Comment faire pour… obtenir de mon bailleur le remboursement de travaux - Le Moniteur des Pharmacies n° 3258 du 01/02/2019 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des pharmacies n° 3258 du 01/02/2019
 

Stratégies

Gestion

Auteur(s) : FRANÇOIS POUZAUD 

1Analyser les clauses du bail commercial

La pharmacie est vétuste et nécessite la réalisation de travaux qui incombent normalement au bailleur. S’il refuse de les exécuter, peut-on les effectuer soi-même et se faire rembourser ensuite ? La réponse dépend de la date à laquelle a été conclu le bail : avant ou après le 1er octobre 2016.

2Si le bail est antérieur au 1er octobre 2016

Il est de jurisprudence constante que le locataire qui réalise, à son initiative et à ses frais, des travaux normalement à la charge du bailleur en vertu du bail commercial, ne peut pas ensuite lui en demander le remboursement s’il n’a pas respecté deux conditions indispensables et cumulatives.

– Première condition : il doit mettre en demeure son bailleur de réaliser les travaux dont il a la charge. Cette mise en demeure doit être circonstanciée, rappeler les articles du bail sur lesquels elle est fondée et être envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

– Seconde condition : si cette mise en demeure est restée vaine (absence de résolution à l’amiable), le locataire doit demander en justice, auprès du tribunal de grande instance en référé, l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux en lieu et place du bailleur défaillant.

Attention, la mise en demeure seule, sans l’autorisation judiciaire de se substituer au propriétaire, ne permet pas de se faire rembourser auprès du bailleur. De même, le juge ne donnera pas son autorisation à effectuer les travaux à la place du bailleur, si le locataire ne lui a pas apporté la preuve que sa mise en demeure préalable est restée vaine.

L’exception : si les travaux présentent un caractère d’urgence (relatifs à l’installation électrique, au gaz ou à une non-conformité aux normes de sécurité imposées par l’administration) source de danger pour les occupants ou constituant un péril imminent pour le public reçu dans le local commercial, le locataire peut obtenir de son bailleur le remboursement des travaux qu’il a exécutés à sa place (sous réserve de les avoir effectués de la façon la plus économique), sans avoir mis ce dernier en demeure de s’exécuter, et sans y avoir été autorisé par le juge.

3Si le bail est postérieur au 1er octobre 2016

La réforme du droit des contrats prévoit dans le nouvel article 1222 du Code civil que, après mise en demeure, le créancier d’une obligation peut, « dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation [...]. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution [...] ». Cette disposition permet désormais au locataire de réaliser les travaux sans autorisation préalable du juge. Le contrôle du juge interviendra cependant dans un deuxième temps, si le propriétaire refuse de rembourser le montant des travaux. §

A QUI INCOMBENT CES TRAVAUX ?


•  Au propriétaire Les grosses réparations touchant au bâti : murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture et toutes les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations. ➜ Le bailleur n’est pas responsable du défaut d’entretien dès lors que le locataire ne l’a pas mis en demeure d’y remédier.

•  Au locataire Les dépenses locatives : dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs...) ; travaux d’embellissement dont le montant excède le coût d’un remplacement à l’identique... ➜ La répartition des charges et des dépenses d’entretien entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

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