enregistre 1 520 mutations d’officines, un chiffre qui correspond à une régression de 4 % par rapport à 2018.
- Le taux de rotation pour 1 000 officines est de 73 (contre 75 en 2018).
- Le prix de cession moyen national se maintient à 76 % du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT) et à 6,2 fois l’excédent brut d’exploitation (+ 0,1 point en un an).
- Les disparités se creusent sur les prix de cession moyens entre officines à petit ou important chiffre d’affaires. En 2019, 27 points séparent les pharmacies réalisant moins de 1,2 M€ de CA des pharmacies réalisant plus de 2,4 M€ de CA (contre 24 points en 2018).


Prix et valeurs des pharmacies en 2019 : les 6 points à retenir

PAR FRANÇOIS POUZAUD

Evolution du prix de cession moyen en pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT)

Evolution du prix de cession moyen en pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT)
L’analyse
Pour la cinquième année consécutive, la moyenne des prix de cession France entière est stable à 76 % du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT). Cette stabilité moyenne des prix masque toujours de fortes disparités, notamment en fonction de la taille de l’officine et de son emplacement. Toutefois, la stabilité gagne du terrain. Depuis 2017, l’évolution du prix de cession moyen des officines de plus de 1,5 M€ de CA est en plateau, à 84 % du CA HT en 2019. Et du côté des officines de moins de 1,5 M€ de CA, la baisse des prix s’émousse depuis deux ans pour atterrir en 2019 à 65 % du CA HT.

Evolution du prix de cession moyen en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE)

Evolution du prix de cession moyen en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE)
L’analyse
Les prix en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) sont quasiment stables sur le plan national. La hausse de 0,1 point à 6,2 fois l’EBE résulte d’un ajustement du marché après la baisse de 0,2 point en 2018. Depuis 2015, les prix sont quasiment stables, l’approche par l’EBE étant désormais privilégiée dans la plupart des transactions.

Les prix de cession par niveau de chiffre d’affaire (CA)

Graphe des prix de cession par niveau de chiffre d’affaire (CA)
L’analyse
Sans surprise, les fortes disparités de prix demeurent en fonction de la taille des officines. Les écarts de prix se sont même creusés entre les petites officines de moins de 1,2 M€ et celles réalisant plus de 2,4 M€ de chiffre d’affaires (CA). Les premières se sont négociées en moyenne à 59,5 % du CA hors taxes (- 2,2 points versus 2018) et les secondes se sont vendues à 86,4 % du CA hors taxes (+ 0,9 point). Le prix de cession moyen des officines entre 1,2 et 1,6 M€ progresse également (+ 1,7 point à 74,8 % du CA hors taxes), celles-ci pouvant entrer dans des opérations de rachats stratégiques ou de première installation.

Les prix en pourcentage du CA HT

Moyenne France entière : 76 % du CA HT
L’analyse
La moyenne nationale, stable, recouvre des évolutions régionales contrastées. Cinq régions connaissent une baisse de leur prix moyen, sept régions plus Paris et les départements d’outre-mer (DOM) sont en progression, seule une région (Provence-Alpes-Côte d’Azur) reste stable. Malgré une forte hausse de son prix moyen (+ 4 points) qui s’explique par une raréfaction importante des cessions d’officines de moins de 1,5 M€, l’Ile-de-France reste parmi les régions les moins valorisées avec le Centre-Val de Loire et la Bourgogne-France-Comté. Sujettes à de très faibles variations de prix, la Normandie et la Nouvelle-Aquitaine sont, comme en 2018, les deux régions les plus chères de France.

Ces moyennes, exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT), reposent sur l’étude de plus de 900 cessions de fonds d’officine et de parts de société, soit 60 % des mutations. Les très petites officines (CA inférieur à 450 000 €), qui relèvent d’un marché spécifique, de même que quelques cessions intervenues à des prix exceptionnels, n’ont pas été prises en compte.

Les prix en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE)

Moyenne France entière : 6,1 x l’EBE
L’analyse
Sept régions sur douze plus la Corse suivent la tendance à la hausse des prix au regard de la rentabilité. Toutefois, elle reste mesurée, excepté pour l’île de Beauté (+ 0,8 point) et l’Ile-de-France hors Paris (+ 0,6 point). Trois régions sont stables et deux sont à la baisse, et ce, de manière significative (- 0,4 point). Dans les départements d’outre-mer (DOM), les prix sont valorisés un peu au-dessus de la moyenne nationale à 6,4 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE). Le Grand Est, déjà en hausse en 2017 et 2018, gagne 0,3 point, demeurant plus que jamais la région la plus fortement valorisée.

L’animation du marché

Moyenne France entière : 73 mutations pour 1000 officines
L’analyse
La baisse des transactions en 2019 se ressent sur une grande majorité des régions (neuf sur treize). Cinq d’entre elles accusent une chute de leur taux de rotation de 7 points ou plus. Malgré un marché moins animé en 2019, les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Normandie restent les plus dynamiques avec un taux supérieur à 80 cessions pour 1 000 officines. La Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est et la Bretagne sont les trois marchés régionaux les moins animés de France.

Les chiffres indiquent pour chaque région le nombre de mutations pour 1 000 officines
(cessions de fonds ou apports en société et cessions de parts sociales).

Pour en savoir plus :
Tour de France des transactions


Pour aller plus loin

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