La clause d’indexation du bail commercial peut être réputée non écrite

LES FAITS

Le 16 avril 2007, la société F. a donné à bail commercial à la société S. un bâtiment à usage de bureaux à compter du 15 janvier 2008 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 220 000 € hors taxes. Le bail prévoyait une première indexation du loyer le 15 janvier 2009 par variation de l’indice Insee du 4^e trimestre 2006 à l’indice Insee du 4^e trimestre 2008. Estimant que cette clause n’était pas valable, la société S. saisit les juges.

LE DÉBAT

La société S., locataire des locaux, demande aux juges l’application stricte de l’article L. 1121-1 du Code monétaire et financier. Ce div répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, entre autres un bail, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. La société S. invoque le fait que l’intervalle de variation de l’indice prévu au contrat était de deux ans alors que celui séparant la prise d’effet du bail de la première révision était d’un an. Elle demande donc aux juges de réputer la clause non écrite, c’est-à-dire qu’elle ne s’applique plus pendant toute la durée du bail. Le 30 octobre 2018, la cour d’appel de Versailles (Yvelines) accepte l’argumentation de la société S. Elle relève que la clause prévoyait une indexation pour la première fois au 15 janvier 2009 par variation de l’indice Insee du 4^e trimestre 2006 à l’indice Insee du 4^e trimestre 2008, soit deux ans. Les magistrats déclarent donc la clause non écrite dans son entier. Estimant que seule la première indexation était concernée par cette situation, la société F., le bailleur, saisit la Cour de cassation.

LA DÉCISION

Le 6 février, la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide que seule la première indexation n’était pas conforme aux dispositions de l’article L. 1121-1 du Code monétaire et financier. Elle retient que si la clause d’indexation, applicable à la première révision, conduit à la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d’effet du bail, ce n’est pas le cas des révisions ultérieures. Les magistrats décident alors de ne réputer non écrite que la première révision du loyer. Ainsi, la clause d’indexation ne pourra pas être déclarée non écrite en son entier si elle engendre une distorsion uniquement lors de la première révision.

Rappelons que les parties peuvent décider d’intégrer dans le bail commercial une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, comme en l’espèce. Une telle clause permet d’éviter le formalisme de la révision légale du loyer commercial prévue tous les trois ans. En effet, la révision légale nécessite l’envoi d’une lettre recommandée ou un exploit d’huissier alors que l’augmentation du loyer via une clause est automatique à la date prévue par les parties. Lors de la rédaction de la clause, les parties doivent choisir entre deux indices ou leur variation : soit l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales ; soit l’indice des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires. Les deux indices sont établis par l’Insee. Aucun autre ne peut être choisi.

Source : Cass., 3^e civ., 6 février 2020, n° 18-24599.