Local professionnel en SCI - Pharmacien Manager n° 156 du 25/03/2016 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Pharmacien Manager n° 156 du 25/03/2016
 
DÉCRYPTAGE

PRATIQUES GESTION

Auteur(s) : François Pouzaud

Lorsque les locaux professionneLs sont achetés par le dirigeant avec sa famille ou ses associés, il est de plus en plus courant de recourir à une société civile immobilière (sci). Mais cette soLution n’a pas que des avantages… Le point

AVANTAGES de la SCI

Ecran juridique

La SCI permet de créer un patrimoine distinct de celui de l’entreprise, cette dissociation met ainsi l’immeuble à l’abri d’éventuels créanciers.

Revenus supplémentaires

La SCI est aussi un moyen de s’assurer des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise, et de préparer la transmission de son patrimoine de son vivant dans de meilleures conditions. Dans le cadre notamment d’une donationpartage, les parts sociales attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre, et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.

A savoir

Les parts de SCI, propriétaire d’un immeuble loué à une entreprise individuelle ou à une société, sont placées sous le dispositif des biens professionnels exonérés d’ISF.

CHOIX du régime fiscal

Imposition sur les revenus

C’est la solution la plus souvent choisie par les associés. Les revenus locatifs générés sont taxables en revenus fonciers dans le foyer fiscal des associés, en proportion des parts détenues. L’impôt à régler sera plus ou moins important selon la tranche d’imposition propre à l’associé, auquel il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux. Côté associés, ils seront imposés seulement en cas de distribution de dividendes décidée en assemblée générale (au barème progressif de l’IR après abattement de 40 % +15,5 % de prélèvements sociaux).

Imposition sur les sociétés

Opter pour l’IS est une solution fiscalement intéressante si les associés de la SCI sont fortement imposés. Dans ce cas, c’est la SCI qui est redevable de l’impôt à taux réduit : 15 % pour la fraction inférieure à 38 120 € (sous certaines conditions) puis 33,33 % au-delà. Le montant des charges déductibles au niveau de la société à l’IS est plus élevé que pour les SCI à l’IR. Sont déductibles tous les frais d’acquisition des locaux, les amortissements sur ses actifs immobiliers ainsi que les travaux de construction ou d’agrandissement, les charges d’exploitation… En revanche, les associés ne peuvent pas déduire du déficit foncier de leurs revenus, comme dans la SCI à l’IR.

INCONVÉNIENTS de la SCI

A l’IR

La plus-value, réalisée sur la cession de l’immeuble ou de parts sociales, sera soumise à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’impôt et de prélèvements sociaux, partielle au bout de 5 ans de détention du bien, exonération totale après 30 ans).

A l’IS

En cas de revente de l’immeuble (ou des parts de la SCI) au titre de l’imposition de la plus-value : pas d’exonération pour durée de détention et réintégration des amortissements pratiqués, (ce qui augmente le gain taxable imposé à l’IS à 15 % ou 33,33 %). Puis, l’appropriation des revenus par les associés via les dividendes déclenchera une taxation (voir ci-dessus).

A noter

Il est possible d’assujettir la SCI à la TVA. Ce qui permet de récupérer l’ensemble de la TVA sur le prix d’achat du terrain, la construction et les travaux. Mais dans ce cas, les loyers perçus par la SCI sont alors soumis à TVA, cette dernière devant être reversée au Trésor pendant 20 ans.

IR OU IS ?

Si votre projet est de céder ultérieurement vos locaux, par exemple au repreneur de votre entreprise, évitez l’IS dans la mesure où le régime d’imposition des plus-values n’est pas des plus avantageux.

→ La SCI ne présente pas à proprement parler d’avantages fiscaux, seulement patrimoniaux.

→ Avant de choisir le régime fiscal à l’IS ou à l’IR, il faut étudier avec précision la situation personnelle de chacun des associés.

→ En cas de forte imposition, seul le régime IS permettra de contrôler l ’impact des revenus locatifs sur l’imposition du foyer fiscal.

→ L’IS présente cependant des limites : la taxation des plus-values est plus élevée qu’à l’IR en cas de cession.

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