Tour de France des transactions - Transaction officine - Le Moniteur des pharmacies.fr
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DROM-COM

PAR YVES RIVOAL
Coordination éditoriale : Laurent Lefort
Secrétaire général de la rédaction : Anthony Le Breton

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NOUVELLE AQUITAINE
Attractive et dynamique

« Sur le premier semestre 2023, le marché de la transaction est resté très dynamique en Nouvelle-Aquitaine. La région continue d’attirer les candidats à l’installation, et nous avons enregistré des volumes de transactions importants, comme depuis deux ou trois ans » , assure Donald Mongay, associé en charge de la région au sein du cabinet Pharmathèque. Les trois quarts des demandes ciblent l’agglomération bordelaise et le littoral de la Charente-Maritime jusqu’au Pays basque. « Ce marché spécifique s’étend même surune zone de 20 km à l’intérieur des terres, avec des titulaires qui veulent vivre sur la côteet acceptent de travailler à 20 ou 30 minutesde leur domicile » , précise Donald Mongay.Dans ces secteurs, les pharmacies se négocient toujours à des prix de vente supérieurs à la moyenne nationale, les officines de plus de 2 M€ se valorisant à plus de 100 % du chiffre d’affaires (CA) et jusqu’à 8 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE). « Ailleurs, les prix ont commencé à diminuer, constate Donald Mongay. Pénalisés par la hausse des taux d’intérêt, les acheteurs formulent des propositions plus basses. Une pharmacie de 2 M€, qui se serait vendue il y a un an à 90 % du CA, se négocie aujourd’hui à 85 %, avec un délai de vente qui s’est sensiblement allongé. Pour les officines de moins de 1,2 M€, la chute est drastique, certaines officines se vendant à 60 % du CA, voire en dessous. » Donald Mongay s’attend d’ailleurs à enregistrer une nouvelle baisse de prix au second semestre, baisse qui devrait épargner les secteurs les plus recherchés. Dans la région, les pharmacies de centres commerciaux ont toujours la cote. « Les officines de gros bourg sont aussi très recherchées car elles se distinguent souvent par un CA assez élevé, un loyer modéré et peu de concurrence. Et sont donc en général très rentables, souligne-t-il. La situation est plus compliquée pour les pharmacies de centre-ville sans projet et les petites pharmacies rurales qui ont plus de mal à trouver preneur. » La plupart des transactions concernent des pharmaciens du cru. « Mais nous accueillons aussi un nombre croissant de candidats d’autres régions pour une première, une deuxième ou une troisième installation, attirés par la qualité de vie sur le littoral Atlantique. Beaucoup renoncent en découvrant les prix pratiqués dans les zones les plus recherchées » , confie Donald Mongay.

CENTRE VAL DE LOIRE
Des volumes stables

« Dans cette région semi-rurale, le volume de transactions se maintient depuis le début de l’année, malgré la pression des taux d’intérêt, observe Léandre Lisbona, associé partenaire du cabinet Guerry pour la région Centre-Val de Loire. La demande se concentre essentiellement sur les agglomérations de Tours,en Indre-et-Loire, et Orléans, dans le Loiret, et par extension sur ces départements, qui bénéficient de la présence de la faculté de pharmacie à Tours. Blois et le Loir-et-Cher sont un peu moins prisés, mais restent tout demême attractifs du fait de la proximité avec la cité tourangelle. Le marché est beaucoup plus compliqué dans l’Indre ou dans le Cher où seules les pharmacies de plus de 2 M€ arrivent à se vendre. » Côté valorisation, la région affiche des prix en deçà de la moyenne nationale. Toutefois, « les agglomérations de Tours et d’Orléans font figure d’exception, avec des valeurs qui s’en rapprochent, les officines senégociant à 6 ou 7 fois l’excédent brut d’exploitation pour les plus demandées, précise Léandre Lisbona. D’une manière générale, le prix des pharmacies dans la région est trop élevé par rapport à la réalité du marché. A un moment donné, il va falloir que les vendeurs acceptent de revoir leurs prétentions à la baisse. » Comme partout en France, les acheteurs privilégient les belles pharmacies, « celles qui font plus de 2 M€ de chiffre d’affaires, et possèdent une surface de plus de 250 ou 300 m² pour pouvoir développer les nouvelles missions, constate-t-elle. La donne est plus compliquée pour les officines de centre-ville disposant d’une petite surface de vente. Sans possibilité d’extension ou de regroupements, elles ont du mal à trouver preneur. » La région compte aussi beaucoup de petites pharmacies debourg pour lesquelles la situation est encore plus dramatique lorsqu’il n’y a plus de prescripteurs au village. « Comme ils ne trouvent pas preneur, certains titulaires en sont réduits à mettre en place des solutions de typecrédit-vendeur qui les amènent à prêter l’argent à leur successeur pour qu’ils puissent acheter leur officine. A un prix dérisoire alors que ces pharmacies sont très rentables. Mais, le plus souvent, ces officines n’ont d’autres choix que de fermer leurs portes » , conclut Léandre Lisbona.

