Un marché de plus en plus actif

Porté par les départs en retraite de plus en plus nombreux et par des niveaux de prix stables (exprimés par rapport au chiffre d’affaires HT), car au juste « prix économique », le marché des transactions de pharmacies s’est encore plus animée en 2018 que les années précédentes depuis la reprise amorcée en 2016.

La confiance dans l’installation prend racine, l’attentisme des acquéreurs se dissipe petit à petit, ceux-ci réalisant que rien ne sert d’attendre davantage pour s’installer, s’ils disposent des capitaux propres pour le faire. Les vendeurs, majoritairement des titulaires en âge de partir à la retraite et avançant en âge, prennent conscience qu’il ne sert à rien de différer davantage leur décision de départ et de parier sur une remontée des prix de cession qui sont aujourd’hui mieux corrélés à la rentabilité. Dans un marché arrivé à maturité, les transactions se réalisent dans un climat beaucoup plus serein, d’autant que l’économie de l’officine est stable et les ratios comptables sont sains, loin des discours syndicaux alarmistes.
Le nombre de transactions a logiquement augmenté en 2018, preuve que la vague du papyboom est bien là et va s’amplifier dans les prochaines années, ce qui est de bon augure pour la fluidité des cessions et le renouvellement de la profession.

Des cessions à des « prix économiques »

Le prix moyen France entière est stable pour la quatrième année consécutive à 76 % du CA HT. La valorisation en multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) enregistre un léger recul du prix de cession France entière de 0,2 point à 6,1 fois l’EBE, après un rebond de 0,1 point en 2017. Il s’agit plus d’une correction de marché que d’une tendance car les valorisations de 2018 ont été calculées sur des EBE qui avaient progressé en 2017.
Comme d’habitude, les moyennes nationales cachent des disparités qui s’accroissent entre les petites (moins de 1,2 M€) et les grandes officines (de plus de 2 M€). Les prix des premières baissent tandis que les prix des secondes augmentent : dans ce marché à deux vitesses, les écarts au niveau des prix moyens de ces deux catégories d’officines se creusent pour atteindre près de 24 points. L’effet de rareté des affaires de taille importante joue en faveur des officines de plus de 2 M€ de CA. Leurs prix déjà élevés risquent de monter encore. La taille de l’officine reste donc un critère de valorisation déterminant.
Les acquéreurs préfèrent être titulaires dès la première installation d’une officine de taille importante, quitte à s’associer au besoin avec un investisseur. Mais ils ne dédaignent pas acheter seul une petite officine à prix bradé à condition que son emplacement soit bon et qu’elle n’ait pas de difficultés à maintenir son CA, voire à le développer.

En volume

L’année 2018 enregistre 1580 mutations (fonds + parts), soit une hausse de 6 % par rapport à 2017. Une nouvelle hausse pour la troisième année consécutive des mutations qui est liée essentiellement à un nombre record de départs en retraite de 1620 en 2018, soit + 20 % par rapport à 2017. Les ventes de titres progressent (+ 2 %) et cette tendance va s’accélérer : une pharmacie sur deux exerce aujourd’hui sous forme de SEL.
L’animation du marché est portée par les primo-installations et les départs en retraite, alors que les ventes/réinstallations en cours de carrière restent marginales.

En valeur

La moyenne des prix de cession masque des disparités très marquées entre les différentes catégories d’officines, notamment selon leur taille. Les achats coup de coeur sont devenus exceptionnels. Les acheteurs ne s’engagent que sur un prix en cohérence avec la valeur économique de l’officine et leur apport personnel.
Concernant les prix de cession par niveau de CA, les petites officines sont de plus en plus faiblement valorisées par rapport aux grandes pharmacies. Ainsi, le prix de vente moyen selon la taille oscille entre 61,7 % pour les pharmacies de CA inférieur à 1,2 M€ (baisse de - 0,3 point par rapport à 2017) et 85,3 % pour celles de plus de 2 M€ de CA (+ 0,9 point).
Concernant les prix de cession par type d’officine, les pharmacies des centres commerciaux – généralement de taille importante – demeurent les plus valorisées en 2018 à 87,7 % du CA HT en moyenne. A l’opposé, le prix moyen des pharmacies de quartier, les plus faiblement appréciées, s’établit à 73,2 % du CA HT. En 2018, la courbe de dispersion des prix en fonction de la taille et la typologie d’officine s’étire de plus en plus.

Une configuration différente des prix en fonction du mode de valorisation

La situation géographique n’est plus un critère déterminant du prix de cession. En pourcentage du CA HT, les prix moyens les plus chers sont relevés en Normandie (84 %), en Corse (81 %) et en Nouvelle-Aquitaine (81 %) et les plus bas à Paris (68 %), en Ile-de-France (68 %) et dans le Centre-Val de Loire (72 %). Par contre, la carte de France des prix de cession au regard de la rentabilité présente une configuration fort différente de celle des prix en fonction du CA HT. Les prix les plus élevés en multiple de l’EBE s’observent dans le Grand Est (7,3) à Paris (6,8) et en Corse (6,8).

La tendance prévisible en 2019 : une stabilisation des prix, une augmentation des cessions

La valorisation moyenne des fonds en multiple de l’EBE étant raisonnable et la pénurie de biens à la vente dans la catégorie des pharmacies de 2 M€ et plus devraient concourir à la stabilisation du prix France entière. Néanmoins, le marché devra veiller à ne pas créer une nouvelle bulle spéculative sur les belles affaires compte tenu de l’apparition de plus en plus importante d’outils financiers permettant aux jeunes pharmaciens de compléter leur apport personnel.
Les départs en retraite vont s’amplifier, d’où un rapport nombre de vendeurs/nombre d’acheteurs très favorable à ces derniers qui tiennent plus que jamais le marché en main sur les affaires petites et moyennes.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA HT et en multiple de l’EBE en 2018)

Sources : données Interfimo - avril 2019

Pour en savoir plus : Les Prix et Valeurs des Pharmacies