Le bail est dans le camp de l’officine

Au moment du renouvellement du bail commercial et donc de la fixation du loyer de renouvellement, s’il est saisi, le juge des loyers commerciaux doit désigner un expert judiciaire et s’appuyer sur le rapport de ce dernier pour rendre sa décision. « Dans l’hypothèse d’une activité normale, certains experts ont la fâcheuse habitude de trouver un motif de déplafonnement là où il n’y en a pas en invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité », constate Guillaume Varga, avocat de la société d’avocats Havre Tronchet. Fort heureusement, dans un contentieux concernant une officine, les juges des loyers commerciaux entendent les arguments du conseil de la pharmacie locataire et font ainsi comprendre que l’officine n’est pas une activité comme les autres. C’est ce qu’a confirmé le juge des loyers commerciaux de Paris dans une décision en date du 28 août 2018 rejetant la demande du bailleur d’établir le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative.

« Au renouvellement du bail, le loyer est fixé soit en application des indices des loyers commerciaux publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), soit à la valeur locative (valeur de marché retraitée) si une ou plusieurs conditions sont remplies, rappelle cet avocat. En l’espèce, le bailleur faisait valoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité. »

Malgré un rapport d’expertise défavorable au pharmacien locataire, à savoir que l’expert n’a pas voulu tenir compte des spécificités de l’officine de pharmacie (réglementation, création, transfert ou regroupement, la zone de quartier, donc de chalandise), le juge des loyers commerciaux a affirmé « qu’une officine de pharmacie est un commerce atypique en ce que son implantation est réglementée […], que la zone de chalandise d’un commerce de pharmacie est restreinte à environ 300 mètres [dans le cas d’espèce, NdlR] en présence de la concurrence à proximité pour ne pas compromettre l’approvisionnement en médicaments de la population du quartier, et en ce que la clientèle est relativement captive de l’officine la plus proche. »

Le juge des loyers commerciaux a également retenu que, compte tenu de la zone de chalandise de la pharmacie, l’augmentation des commerces (restaurants, cinéma) et l’ouverture d’un pôle de recherche au cours du bail expiré de l’officine sont sans effet notable sur les flux de clientèle, et donc sur l’activité de l’établissement.

« L’argumentation ici développée a permis au juge des loyers commerciaux de comprendre les caractéristiques propres de l’officine de pharmacie et que, par conséquent, cette dernière ne pouvait être analysée comme une activité classique », explique Guillaume Varga.

Le 16 juin 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé la décision du juge des loyers commerciaux. Ces décisions ont permis au pharmacien locataire d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur neuf ans !