PACA
Moins de demandes

« Après une année 2022 exceptionnelle en matière de volume et devalorisation, on observe en Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca) un ralentissement de la demande sur les six premiers mois de l’année, constate Luc Javos, agent commercial Channels pour les Alpes-de-Haute-Provence, les Bouches-du-Rhône et le Vaucluse. Les acquéreurs ne semblent en effet plus aussi pressés de s’installer. Ils sont pris en tenaille entre l’augmentation des taux d’intérêt et la réticence des vendeurs à envisager une baisse des valorisations. Or, la situation économique des officines s’est dégradée en 2023. Les marges sont revenues à la normale, entre 29 et 31 %, et nous commençons à voir des dossiers, que nous avions montés alors que les taux étaient encore bas, qui désormais ne passent plus auprès des banques. Il y a donc fort à parier que la baisse de 10 à 15 % du pouvoir d’achat observée dans les transactions immobilières va aussi se répercuter dans les mois qui viennent sur le circuit officinal. » C’est sur le littoral des Alpes-Maritimes, des Bouches-du-Rhône et du Varque l’on retrouve les officines les mieux valorisées. « Sur la Côte bleue, à Cassis (Bouches-du-Rhône), à Sanary ou à Bandol (Var), les pharmacies se négocient encore entre 100 et 120 % du chiffre d’affaires (CA), confie Luc Javos. On retrouve les mêmes niveaux de prix dans des villes touristiques comme Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône) ou Apt (Vaucluse), et dans certains villages du Luberon comme Gordes ou Roussillon (Vaucluse). Même si les loyers y sont plus chers qu’ailleurs et peuvent pénaliser la rentabilité. » A Marseille (Bouches-du-Rhône), les niveaux de valorisationsont sensiblement inférieurs. « Dans le “triangle d’or” des 7e, 8e et 9e arrondissements, où se concentre une patientèle à fort pouvoir d’achat, les valorisations restent très confortables, autour de 90 % du CA et 8 fois l’excédent brut d’exploitation, note l’agent commercial. Dans les quartiers nord ou dans des villes populaires comme Avignon (Vaucluse), Vitrolles ou Marignane (Bouches-du-Rhône), le marché est tendu pour les pharmacies d’un CA inférieur à 2 M€. » Dernière particularité :la région Paca continue d’attirer des candidats venus d’ailleurs, notamment d’Ile-de-France. « Sur mon secteur, 30 % des acquisitions sont réalisées par des pharmaciens extérieurs à la région » , conclut Luc Javos.

AUVERGNE RHONE ALPES
La montagne,ça vous gagne

« Dans l’ancienne région Rhône-Alpes, le marché des transactions au premier semestre est resté aussi dynamique qu’en 2022, avec une offre importante et, en face, des acquéreurs venus de toute la France qui cherchent toujours à s’installer, attirés par le dynamisme de la région et la proximité des montagnes, souligne Matthieu Riberry, gérant du cabinet éponyme. Mais la hausse des taux d’intérêt commence à se faire sentir. Je ne serais pas étonné si une correction intervenait sur les prix au second semestre. » L’engouement pour les stations de ski observé ces dernières années semble s’être quelque peu atténué. « Avec le réchauffement climatique, les stations de basse altitude ont plus de mal à séduire les acquéreurs, constate Gloria Diaz, la négociatrice de l’Auxiliaire Pharmaceutique dans la région. Beaucoupde pharmaciens continuent de privilégier la qualité de vie et ont toujours en vie de s’installer dans des stations de haute-montagne ou dans les villages aux alentours. Résultat, le marché en Savoie et en Haute-Savoie, et à un degré moindre en Isère, se portetoujours aussi bien. » « Cet engouement se traduit d’ailleurs dans les valorisations. Certaines affaires de plus de 2 M€ peuvent parfois dépasser les 100 % du chiffre d’affaires (CA) HT et hors TVA à 0 %, alors que les prix sont nettement plus bas dans le reste de la région » ,ajoute Matthieu Riberry.A Lyon (Rhône), où les valorisations tournent en moyenne autour de 85 %,la partie ouest de la ville reste la plus prisée. « Le centre-ville n’est plus du tout recherché, et c’est aussi davantage compliqué dans les quartiers populaires de l’agglomération, souligne Gloria Diaz. Le constat est d’ailleurs sensiblement le même à Grenoble (Isère) où le centre-ville est délaissé par les acheteurs qui préfèrent s’installer dans les communes aux alentours de la ville, la vallée du Grésivaudan étant, par exemple, très recherchée. » L’Auvergne est un secteur de deuxième intention, avec des valorisations qui oscillent autour de 70 %. « Elle est clairement moins recherchée par les acquéreurs car si l’on excepte Clermont-Ferrand, le Cantal, l’Allier ou la Haute-Loire sont des départements très ruraux. Il faut donc donner aux candidats envie d’y aller en leur présentant de belles affaires avec des rentabilités intéressantes » , souligne Gloria Diaz. Les typologies de pharmacies recherchées sont aussi en train d’évoluer. « Les officines de centre commercial ont moins la cote auprès des acheteurs depuis le Covid-19, constate-t-elle. Les clients ont changé leur mode de consommation et ces officines ont beaucoup de mal à retrouver leur CA d’avant la pandémie. » « Les acquéreurs préfèrent aujourd’hui s’installer en périphérie des grandes villes où ils ne sont pas confrontés à une hyper concurrence, sans être totalement isolés. Le milieu rural peut lui aussi attirer si le village a la chance de bénéficier d’un environnement médical préservé. Lorsqu’il n’y a plus de médecins, ou que le dernier en poste s’apprête à partir à la retraite, certaines pharmacies ne trouvent plus preneurs » , conclut Matthieu Riberry.

