Révision du loyer : l’affaire est clause

LES FAITS

Le 7 octobre 2006, la société civile immobilière (SCI) B donne à bail à la société CS des locaux commerciaux. Le contrat comporte une clause d’indexation annuelle stipulant : « Le loyer de base fixé dans le présent contrat sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). La présente clause ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base ». La société CS, locataire des locaux, finit par donner son congé. En réponse, la SCI l’assigne en justice pour obtenir le paiement de travaux de remise en état. Au cours du procès, la société CS soulève la question de la validité de la clause d’indexation et demande le remboursement des loyers.

LE DÉBAT

La société CS demande l’application stricte de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier. Ce div réputé non écrite toute clause d’indexation d’un bail commercial prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Or le bail liant la société CS et la SCI prévoit une indexation annuelle et une référence au loyer de base fixé au début du contrat. La clause est donc réputée non écrite dans son entier pour le locataire, c’est-à-dire totalement effacée.

La société locataire demande alors le remboursement des loyers versés au titre de l’indexation, son argumentation s’appuyant sur des décisions antérieures de la Cour de cassation. Le 5 décembre 2019, la cour d’appel de Versailles (Yvelines) considère que seul le paragraphe qui avait pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base est réputé non écrit. Les magistrats limitent donc la sanction au seul plancher.

La société CS forme alors un pourvoi en cassation. Elle argue que l’effacement d’une clause d’indexation qui prévoit que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est une sanction d’ordre public. Or une sanction d’ordre public ne peut pas être aménagée par les parties ou le juge. Donc, selon la société CS, le juge n’avait pas le pouvoir de sauver une partie de la clause.

LA DÉCISION

Le 11 mars 2021, la chambre civile de la Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel. Les magistrats estiment que « seule la partie de la clause qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite, le reste de la clause étant maintenu ». Ils ajoutent que la clause sera réputée non écrite dans son ensemble si la disposition irrégulière présente pour les parties un caractère essentiel dans leur consentement. Ce caractère essentiel est apprécié au cas par cas par les juges de première et seconde instances. En l’espèce, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a considéré que l’article prévoyant la référence interdite était dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation. Donc la clause doit être réputée non écrite juste dans sa référence au loyer de base.

Source : Cass. 3^e Civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345.