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Transactions 2017 : des prix remarquablement stables


Le marché des transactions d’officines est arrivé à un juste équilibre en prix. Depuis trois ans, les prix n’augmentent plus ni ne baissent, s’agissant notamment des prix de cession exprimés par rapport au chiffre d’affaires HT. Ils contentent à la fois vendeurs et acquéreurs, mais aussi ceux qui les financent, les banques, qui les jugent raisonnables d’un point de vue financier.
L’attentisme des acteurs se dissipe petit à petit, les uns prenant conscience qu’il est temps de vendre (en particulier les titulaires plus qu’en âge de partir à la retraite), les autres réalisant que rien ne sert d’attendre davantage pour s’installer, s’ils disposent des capitaux propres pour le faire. D’ailleurs, la constitution d’un apport personnel est moins un problème aujourd’hui, avec la panoplie des solutions de financement complémentaires proposées par les groupements et les répartiteurs. Les transactions se réalisent donc aujourd’hui dans un climat beaucoup plus serein, d’autant que l’économie de l’officine est stable et les ratios comptables sont sains, loin des discours syndicaux alarmistes.
Le nombre de transactions a logiquement augmenté en 2017, plus fortement qu’en 2016. La vague du papy-boom est bien là et va s’amplifier dans les prochaines années, ce qui est de bon augure pour la fluidité des cessions et le renouvellement de la profession.

Des cessions à des « prix économiques »
Le prix moyen France entière se maintient à 76 % du CA HT et progresse légèrement de 0,1 point à 6,3 fois l’EBE. Cependant, les moyennes nationales cachent des disparités qui s’accroissent entre les petites et les grandes officines. Les prix des premières baissent tandis que les prix des secondes augmentent : dans ce marché à deux vitesses, les écarts au niveau des prix moyens de ces deux catégories d’officines se creusent pour atteindre plus de 22 points. L’effet de rareté des affaires de taille importante joue en faveur des officines de plus de 2 M€ de CA. Près d’une pharmacie sur quatre s’est valorisée en 2017 à 7,5 fois l’EBE et plus.
La taille de l’officine reste donc un critère de valorisation déterminant. La baisse des prix reste présente pour les officines de moins de 1 600 k€ de CA (1 point en moyenne selon la taille). En revanche, les officines de  plus de 2 000 k€ de CA tirent leur épingle du jeu, valorisées en moyenne à 84,4 % du CA HT (+ 0,9 point par rapport à 2016).
Les acquéreurs préfèrent être titulaires dès la première installation d’une officine de taille importante, quitte à s’associer au besoin avec un investisseur. Mais ils ne dédaignent pas acheter seul une petite officine à prix bradé à condition que son emplacement soit bon et qu’elle n’ait pas de difficultés à maintenir son CA, voire à le développer.

En volume
L’année 2017 enregistre 1550 mutations (fonds + parts), soit une hausse de 9 % par rapport à 2016. Les volumes de transactions augmentent au travers des cessions de fonds  (+ 8 %, environ 1000 cessions), et plus encore des cessions de parts sociales (+ 11 %, soit 550 cessions annuelles enregistrées). Cette dernière tendance devrait se poursuivre et s’accélérer : près d’une pharmacie sur deux exerce aujourd’hui sous forme de SEL.
L’animation du marché est portée par les primo-installations et les départs en retraite (plus de 1350 en 2017), alors que les ventes/réinstallations en cours de carrière restent très timorées.

En valeur
La moyenne des prix de cession masque des disparités très marquées entre les différentes catégories d’officines, notamment selon leur taille. Les achats coup de cœur sont devenus exceptionnels. Les acheteurs ne s’engagent que sur un prix en cohérence avec la valeur économique de l’officine et leur apport personnel.
Concernant les prix de cession par niveau de CA, les petites officines sont de plus en plus faiblement valorisées par rapport aux grandes pharmacies. Ainsi, le prix de vente moyen selon la taille oscille entre 62 % pour les pharmacies de CA inférieur à 1,2 M€ (baisse de - 0,7 point par rapport à 2016) et 84,4 % pour celles de plus de 2 M€ de CA (+ 0,9 point).
Concernant les prix de cession par type d’officine, les pharmacies des centres commerciaux –généralement de taille importante – demeurent les plus valorisées en 2017 à 89,8% du CA HT en moyenne. A l’opposé, le prix moyen des pharmacies de quartier, les plus faiblement appréciées, s’établit à 70,1 % du CA HT. En 2017, l’évolution des prix en fonction de la taille et la typologie d’officine a été beaucoup moins homogène que les années précédentes.

Une configuration différente des prix en fonction du mode de valorisation
La situation géographique n’est plus un critère déterminant du prix de cession. En pourcentage du CA HT, les prix moyens les plus chers sont relevés en Bretagne (85 %) et en Normandie (83 %) et les plus bas à Paris (69 %), en Ile-de-France (64 %) et dans le Centre-Val de Loire (72 %). En revanche, la carte de France des prix de cession au regard de la rentabilité présente une configuration fort différente de celle des prix en fonction du CA HT. Les prix les plus élevés en multiple de l’EBE s’observent à Paris (6,8), en PACA (6,8), en Corse (7) dans le Grand Est (7) et en Occitanie (7,1).

La tendance prévisible en 2018 : une stabilisation des prix, une augmentation des cessions
La valorisation moyenne des fonds en multiple de l’EBE étant raisonnable et la pénurie de biens à la vente dans la catégorie des pharmacies de 2 M€ et plus devraient concourir à la stabilisation du prix France entière. Les départs en retraite vont s’amplifier, d’où un rapport nombre de vendeurs/nombre d’acheteurs très favorable à ces derniers qui tiennent plus que jamais le marché en main sur les affaires petites et moyennes.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA HT en 2016)

Région Prix de vente moyen en % du CA HT Prix de vente moyen en multiple de l’EBE
Aquitaine
Poitou-Charentes
Limousin
78 % 6
Bourgogne
Franche-Comté
74 % 6,5
Bretagne 85 % 5,9
Centre 72 % 5,6
Champagne-Ardennes
Lorraine
Alsace
77 % 7
Corse 83 % 7
Ile de France - hors Paris 64 % 6,1
Midi-Pyrénées
Languedoc-Roussillon
78 % 7,1
Nord
Pas-de-Calais
Picardie
73 % 5,9
Normandie (Basse et Haute) 83 % 6,3
Paris 69 % 6,8
Pays de Loire 77 % 6,1
Provence
Alpes-Côte d'Azur
80 % 6,8
Rhône-Alpes
Auvergne
77 % 6,2

Sources : données Interfimo - avril 2018


Pour en savoir plus :
Tour de France des transactions

Pour aller plus loin



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