BOURGOGNE FRANCHE COMTE
Les affaires reprennent

« Depuis deux ans, la Bourgogne-Franche-Comté figure parmi les régions les moins dynamiques et les moins chères en matière de transactions, rappelle Patrice Riberry, cogérant du cabinet Riberry. En 2023, la tendance devrait s’améliorer, avec un volume de transactions plus important qu’en 2021 et 2022. » La Côte-d’Or, la Saône-et-Loire, le Doubs et le Jura sont les départements les plus demandés. « 80 % des acquéreurs cherchent en effet à s’installer à 100 ou 150 km autour des deux facultés de pharmacie que compte larégion, l’une à Dijon (Côte-d’Or)et l’autre à Besançon (Doubs), souligne-t-il.De préférence à proximité de ces deux villes universitaires, de Mâcon ou de Chalon-sur-Saône (Saône-et-Loire). Les centres-villes sont, eux, moins recherchés, la concurrence y étant davantage élevée qu’ailleurs et l’accès plusdifficile. » Dans la région, les valorisations oscillent entre 70 % du chiffre d’affaires pour les officines de moins de 2 M€, jusqu’à 90 % et plus pour celles qui sont au-delà de 2 M€. « Pour les pharmacies de moins de 1 M€, il est plus difficile de trouver des acheteurs, que ce soit en milieu rural ou en ville,surtout lorsqu’il manque des prescripteurs, précise Patrice Riberry. La mise en vente peut parfois durer plusieurs années, certains titulaires étant même obligés de fermer ou de vendre à leurs concurrents les plus proches, qui vont indemniser la clientèle et restituer la licence. » En Bourgogne-Franche-Comté, le marché est « drivé » par les jeunes pharmaciens diplômés des facultés de Dijon et de Besançon qui cherchent à s’installer dans leur région. « Mais nous accompagnons aussi des deuxième ou troisième installations, avec des titulaires qui achètent des officines plus importantes, note Patrice Riberry. Et puis, il y a quelques cas de pharmaciens transfuges de l’industrie pharmaceutique en Suisse qui cherchent à revenir dans leur région d’origine pours’y installer et des Lyonnais qui ciblent, eux, le sud de la Saône-et-Loire, autour de Mâcon et de Chalon-sur-Saône. »

