Cession : comment bien mener le bail

La cession du bail commercial est un droit essentiel qui accompagne celle du fonds. Pour autant, le propriétaire a peut-être restreint les droits du vendeur via une clause d’agrément qui en fixe les conditions (par exemple, acceptation du cessionnaire par le bailleur, il demande à être appelé à l’acte de cession ou une simple notification suffit). En l’absence de clause contraire, l’acquéreur a droit au renouvellement du bail. Ce droit est subordonné à une exploitation du fonds pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. Cependant, le bailleur peut refuser son renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire en place. Une fois la cession du bail réalisée, le bailleur ne peut pas invoquer à l’encontre de l’acquéreur, l’actuel locataire, une faute du précédent locataire sauf si l’infraction se poursuit après la cession. Le nouveau locataire est alors fautif pour n’y avoir pas mis un terme.

L’acquéreur doit exécuter les obligations du contrat, notamment respecter la destination des lieux, c’est-à-dire les activités autorisées dans les locaux. Il convient que l’activité énoncée ne soit pas limitative, mais corresponde à la réalité matérielle. Outre la pharmacie, le bail devra autoriser la parapharmacie et les autres activités péripharmaceutiques exercées. Ainsi, s’il existe un rayon optique ou audioprothèse, il sera expressément mentionné donc autorisé.

Tout manquement peut aboutir à la résiliation du bail ou au non-renouvellement sans recevoir d’indemnité d’éviction. L’acquéreur doit donc vérifier que les dispositions du contrat ont été respectées par son vendeur. Dans le cas contraire, il supportera les conséquences d’une faute commise par ce dernier avant la cession (au pire, la résiliation du bail ou le refus de renouvellement).

En cas de dégradation des locaux

L’acquéreur est-il tenu envers le bailleur des dégradations commises dans les locaux loués par son prédécesseur ou des travaux qu’il y a réalisés sans l’autorisation du bailleur ? La question se pose depuis que la loi exige l’établissement d’un état des lieux entre l’acquéreur et le bailleur lors de la cession et précise que, si ce dernier n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, il ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil qui indique qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative. En conséquence, à l’issue du bail, le bailleur ne peut pas réclamer une indemnisation pour les dégradations subies par les locaux. Et si un état des lieux a été dressé, susceptible de mettre en évidence les dégâts causés par le précédent locataire, à qui incomberont alors les réparations ? Au dernier titulaire du bail devenant débiteur envers le bailleur des dégradations du cédant ? Tant que la question n’est pas tranchée par les tribunaux, bailleur, cédant et acquéreur ont tout intérêt à trouver un accord sur ce point.

Le cédant solidaire du paiement des loyers

Le bail comporte généralement une clause par laquelle le locataire s’engage, s’il cède son bail, à répondre solidairement de l’acquéreur pour l’exécution du bail, notamment pour le paiement des loyers dus après la cession. Le bailleur ne peut invoquer cette clause de garantie solidaire du cédant que durant un délai de trois ans à compter de la cession du bail. En outre, il est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer par le locataire dans le délai d’un mois à partir de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ce dernier. Cette clause ne peut pas être étendue aux réparations locatives.