L’indemnité d’immobilisation peut coûter cher - Le Moniteur des Pharmacies n° 3393 du 27/11/2021 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des Pharmacies n° 3393 du 27/11/2021
 
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Auteur(s) : François Pouzaud

Elle constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire (l’acquéreur) par le promettant (le vendeur). L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie financière du préjudice qui pourrait être causé à ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire.

Le déroulement d’une cession de pharmacie passe par trois grandes étapes juridiques que sont la promesse de vente ou d’achat (ou compromis), la vente sous condition suspensive réglementaire et l’acte constatant la réalisation de la cession. Lorsqu’ils signent un compromis, encore appelé promesse bilatérale ou synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix décidé en commun. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts, en réparation de son préjudice.

Dans une promesse unilatérale de vente, seul le cédant s’engage comme promettant pendant un délai déterminé ou indéterminé à vendre l’entreprise à l’acquéreur (le bénéficiaire), lequel est investi d’un droit d’option discrétionnaire, puisqu’il a la liberté soit de ne pas acheter, soit d’acheter en levant l’option. Dans un cas comme dans l’autre, le vendeur est donc certain d’être indemnisé si l’acquéreur ne donne pas suite.

Dans les promesses unilatérales de vente, il arrive que cette indemnité d’immobilisation soit versée dès la conclusion de la promesse : si l’acquéreur ne lève pas l’option ou ne signe pas l’acte de vente, le cédant conserve l’indemnité. Dans le cas contraire, elle vient en déduction du prix de cession.

Que la promesse soit unilatérale ou synallagmatique, l’indemnité d’immobilisation n’est pas en principe une clause pénale, car elle n’a pas pour objet d’assurer l’exécution d’une obligation par l’une des parties. La clause pénale fixe à l’avance, indépendamment du préjudice subi, le montant des dommages et intérêts dus par la partie fautive, compte tenu de l’inexécution de son obligation. La Cour de cassation a jugé qu’une clause pénale s’appliquait indépendamment du fait de savoir si le créancier de l’obligation avait ou non subi un préjudice. Cette clause est souvent associée à la possibilité, pour le créancier, de solliciter en plus du paiement de l’indemnité convenue, l’exécution « forcée » de la vente ou de l’achat.

L’indemnité d’immobilisation est due, par exemple, en cas de défaut d’obtention d’un prêt résultant d’une faute de l’acquéreur ou de son refus de signer la vente alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Elle se distingue aussi de la clause de dédit, qui permet à un contractant de se départir de son engagement moyennant le versement ou la restitution d’une somme d’argent.

Entre 5 et 10 % du prix de vente

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est librement fixé par les parties à une somme déterminée ou en fonction d’un pourcentage du prix de vente (en moyenne 5 à 10 % du prix de cession). Ce montant ne constituant pas une clause pénale, il ne peut pas être révisé judiciairement. Néanmoins, toute révision judiciaire n’étant pas exclue, il est recommandé d’affirmer explicitement dans la promesse de vente le caractère non révisable de l’indemnité si tel est le choix des parties.

L’indemnité peut être versée entre les mains du promettant ou entre celles d’un tiers (cabinet de transaction, notaire, avocat, etc.) désigné comme séquestre conventionnel. Cette dernière solution permet de garantir la représentation des fonds en cas de défaillance d’une condition suspensive affectant la promesse ou de survenance d’un litige entre les parties. En effet, le séquestre ne pourra s’en dessaisir qu’une fois la contestation terminée par une décision de justice ou sur les instructions concordantes des parties.

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