PAYS DE LA LOIRE
Plus d’offres que de demandes

« Depuis la fin de la pandémie de Covid-19, les Pays de la Loire ont connu une véritable inflation sur les prix de cession. C’est même devenu l’une des régions les plus chères de France avec la Bretagne, rappelle Rémi Dubigeon, associé du cabinet Pharmacie organisation développement (POD). Elle attire des pharmaciens du cru, mais aussi des acquéreurs de la région parisienne, de l’est de la France ou de Bretagne. Résultat : certaines officines se sont vendues jusqu’à 120 % du chiffre d’affaires (CA) HT retraité des produits très chers et de la TVA à 0 % et 8 ou 9 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE) également retraité. » Depuis le début de l’année, le marché est toutefois en train de se calmer. « L’offre est redevenue supérieure à la demande,ce qui a entraîné une légère correction des prix. Mais celle-ci reste insuffisante car il faudrait une baisse de près de 15 % pour retomber sur des bases plus saines » , estime-t-il. Cette baisse, les vendeurs ont encore du mal à l’intégrer. « Lorsqu’un copain a vendu son officine 110 % du CA et 10 fois l’EBE il y a un an, allez convaincre un vendeur d’accepter une valorisation à 80 ou 85 % du CA, souligne Clara Manquillet, présidente du cabinet Manquillet. C’est donc à nous de leur expliquer que le marché est actuellement en phase de transition, avec des acheteurs qui ont repris la main, et qui se montrent beaucoup plus attentifs aux niveaux de valorisation proposés par rapport à la rentabilité de l’officine qu’ils convoitent. » Nantes (Loire-Atlantique) et Angers (Maine-et-Loire) restent les secteurs les plus prisés. « Les centres-villes sont de nos jours désertés par les acquéreurs, la plupart des officines ayant été rachetées par des enseignes, indique Clara Manquillet. Ils préfèrent désormais s’orienter vers des pharmacies de quartier ou vers la première ou deuxième couronne où ils auront moins de concurrence, plus de facilité à recruter des diplômés, et aucun problème de stationnement… » Les départements de Loire-Atlantique et du Maine-et-Loire sont d’ailleurs, dans leur ensemble, très recherchés, un peu moins dans leur partie nord. La Vendée attire, elle aussi, les candidats, notamment dans une bande allant jusqu’à 30 km du littoral Atlantique. « Les pharmacies installées à proximité de villes moyennes très dynamiques comme la Roche-sur-Yon, Challans (Vendée) ou Machecoul(Loire-Atlantique) séduisent aussi de plus en plus les acquéreurs attirés par la perspective d’exercer dans un environnement semi-rural » , précise Clara Manquillet.En Mayenne et dans la Sarthe, la situation est plus compliquée. « Surtout dès que l’on s’éloigne de Laval ou du Mans, où les niveaux de valorisation restent corrects » , souligne-t-elle.Cette différence d’attractivité se retrouve dans les prix de cession. « Une pharmacie de 3 M€ dans la périphérie de Nantes et une officine dans un village à trois quarts d’heure du Mans qui réalise le même CA se vendront avec un écart de prix pouvant aller jusqu’à 30 %, constate Rémi Dubigeon. Alors que ces grosses pharmacies de bourg sont souvent les plus rentables, et offrent des qualités d’exercice exceptionnelles pour peu que l’équipe soit bien staffée en pharmaciens adjoints et en préparateurs et qu’elles bénéficient d’un environnement médical correct. »

HAUT DE France
Le triangle d’or «BMW »

« L’année dernière, l’achat d’une officine de 2 M€ dans un secteur recherché se signait en 15 jours. Aujourd’hui, il faut plus de temps, confie Nicolas Plumecocq, gérant du cabinet Plumecocq et membre du groupement d’intérêt économique PSP. Depuis la hausse des taux d’intérêt, les dossiers sont étudiés avec beaucoup plus d’attention parles acheteurs et leurs conseils, mais aussi par les banques, une attention plus particulière étant portée sur la marge.Mais cet allongement des délais n’empêche pas le marché d’être toujours aussi dynamique, avec des prix quise maintiennent à des niveaux élevés pour les affaires les plus recherchées. » « En ce qui concerne les beaux dossiers,dans la quasi-totalité des cas, l’acquéreur a fait appel à un pharmacien investisseur, à un booster d’apport ou à un fonds avec obligation convertible ou pas, ajoute Emmanuel Bay, président de l’Auxiliaire Pharmaceutique. Ce qui contribue d’ailleurs à alimenter l’inflation sur les prix de cession. » Dans les secteurs les plus prisés, les niveaux de valorisation restent en effet élevés. « Une pharmacie de plus de 1,8 M€ se négocie encore entre 95 et 105 % du chiffre d’affaires (CA) retraité et entre 6 à 8 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE), assure-t-il. Pour les officines de 1,2 M€ à 1,8 M€, les négociations tournent autour de 70 ou 80 % du CA et 4 à 5 fois l’EBE. » La réalité est plus sombre pour celles de moins de 1 M€. « Les acheteurs ne voulant plus prendre de risques sur les petits CA, on commence à voir apparaître des offres brutales, avec des prix complètement décorrélés du marché, confie Emmanuel Bay. Une officine de quartier de 800 000 € a ainsi été rachetée récemment à 25 % de son CA. » Dans la région, les demandes se concentrent d’abord autour de Lille (Nord). « 75 % des acquéreurs recherchent une officine d’environ 2 M€ dans le triangle d’or “BMW” de la métropole lilloise : Bondues, Marcq-en-Barœul et Wasquehal, assure Nicolas Plumecocq. A contrario, plus personne ne veut aller dans le centre-ville de Lille où la compétition entre les grosses pharmacies sous enseigne est particulièrement virulente. » Le Mélantois, la Pévèle etles Weppes, situés à 10 ou 15 minutes de Lille, sont aussi très prisés, « même si les officines y sont de taille moyenne du fait d’une densité depopulation moins importante » , précise-t-il.Comme partout en France, le littoral garde la cote, « surtout aux yeux des titulaires en quête d’une deuxième installation après avoir vendu leur pharmacie à Lille, Amiens (Somme) ou Paris » , souligne Emmanuel Bay. « Le bassin minier et les Flandres dans le Nord conservent toute leur attractivité, le marché se caractérisant par très peu d’offres et beaucoup de demandes, ajoute Nicolas Plumecocq. Les candidats à l’installation n’hésitent en effet plus à travailler à une demi-heure de trajet de leur domicile, souvent plus proche de Lille. » Dans des villes comme Dunkerque (Nord) ou Arras (Pas-de-Calais), le marché continue de bien se comporter. « C’est aussi le cas dans des sous-préfectures comme Compiègne (Oise), Valenciennes (Nord) ou Saint-Quentin(Aisne), ajoute Emmanuel Bay. Mais dès que l’on arrive dans des villes où il n’y a ni hôpital ni clinique, les écarts d’attractivité et de prix deviennent très importants. »

