L’autre immobilier - Pharmacien Manager n° 145 du 12/02/2015 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Pharmacien Manager n° 145 du 12/02/2015
 

côté entreprise

fiche pratique

Auteur(s) : Marie Pellefigue

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine dans l’immobilier mais ne disposez pas de sommes importantes. Comme il vous est impossible d’acheter un appartement classique à louer, visez les pistes alternatives comme les parkings ou les petites surfaces

En un peu moins de quinze ans en France, les prix de l’immobilier ont été multipliés en moyenne par 2,13 et par presque 3 à Paris. Même si les tarifs baissent depuis bientôt deux ans, acquérir un bien demande donc aujourd’hui un budget conséquent. Si, malgré tout, vous souhaitez vous constituer un patrimoine locatif, ne renoncez pas, mais visez les produits de niche. A ce titre, les parkings et studettes pour étudiants restent accessibles et offrent une rentabilité moyenne de plus de 4 %, à condition d’être hypersélectif dans votre choix.

Parking bien placé

Les politiques urbaines conduisent petit à petit à une raréfaction des places de stationnement dans les rues. Si vous devenez propriétaire d’un parking, vous ne manquerez donc pas de locataires, à condition d’investir dans les centres-villes anciens. Et pour viser la plus large cible, investissez exclusivement dans un parking sécurisé, avec bip d’entrée et télésurveillance ou gardien. Enfin, privilégiez les emplacements accessibles en direct, ou avec un minimum de créneaux, ce sont ceux qui ont le plus de valeur.

Pour ce type de biens, selon les agglomérations, le prix varie de 10 000 à 50 000 € et la rentabilité oscille autour de 6 %, à condition que les charges de copropriété du parking ne dépassent pas 10 % du montant du loyer.

La rédaction du bail de location est libre, vous pouvez inclure toutes les clauses que vous souhaitez. « Nous conseillons de démarrer par un bail de trois mois à un an, reconductible tacitement, avec un préavis d’un mois aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire », précise Bruno Verplancken, fondateur du groupe Néopark, spécialiste de la commercialisation et gestion de parkings.

Studette en parfait état

Les grandes agglomérations à forte proportion d’étudiants (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse…) sont à privilégier au détriment de Paris, où les prix sont deux fois plus élevés et la rentabilité moins forte. Pour trouver plus facilement des locataires, investissez dans une surface d’au moins 15 m2. « Les goûts des locataires ont changé, ils souhaitent avoir un minimum d’espace ainsi qu’une douche et un wc à l’intérieur de leur logement », explique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière). En outre, les microsurfaces subiront souvent un turnover important, car peu de locataires souhaitent y rester d’une année sur l’autre. Vous risquez donc de devoir faire face l’été, à deux mois de vacance locative… Autre conseil : privilégiez les petites surfaces de qualité, avec un balconnet, un ascenseur…, et louez votre bien en parfait état et avec un équipement minimal. C’est le moyen le plus sûr d’attirer les meilleurs locataires et de… plaire à leurs parents, qui sont quasiment toujours caution. Pour un investissement de ce type, suivant les villes, comptez de 2 200 à 3 500 €/m2, pour un loyer qui oscille entre 330 et 480 € par mois en moyenne.

Fiscalité

Comment sont imposés vos revenus locatifs ?

Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vos revenus fonciers s’ajoutent, chaque année, à vos autres revenus (salaires, pensions de retraite…) et sont imposés comme tels après un abattement forfaitaire de 30 %.

Si le plafond annuel de 15 000 € est dépassé ou sur option de votre part, le régime réel s’applique. Dans ce cas, vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance…) des loyers encaissés et êtes taxé sur le solde. Si vous êtes en déficit (lorsque les charges sont supérieures aux loyers), vous pouvez reporter ce dernier sur vos revenus pendant 10 ans, dans la limite de 10 700 € par an.

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