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côté entreprise
fiche pratique
Auteur(s) : François Pouzaud
La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises modifie la réglementation des baux commerciaux. Voici les principales mesures de la réforme à connaître.
Les règles d’indexation des loyers sont modifiées. L’indexation annuelle ou triennale n’est plus basée sur l’indice du coût de la construction (ICC), indice le plus haussier sur le long terme, mais sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles. Cette modification vise à corréler les évolutions annuelles ou triennales des loyers, ou lors du renouvellement du bail, avec la réalité économique des entreprises.
Le principe, lors du renouvellement du bail, est le plafonnement. Cependant le propriétaire peut tenter de se soustraire à la règle du plafonnement pour obtenir un réajustement du loyer à sa valeur locative, d’où des majorations parfois importantes pour le locataire. Afin d’éviter une hausse forte et brutale du loyer, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire, dans les cas faisant exception au principe du « plafonnement » des loyers commerciaux. Ce lissage s’applique tous les ans jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer.
Jusqu’ici, le bailleur et le commerçant n’étaient pas tenus d’établir un état des lieux contradictoire. Dorénavant, il devient obligatoire au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En absence d’état des lieux, le local est présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie doit donc être intégralement restitué au locataire.
Un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chacune des parties doit être annexé au bail et faire l’objet d’un récapitulatif annuel permettant au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. Un décret doit préciser les charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire.
Lorsqu’un propriétaire veut vendre son local commercial, la nouvelle loi l’oblige à informer en priorité par lettre recommandée avec AR le locataire des conditions de la vente. Il est prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. En outre, il bénéficie d’un droit de préférence si le propriétaire décide de vendre à un prix supérieur à ce qu’il avait initialement proposé à son locataire. Il reste prioritaire s’il fait une offre équivalente à celle des autres potentiels acheteurs.
Concernant les charges relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués, la loi vient pallier l’imprécision des divs qui permet le transfert de nombreux travaux sur le locataire. Là encore, un cadre général précisera, par décret, les travaux pouvant être transférés au locataire. Il est probable que les gros travaux et ceux rendus nécessaires pour le bon état de la structure de l’immeuble resteront à la charge du bailleur.
• Les baux dérogatoires dits « précaires » voient leur durée maximale portée de deux à trois ans.
• Côté formalités, les congés peuvent être délivrés par lettre recommandée avec AR ou par acte extrajudiciaire (acte d’huissier).
• La compétence des commissions départementales de conciliation des baux commerciaux, jusqu’ici limitée aux contentieux portant sur les loyers, est étendue à ceux relatifs aux charges et travaux.
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