OCCITANIE
Des prix tendus

« Malgré la hausse des taux d’intérêt, le marché de la transaction en Occitanie au premier semestre 2023 est resté aussi dynamique qu’en 2022, si ce n’est plus, confie Adrien Moulinas, associé du cabinet Pharmacessions. Et comme dans la région le taux de rotation n’est pas aussi fort que dans d’autres, les produits à la vente sont rares. Ce qui alimente la tension sur les prix sur toutes les typologies d’officine, que ce soit en centre-ville, en zones rurale, semi-rurale ou en centre commercial. Concernant les affaires de plus de 2 M€, les valorisations dépassant 100 % du chiffre d’affaires (CA) et représentant 6 ou 7 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE) continuent de se vendre lorsque la situation géographique et la rentabilité sont excellentes. La moyenne des ventes pour les officines un peu moins attractives tourne autour de 90 ou 95 % du CA et 6,5 fois l’EBE. » Pour Adrien Moulinas, ces valorisations ne sont plus en phase avec le marché. « Une légère correction de 5 % serait la bienvenue pour maintenir la dynamique, estime-t-il. Mais jusqu’à présent, les vendeurs rechignent à répercuter la hausse des taux d’intérêt… » Le littoral, l’Hérault, et, dans une moindre mesure, le Gard, sont les secteurs les plus recherchés. « Les biens les plus demandés sont les pharmacies installées dans les villages situés autour de Montpellier et qui bénéficient d’un environnement médical préservé, précise-t-il. Les acquéreurs savent que les prix de cession s’y maintiendront toujours, quelle que soit la conjoncture économique, et qu’ils bénéficieront d’une qualité d’exploitation bien meilleure qu’en centre-ville où la concurrence et les amplitudes horaires sont plus élevées. » Dans les départements plus ruraux de l’Ariège, de l’Aveyron ou de la Lozère, l’arrière-pays recèle des pharmacies qui conjuguent là aussi qualité d’exploitation et belle rentabilité. « Nous arrivons donc à les vendre de manière très correcte, même si le temps de cession est parfois plus long » , assure Adrien Moulinas.

BRETAGNE
Le Morbihan plébiscité

Au premier semestre 2023, la Bretagne continue d’afficher les prix de cession les plus élevés en France. « C’est plus particulièrement vrai dans le Morbihan où les valorisations se situent bien au-dessus de la moyenne nationale, souligne Johann Bidault, gérant du cabinet Bidault. Mais sous l’impulsion de la hausse des taux d’intérêt, de la baisse des marges et de l’augmentation de la masse salariale, les volumes de transactions sont en baisse, de l’ordre de 20à 30 %. Avec des prix qui commencent eux aussi à fléchir un peu, et c’est une bonne chose, car il faudrait que les valorisations reculent de 5 à 10 % pour coller à la réalité du marché. » Pour le second semestre, il s’attend toutefois à une reprise du marché avec un retour des acheteurs : « l’offre est en effet toujours importante, beaucoup de produits étant à la vente. » Le Morbihan est de loin le département le plus recherché, « en particulier les villes de Vannes et de Lorient, ainsi que la frange littorale, précise-t-il. Rennes et sa périphérie, ainsi que l’axe qui conduit à Saint-Malo, sont aussi trèsprisés en Ille-et-Vilaine. Le sud du Finistère continue de jouir d’une solide attractivité, et il y a de belles affaires à saisir autour de Brest. Dans les Côtes-d’Armor, le marché est beaucoup moins dynamique. » L’activité est avant tout portée par les jeunes pharmaciens de la région souhaitant s’installer. « Mais nous voyons aussi dans le Morbihan beaucoup de deuxième ou troisième installations, ainsi que des candidats de région parisienne » , ajoute Johann Bidault. Pour les officines de 2 à 3 M€ de chiffre d’affaires, qui constituent le cœur du marché, la demande est toujours aussi élevée. « Sur ce créneau, les valorisations ne baissent d’ailleurs pas » , constate-t-il. Les officines de centre commercial et celles qui sont leaders de centre-ville sont aussi très recherchées. « La petite pharmacie de quartier ou de campagne de moins de 1,5 M€ est beaucoup plus difficile à vendre lorsqu’il n’y a pas de possibilité de fusion ou d’agrandissement, note-t-il. Au sein de notre cabinet, 30 % du portefeuille est constitué de dossiers compliqués, avec des pharmacies seules au village qui ne trouvent pas preneur et qui ont malheureusement vocation à fermer. »

