Le sort du bail en cas de cessation d’activité

La fermeture de la pharmacie n’entraîne pas automatiquement la fin du bail qui a été conclu pour une période déterminée, et dont la résiliation ne peut intervenir que moyennant les modalités stipulées », rappelle Annie Cohen Wacrenier, avocate du cabinet ACW Conseil.

En effet, il est d’usage que les baux commerciaux soient conclus pour une durée de 3-6-9 années, le locataire ne disposant de la faculté de faire cesser le bail qu’à l’expiration de chaque période triennale en notifiant au bailleur un congé, au moins six mois à l’avance.

Si la cessation d’activité intervient de façon plus ou moins concomitante avec une échéance triennale, il y aura alors quasiment coïncidence entre cette cessation d’activité et la possibilité pour le titulaire de notifier au propriétaire la résiliation du bail à la prochaine échéance triennale.

Si la cessation intervient au milieu ou au début d’une période triennale

« En principe, le titulaire devra acquitter le montant des loyers jusqu’à la prochaine échéance triennale, à moins qu’un accord n’intervienne avec son acquéreur, prévient l’avocate. En effet, il est tout à fait envisageable, dans le cadre de la négociation sur le prix de la clientèle, d’intégrer une prise en charge totale ou partielle par le repreneur, des loyers restant à échoir jusqu’à la prochaine échéance triennale. »

En cas de refus de l’acquéreur, rien n’interdit au titulaire de proposer au bailleur une indemnité forfaitaire globale et définitive en contrepartie de la restitution immédiate des locaux. « Tout le monde y trouvera son compte, explique cette avocate. Le titulaire n’aura pas à payer les échéances de loyer jusqu’à la prochaine échéance triennale ; le bailleur récupérera plus rapidement un local qui, faute d’exploitation, perd de sa valeur. »

En cas de départ à la retraite

Lorsque la cessation d’activité coïncide avec le départ à la retraite de l’exploitant, la loi lui permet de céder son droit au bail en dehors du cadre contractuel. L’article L. 145-51 du Code de commerce permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de céder son bail pour une autre activité (déspécialisation). Ce qui rend inefficace la clause d’agrément généralement insérée au bail, mentionnant que le preneur ne peut céder son bail qu’à son successeur dans son fonds de commerce. « La nature de l’activité envisagée doit cependant être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble », précise Annie Cohen Wacrenier. Ces dispositions sont également applicables à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Faute de trouver un successeur locataire dans le cadre d’une éventuelle déspécialisation, le titulaire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut également donner congé à tout moment en cours de bail, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance. 