Cahiers Formation du Moniteur
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Auteur(s) : CAHIER RÉDIGÉ PAR FRANÇOIS POUZAUD
LA DURÉE DU BAIL ET SON RENOUVELLEMENT
LE DROIT AU BAIL EST L’ÉLÉMENT ESSENTIEL DU FONDS D’OFFICINE
A l’instar de la licence, il se transmet de titulaire en titulaire, à la faveur des cessions successives. Le droit au bail constitue donc l’un des éléments essentiels du fonds de commerce, puisque toute incertitude liée à la situation locative est susceptible d’avoir une incidence sur le devenir de l’officine : sans bail, il est impossible d’exploiter l’officine et a fortiori de la revendre.LE BAIL SE TRANSMET AUX LOCATAIRES SUCCESSIFS
Les clauses, charges et conditions d’un bail commercial se transmettent aux locataires successifs. Pas plus le locataire que le propriétaire ne sont en droit, à la faveur d’une cession, d’imposer une quelconque modification de la convention locative.LE DROIT À LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE
Le locataire commercial bénéficie du droit à la propriété commerciale : lorsque le bail arrive à son terme contractuel (en principe 9 ans), le propriétaire doit le renouveler. En cas de refus, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, couvrant la perte du fonds de commerce. En revanche, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans verser d’indemnité d’éviction si les motifs sont justifiés, tels que des impayés à répétition ou plus généralement un non respect de certaines clauses du bail.QUELLES INCIDENCES SUR LE LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT ?
Si la durée de droit commun d’un bail commercial est de 9 ans, bailleur et locataire peuvent convenir d’une durée plus longue. Or, celle-ci a une incidence sur les règles de détermination du loyer à l’occasion de son renouvellement.CAS PRATIQUES
cas pratiquesCONTRÔLER SES LOYERS ET SES AUGMENTATIONS
FORMULE DE CALCUL DU LOYER
Les indices pris en considération sont :VÉRIFIER LES MODALITÉS D’APPLICATION
Une clause d’indexation qui exclut la révision du loyer commercial à la baisse est nulle. De même, la Cour de cassation a déclaré nulle la clause d’indexation dont la rédaction conduit à un décalage entre deux périodes, à savoir celle s’écoulant entre deux révisions (souvent un an) et celle entre les deux indices utilisés pour le calcul du nouveau loyer. Pour que la clause d’indexation soit valable, ces deux périodes doivent être concordantes : si entre deux révisions du loyer s’écoule une période de un an, il faut qu’entre les deux indices utilisés pour calculer le nouveau loyer s’écoule également un an. Or, lorsque l’indice de base fixe est utilisé (le cas le plus fréquent), le risque de distorsion entre ces deux périodes est important.EN CAS DE CONTESTATION
en cas de contestationET SI LA COMMERCIALITÉ DÉCLINE ?
Et si la commercialité décline ?CAS PRATIQUES
cas pratiquesRÉALISER DES TRAVAUX
LE LOCATAIRE PEUT-IL LIBREMENT RÉALISER DES TRAVAUX ?
Certaines des clauses du bail peuvent subordonner la réalisation de travaux à l’autorisation du bailleur, voire imposer la présence de son architecte, les frais s’y rapportant étant à la charge du locataire.LE LOCATAIRE PEUT-IL FAIRE DES TRAVAUX INCOMBANT NORMALEMENT AU BAILLEUR PUIS EN OBTENIR LE REMBOURSEMENT ?
Sauf cas d’urgence, un locataire ne peut pas demander le remboursement du coût des travaux qu’il a fait effectuer sans autorisation préalable du bailleur ou d’un juge, quand bien même les travaux incomberaient au bailleur. En revanche, le locataire qui, en vain, aura mis préalablement en demeure le propriétaire de respecter ses obligations d’entretien, pourra demander le remboursement des sommes engagées, soit à l’amiable, soit par décision de justice. Il peut également, si les sommes sont trop importantes, demander en justice que le bailleur avance les sommes nécessaires à l’exécution des travaux.LOCAUX VÉTUSTES : QUELLE RESPONSABILITÉ ?
Le locataire ne peut être condamné à supporter le coût de travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et il peut mettre en jeu la responsabilité du bailleur qui n’effectue pas ces travaux. Dans tous les cas, la résiliation du bail ne peut être prononcée à ses torts au motif qu’il n’a pas réalisé des travaux d’entretien rendus nécessaires par la vétusté.TRAVAUX NON RÉALISÉS PAR LE BAILLEUR : LE LOCATAIRE PEUT-IL S’EXONÉRER DU PAIEMENT DE SES LOYERS ?
Travaux non réalisés par le bailleur : le locataire peut-il s’exonérer du paiement de ses loyers ?LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL
UNE CESSION SOUS CONDITIONS
Aucune clause ne peut interdire la cession du bail commercial. En revanche, elle peut être subordonnée à certaines conditions plus ou moins contraignantes, on citera par exemple :CESSION D’UN BAIL EN PÉRIODE DE RENOUVELLEMENT
Si le bail a expiré sans qu’il ait été renouvelé ou que l’on se trouve dans l’une des situations susceptibles d’engendrer un déplafonnement (durée effective de plus de 12 ans, durée initiale de plus de 9 ans, modification des facteurs locaux de commercialité), l’acquéreur ne peut se permettre de laisser planer des incertitudes quant au montant du nouveau loyer, sauf à remettre en cause la crédibilité de son prévisionnel. « Dans ce cas, l’acquéreur doit impérativement stipuler une condition suspensive de renouvellement du bail moyennant un loyer plafonné dans le compromis de cession. En cas de non réalisation, il ne sera pas donné suite au projet d’acquisition », conseille Annie Cohen-Wacrenier.LES QUESTIONS QUE DOIT SE POSER L’ACQUÉREUR
Les questions que doit se poser l’acquéreurLA CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE DU CÉDANT : COMMENT S’EN PROTÉGER ?
La clause de garantie solidaire du cédant : comment s’en protéger ?Vous sentez-vous régulièrement en insécurité dans vos officines ?
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