ILE DE France
Des primo-accédants motivés

« Depuis le Covid-19, le marché reste très dynamique en Ile-de-France, et 2023 ne devrait pas déroger à la règle, pronostique Yves Chikli, associé gérant du cabinet Pharmagence. La demande reste à des niveaux très élevés. L’intérêt des adjoints diplômés de la faculté de Paris pour l’installation se maintient. Et comme l’offre est toujours au rendez-vous, avec des titulaires qui jettent l’éponge, épuisés par la pandémie et les difficultés à recruter du personnel, les volumes de transactions sont toujours très bien orientés. » Même constat du côté du cabinet Villard. « Avec la hausse des taux d’intérêt, nous nous attendions à un ralentissement de l’activité et à une baisse des prix de vente des officines, confie Véronique Roger, la responsable pour l’Ile-de-France. Or, pour l’instant, nous ne constatons pas de modification du comportement des acquéreurs. Leur volonté d’investir dans leur projet professionnel semble perdurer avec notamment beaucoup de primo-accédants qui achètent soit seuls,soit avec un investisseur ou un booster lorsqu’ils doivent compléter leur apport. » Ce dynamisme se retrouve à Paris et dans sa banlieue. « Aucune zone n’est délaissée, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne attirent plus particulièrement les candidats avec leurs nombreuses officines à plus de 2 ou 3 M€ de chiffre d’affaires (CA) » , note Yves Chikli. « Les communes des premières et deuxièmes couronnes ont davantage la cote, ajoute Véronique Roger. La concurrence y est moins rude qu’à Paris, les CA y sont souvent plus importants et les surfaces de vente plus grandes, ce dernier élément étant désormais un critère important pour les acheteurs qui souhaitent s’adapter aux nouvelles missions. » L’effet Grand Paris commence aussi à se faire sentir dans les communes qui disposeront dans les années à venir de sorties de métro et d’arrêts sur les tramways en cours de construction autour de la ceinture de Paris. « Cela devrait attirer une population nouvelle, les acquéreurs y voyant des opportunités pour leur projet professionnel et le développement du CA de l’officine, pronostique-t-elle. Des villes comme Versailles (Yvelines), Saclay (Essonne) ou Antony (Hauts-de-Seine) sont ainsi susceptibles de gagner en attractivité. » Les valorisations sur les pharmacies dont le CA HT est de plus de 2 M€ restent très élevées. « Comme ces officines concentrent l’essentiel de la demande, les prix peuvent aller de 85 à 100 % du CA, sous réserve qu’elles aient encore du potentiel. Dans ces dossiers, la plupart desacquéreurs sont accompagnés par un booster pour compléter les apportsou par un pharmacien investisseur, constate-t-elle. Les officines de 1,2 à 2 M€ se négocient généralement entre 65 et 80 % du CA. En dessous de 1 M€, les valorisations chutent à des prix moyens de 50 % du CA, voire moins. Ces opérations sont le plus souvent des projets de regroupement ou de rachat de licence dans le but d’un transfert. »

CORSE
Les vendeurs gardent la main

« Sur un petit marché (environ cinq cessions par an), avec à chaque fois un nombre limité de candidats repreneurs, les vendeurs restent en position de force pour les belles affaires, rappelle Isabelle Massé, déléguée régionale Pharmathèque pour la Corse. La hausse des taux d’intérêt n’a donc, pour l’instant, pas eu d’incidence sur les prix de cession. Les valorisations se sont maintenues sur le premier semestre 2023 à 90 % du chiffre d’affaires (CA) ou 6 à 7 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE) pour les officines de plus de 1,5 M€, les plus petites se négociant de 50 à 70 % du CA, voire moins, et 5 fois l’EBE en moyenne. » En Corse, comme ailleurs, les candidats à l’installation recherchent en priorité des officines de plus de 2 M€ de CA. « Le souci, c’est que l’île compte peu de pharmacies de cette taille, et a fortiori avec des titulaires ayant un projet de cession, confie-t-elle. Le cœur du marché se situe plutôt à 1 M€ de CA, voire moins. Ce qui oblige du coup certains à revoir leurs ambitions à la baisse. » Les pharmacies les plus recherchées sont sans surprise celles du littoral et des grandes villes : Bastia (Haute-Corse), Ajaccio et Porto-Vecchio (Corse-du-Sud). « A l’intérieur des terres et en montagne, c’est plus compliqué, mais on arrive toujours à trouver preneur. Les vendeurs doivent simplement s’armer de patience… » Le marché est essentiellement porté par de jeunes adjoints corses. « Après avoir fait leurs études à Marseille (Bouches-du-Rhône) ou à Montpellier (Hérault), ou après être allé étudier en Italie pour la proximité géographique et culturelle avec l’île de Beauté, ils reviennent en Corse pour y démarrer leur carrière en tant qu’adjoint ou titulaire » , conclut Isabelle Massé.

