La clause d’annulation pour décès de l’acquéreur - Le Moniteur des Pharmacies n° 3180 du 03/06/2017 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des pharmacies n° 3180 du 03/06/2017
 
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Auteur(s) : FRANÇOIS POUZAUD 

Que se passe-t-il si l’acquéreur vient à décéder quelques semaines ou quelques jours avant la prise de possession ? Les héritiers sont-ils tenus d’acquérir l’officine ? Une clause d’annulation de la vente en cas de décès est-elle efficace dans toutes les situations ? Réponses.

Le décès de l’acquéreur continue à soulever des problèmes juridiques même si les formalités d’acquisition, modifiées par une ordonnance du 17 décembre 2009, diminuent considérablement les risques pesant notamment sur ses héritiers.

Antérieurement à 2010, un acquéreur devenait propriétaire d’une officine dès réception de l’arrêté préfectoral ayant enregistré sa déclaration d’exploitation. Cette procédure comportait un risque majeur. En cas de décès accidentel de l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente définitif, la banque ne pouvait évidemment pas verser les fonds prévus et l’assurance souscrite par l’acheteur ne pouvait être actionnée en l’absence du déblocage des fonds. De fait, le vendeur était dépossédé sans avoir été payé et les héritiers de l’acquéreur décédé étaient propriétaires d’une officine dont ils n’avaient pas payé le prix… Face à cette situation invraisemblable, il était recommandé aux acquéreurs de souscrire une assurance relais, couvrant le paiement du prix de vente, des droits d’enregistrement et du stock pendant cette période intermédiaire.

La réforme de 2010 a mis un terme à ces situations. « Désormais, les avis d’inscription au tableau A délivrés par les instances ordinales - qui ont valeur d’enregistrement de la déclaration d’exploitation - prévoient une date de prise d’effet correspondant à la date de prise de possession contractuellement arrêtée par les parties », indique Annie Cohen Wacrenier, avocat du cabinet ACW conseil.

Néanmoins, afin d’écarter complètement ce risque, elle inclut dès la promesse de vente, puis à chaque étape du processus de cession, une clause d’annulation stipulant que le décès de l’acquéreur entraînera la caducité des actes. Encore faut-il bien préciser les conditions dans lesquelles cette clause s’appliquerait, et plus particulièrement la date à laquelle les héritiers seraient libérés de tout engagement à exécuter le contrat souscrit par le défunt.

Clause d’annulation : deux dates possibles

En règle générale, la date mentionnée dans la promesse de vente et les actes de vente est la date de prise d’effet de l’avis d’inscription à l’Ordre qui, rappelons-le, entraîne le transfert de propriété. Dès lors, la clause d’annulation de la vente en cas de décès de l’acquéreur est totalement protectrice pour les héritiers qui, si cet évènement se produit, ne seront donc pas engagés et tenus d’acquérir.

En revanche, il n’en sera pas de même si les actes stipulent que les héritiers ne sont libérés de leur engagement que si le décès de l’acquéreur survient avant la date de réalisation de la condition suspensive réglementaire, à savoir l’obtention de l’avis d’inscription au tableau. Or, la date d’émission de cet avis d’inscription est antérieure à la date de prise d’effet indiquée. Dans l’intervalle, il peut s’écouler une à deux semaines, pendant lesquelles les héritiers se retrouveraient dans la même situation qu’antérieurement à la réforme de 2010.

Sur ce point, Annie Cohen Wacrenier rassure : « En pratique, les actes de réalisation sont la plupart du temps signés deux à trois jours avant la prise de possession. Dans cette hypothèse, les fonds ayant été débloqués et le prix payé, il n’est plus possible, si le décès de l’acquéreur survenait entre la date de signature et la date de prise d’effet de l’avis d’inscription à l’Ordre, de revenir en arrière : la vente est actée et définitive. »

Le prêt serait alors remboursé par l’assurance décès invalidité, d’où l’intérêt de négocier, lors de la souscription de l’assurance, que celle-ci commencera à courir, non à compter de la date de prise de possession, mais à compter de la date de déblocage des fonds. En d’autres termes d’anticiper le point de départ du contrat d’assurance.

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