Tendances et prix de vente des pharmacies, région par région. - Transaction officine - Le Moniteur des pharmacies.fr
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Le marché des transactions d’officines a affiché en 2021 un dynamisme jamais atteint jusqu’ici. Pour autant, le prix moyen de cession reste stable, mais il masque des disparités toujours plus fortes entre petites et grandes pharmacies.

La crise sanitaire a impacté le marché dans le bon sens, redonnant de l’ardeur aux vendeurs, majoritairement des titulaires en âge de partir à la retraite et lassés par la pandémie de Covid19, laquelle a mis à rude épreuve les organismes. Ils ont anticipé leur cessation d’activité. 2021 est une année record en nombre de départs à la retraite (1764 contre 1658 en 2020 et 1666 en 2019). La résilience économique dont a fait preuve l’officine au cours de ces deux dernières années a mis davantage en appétit les acquéreurs dans un secteur où les fondamentaux restent bons (activité boostée par les nouvelles missions, le dépistage, la vaccination, rôle du pharmacien « acteur de santé » renforcé, prix aujourd’hui mieux corrélés à la rentabilité, faiblesses des dépôts de bilan…). Tous les feux sont au vert. Le nombre de transactions a logiquement augmenté en 2021, preuve que la vague du Papy-Boom est bien là et va s’amplifier dans les prochaines années, ce qui est de bon augure pour la fluidité des cessions et le renouvellement de la profession.

Des cessions à des « prix économiques »… mais pas toujours

La moyenne des prix de cession estimée par Interfimo reste stable en 2021 à 78 % du chiffre d’affaires HT (CA HT) et à 6,3 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE). Cependant, cette moyenne perd de plus en plus de son intérêt car les écarts types ne cessent de se creuser. Les petites pharmacies de moins 1,2 M€ de CA s’écartent de plus en plus du marché, avec des prix de vente en baisse de 2 points à 60 % du CA HT. Les recherches des acquéreurs se focalisent sur les belles affaires. La tension sur les prix s’accentue, notamment sur les pharmacies de taille importante où le prix négocié peut être supérieur à la valorisation économique, du fait d’une offre assez faible et d’une forte demande. Les officines dont le CA est supérieur à 2 M€ se négocient en moyenne à 89 % du CA en 2021, soit 2 points de plus qu’en 2020. L’effet de rareté des affaires de taille importante fait que leurs prix déjà élevés grimpent encore sur le premier semestre 2022. Les acquéreurs préfèrent être titulaires dès la première installation d’une officine de taille importante, quitte à s’associer au besoin avec un investisseur. Mais ils ne dédaignent pas acheter seul une petite officine à prix bradé à condition que son emplacement soit bon et qu’elle n’ait pas de difficultés à maintenir son CA, voire à le développer.

En volume

L’année 2021 enregistre 1600 mutations (fonds + parts), soit une hausse de 6,45 % par rapport à 2020. Une nouvelle hausse liée essentiellement à un nombre record de départs en retraite. Le volume de ces opérations n’a jamais été aussi important, avec une prépondérance de plus en plus marquée des cessions de titres de société (+2 points, 42% des transactions en 2021), réalisées notamment au travers d’achats de titres en nom propre ou indirectement, par l’intermédiaire d’une SPF-PL ; plus d’une pharmacie sur deux exerce aujourd’hui sous forme de SEL. L’animation du marché est portée par les primo-installations et les départs en retraite, alors que les ventes/réinstallations en cours de carrière restent marginales.

En valeur

La moyenne des prix de cession masque des disparités très marquées entre les différentes catégories d’officines, notamment selon leur taille. Concernant les prix de cession par niveau de CA, les petites officines sont de plus en plus faiblement valorisées par rapport aux grandes pharmacies. Ainsi, le prix de vente moyen selon la taille oscille entre 60 % pour les pharmacies de CA inférieur à 1,2 M€ (baisse de - 0,2 point par rapport à 2020) et 90 % pour celles de plus de 2,4 M€ de CA (+3 points). La crise sanitaire, sur 2021, a remis en selle les pharmacies de centres commerciaux, grâce à un trafic et un chiffre d’affaires retrouvés, elles restent la typologie d’officine la mieux valorisée (89 % du CA HT, 7,7 fois l’EBE). En 2020, les officines rurales sont celles qui avaient bénéficié le plus de la tendance haussière des prix (+3 points à 80 % du CA HT). En 2021, elles subissent un effet de correction de marché (- 2 points). Les pharmacies de quartier, dont la fréquentation a été renforcée pendant la première année de la crise sanitaire, voient leur prix de cession moyen gagner 1 point à 75 % du CAHT. Les pharmacies de centre-ville sont stables en prix à 77 % du CA HT.

Une configuration différente des prix en fonction du mode de valorisation

Au niveau des prix régionaux exprimés en pourcentage du CA HT, il y a quasiment autant de régions en hausse (6) que de régions en baisse (7). Les prix moyens les plus chers sont relevés en Pays-de-Loire (84 %), en Paca (83 %) et en Bretagne (83 %) et les plus bas en Bourgogne Franche Comté (70 %), à Paris (71 %), en Ile-de-France (71 %) et dans le Centre-Val de Loire (73 %). En revanche, la carte de France des prix de cession au regard de la rentabilité présente une configuration fort différente de celle des prix en fonction du CA HT. Les prix les plus élevés en multiple de l’EBE s’observent dans le Grand Est (7,2), en Occitanie (6,9) à Paris (6,7) et dans les Dom (6,6).

La tendance prévisible en 2022 : une augmentation des prix de cessions des officines de 2 M€ et plus.

Le renchérissement des prix de cession des pharmacies de 2 M€ et plus pourraient créer une bulle financière sur les biens les plus recherchés, les vendeurs pouvant chercher à tirer profit d’une conséquence de la loi de finances pour 2022 et de la possibilité d’amortir le fonds de commerce dans le cadre d’une acquisition. Les prix pourraient alors se déconnecter de toute notion économique. Les départs en retraite vont s’amplifier, d’où un rapport nombre de vendeurs/nombre d’acheteurs très favorable à ces derniers qui tiennent plus que jamais le marché en main sur les affaires petites et moyennes.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA HT et en multiple de l’EBE en 2021)


Région Prix de vente moyen en % du chiffre d’affaires (CA) HT Prix de vente moyen en multiple de l’EBE
Nouvelle Aquitaine 81% 6,4
Bourgogne Franche-Comté 70% 5,7
Bretagne 83% 6,3
Centre Val de Loire 73% 5,4
Grand Est 80% 7,2
Corse 73% 5,9
Ile de France Hors Paris 71% 6,3
Occitanie 81% 6,9
Hauts-de-France 78% 6,0
Normandie 81% 6,1
Paris 71% 6,7
Pays de la Loire 84% 6,2
Provence Alpes-Côte d’Azur 83% 6,2
Auvergne Rhône-Alpes 76% 6,5
DOM 76% 6,6

Sources : données Interfimo - avril 2022


Pour en savoir plus :
Tour de France des transactions

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