NORMANDIE
Championne du turnover

« En temps normal, lorsque les taux d’intérêt des prêts bancaires augmentent, le prix des officines baisse. Or ce n’est pas du tout ce que l’on observe en Normandie où les valorisations restent stables à 87 % du chiffre d’affaires (CA) HT ou 6,4 fois l’excédent brut d’exploitation en moyenne » , souligne Gilles Andrieu, président du cabinet Espace. Plusieurs ingrédients participent à cette stabilité. « Le marché reste dynamique, la Normandie étant la région de France avec le taux de rotation le plus élevé, note-t-il. L’offre, en raison de nombreux départs à la retraite, et la demande sont toujours en phase et fortes du fait de la proximité des facultés de Rouen (Seine-Maritime), Caen (Calvados) et Amiens (Somme). » La région a en outre l’avantage de posséder un réseau important d’officines de plus de 2 M€ de CA. « Ce sont ces pharmacies qui attirent aujourd’hui les candidats à l’installation, rappelle le dirigeant d’Espace. L’activité est enfin soutenue par une pléthore de pharmaciens investisseurs. Faute de pouvoir tous acheter une pharmacie de centre commercial à 6 M€, ils préfèrent aider leurs jeunes adjoints à reprendre une officine de 2 ou 3 M€ afin de développer leur patrimoine professionnel, avec des apports qui peuvent atteindre 25 à 30 % de la valeur du fonds. » Pour lui, 2023 s’annonce donc comme un très bon cru. « Mais attention à l’arbre qui pourrait cacher la forêt, tempère-t-il. En cette rentrée, la faculté de pharmacie de Rouen a constaté une baisse de 50 % des inscriptions en 1re année. Si l’équilibre entre l’offre et la demande n’est plus respecté, il y aura un réel danger pour ce marché. » Les pharmacies les plus recherchées sont situées à proximité de Caen et de Rouen. « Depuis les “gilets jaunes”, les centres-villes sont davantage boudés, observe Gilles Andrieu. La côte normande reste très attractive, mais ce n’est pas parce que vous possédez une officine à Deauville (Calvados) que vous allez la vendre plus rapidement et plus cher qu’une même pharmacie à Caen ou dans sa périphérie. » Des villes comme Le Havre (Seine-Maritime), Evreux (Eure) ou Alençon (Orne) sont, elles, moins recherchées, tout comme, plus globalement, les départements de l’Orne ou de l’Eure. « Dans certains secteurs, trouver un acquéreur peut même se révéler très compliqué, note-t-il. Cela peut conduire des titulaires à vendre leur officine à moins de 30 % du CA, en accordant à l’acheteur des solutions de style crédit-vendeur pour éviter la fermeture de leur officine. »

DROMCOM
Rareté et cherté

Dans ce tour de France des transactions, les départements et régions d’outre-mer (Drom) et les collectivités d’outre-mer (Com) constituent un marché à part du fait de la rareté des biens mis en vente. « A la Réunion, les bonnes années, nous enregistrons huit ou neuf transactions, confirme Jean-Marc Jas, responsable des Drom-Com au sein du cabinet Garinot.Comme la demande est toujours forte,avec des candidats locaux ou métropolitains, nous nous retrouvons à chaque fois avec plus d’une dizaine d’acheteurs sur un même dossier, ce qui alimente la tension sur les prix. » Dans les parties ouest et sud de l’île, où la végétation et la météo sont idylliques, les valorisations peuvent aller jusqu’à 110 ou 120 % du chiffre d’affaires (CA) pour les officines à partir de 1,5 M€, voire un peu plus lorsqu’elles sont placées en centre commercial. « Une pharmacie avec le même CA et le même bilan se négociera entre 90 et 95 % dans l’est de l’île car la pluie y est fréquente. Cela nedonne pas très envie aux métropolitainsde s’y installer, souligne Jean-Marc Jas. Les valorisations dans la partie nord, aux alentours de la capitale, Saint-Denis, se négocient autour de 100 %. » Mêmes causes mêmes effets en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie qui comptent respectivement 64 et 40 officines. « Comme ne sont effectuées que six ou sept transactions par an, les candidats à l’installation doivent souvent patienter 10 ou 15 ans en Polynésie avant de pouvoir s’installer » ,confie Alex Guénégou, délégué Asie Pacifique de Pharmathèque. En Polynésie, Tahiti et les îles de Moorea, Bora Bora et de Raiatea sont les plus recherchées. En Nouvelle-Calédonie, Nouméa et sa périphérie restent le secteur le plus demandé. « Les pharmacies s’y vendent souvent à 120 % du CA et 6 fois l’excédent brut d’exploitation (EBE). Ces officines affichent généralement de très bons EBE, avec des marges pouvant aller jusqu’à 40 %. » Pour la vingtaine de pharmacies installées en brousse, la situation est tout autre. « Ce sont en général de petites officines de 1 à 1,5 M€ de CA, souligne Alex Guénégou. Les valorisations sont donc inférieures. J’en ai récemment vendu une à 90 % du CA et 4 fois l’EBE. » Dans les Antilles et en Guyane, les volumes de transactions sont assez stables. « L’année dernière,nous avons enregistré 16 ventes, confie Xavier Guilhaume, délégué Pharmathèque pour les Antilles et la Guyane. Cette année nous devrions être entre 12 et 15. » Le marché se révèle actuellement plus dynamique en Martinique qu’en Guadeloupe. « Le sud de la Martinique est le secteur le plus recherché car le plus touristique » , souligne-t-il. En Guadeloupe,Grande-Terre séduit davantage que Basse-Terre les acquéreurs métropolitains en quête d’une deuxième ou troisième installation. Pointe-à-Pitre attire moins les candidats. » La Guyane, qui abrite 51 officines, a, elle, enregistré l’année dernière quatre transactions. « Elle attire avant tout les pharmaciens n’ayant pas d’a priori sur le territoire, constate-t-il. Les autres ont du mal à se projeter car le territoire jouit d’une mauvaise image alors que le marché officinal y est en forte croissance, et que la vie y est hyper agréable. » Les valorisations y sont en phase avec la moyenne nationale.

LE GRAND EST
Fin de la tendance haussière

Dans le Grand-Est, le marché est resté dynamique au premier semestre 2023. « Nous continuons de surfer sur la vague post-Covid-19, d’où sortent usés des titulaires qui décident alors de vendre leur officine, même si la demande en face n’est pas toujours au rendez-vous avec la hausse des taux d’intérêt qui complique les choses côté acheteurs dans les secteurs les moins recherchés » ,observe Hélène Chaumet, déléguée régionale Pharmathèque Grand-Est. « La tendance haussière observée depuis plusieurs années sur les prix et les valorisations est aussi en train de ralentir, voire de se stabiliser, ajoute Jean-Rémi Rademakers, représentant Pharmacessions pour le Grand-Est. Les acheteurs sont de plus en plus vigilants sur le plan financier car ils doivent s’assurer qu’ils pourront se rémunérer correctement sur leur investissement. » Hélène Chaumet s’attend même à voir les prix baisser dans les mois qui viennent. « L’année prochaine, les excédents bruts d’exploitation vont se dégrader avec le recul observé sur les marges et la fréquentation au premier semestre 2023. Les valorisations devraient donc faire de même, c’est mathématique. » Le Bas-Rhin et le Haut-Rhin restent les secteurs les plus attractifs grâce au dynamisme économique de Strasbourget Colmar. « Ces deux départements ont aussi la particularité d’avoir des quotas d’installation plus élevés, rappelle Jean-Rémi Rademakers. On y trouve donc des pharmacies de taille supérieure à la moyenne, y compris dans les petits villages. Or, aujourd’hui, les acquéreurs recherchent en priorité des officines de plus de 2 M€. » Des villes comme Nancy (Meurthe-et-Moselle), Metz (Moselle) et Reims (Marne) continuent, elle aussi, aussi d’attirer les acheteurs. « Mais ceux-ci ont tendance à délaisser les centres-villes au profit des pharmacies de quartier ou en proche agglomération » ,souligne Hélène Chaumet. « Dans les anciennes villes industrielles comme Mulhouse (Haut-Rhin),la demande est un peu moins forte alors que c’est là que l’on peut pourtant réaliser les meilleures affaires, les prétentions des vendeurs étant davantage en phase avec la réalité du marché que dans les secteurs plus cotés » , ajoute Jean-Rémi Rademakers. La Moselle reste un secteur favorable, « même si elle souffre de la proximité avec le Luxembourg, note Hélène Chaumet. En zone frontalière, les officines onténormément de mal à recruter des adjointset des préparateurs qui préfèrent aller travailler de l’autre côté de lafrontière où ils seront mieux rémunérés. » En milieu rural, les petites pharmacies ont du mal à se vendre. « Dans l’Aube, une titulaire qui cherchait à céder son officine depuis plusieurs années a fermé le mois dernier, confie-t-elle. Alors qu’elle était pourtant installée dans un village où se trouvait une maison de santé avec une équipe médicale complète. Personne n’a voulu la reprendre car il y avait des travaux à réaliser et pas d’adjoint. Le désengouement des jeunes pour les petites pharmacies de campagne va conduire à la reproduction de ce cas de figure. Ce qui est bien dommage car ce sont souvent des officines qui permettent une très bonne rentabilité et de belles progressions. »