Comment faire pour… louer un autre local et y entreposer mon stock

1Vérifier la conformité du local

L’article R. 5125-9 du Code de la santé publique (CSP) impose que les locaux de l’officine forment un ensemble d’un seul tenant. Toutefois, des lieux de stockage peuvent se trouver à proximité immédiate, à condition qu’ils ne soient pas ouverts au public et ne comportent ni signalisation ni vitrine extérieure. La notion de proximité se décide devant un tribunal. Le jugement du 10 janvier 2017 de la Cour administrative d’appel de Nantes a en effet estimé qu’un stock de médicaments destinés à la vente sur internet, situé dans un local annexe où les commandes sont également préparées, à 3,6 km de l’officine, était contraire au CSP.

Au regard de l’article R. 5125-9 du CSP, une distance d’une centaine de mètres entre les locaux de l’officine et l’entrepôt paraît acceptable. Cependant, mieux vaut s’en assurer auprès de l’ordre des pharmaciens ou de l’ARS.

2Louer un local détaché de l’officine

Un entrepôt n’ayant pas vocation à recevoir une clientèle, ni à traiter des opérations commerciales, est exclu du régime des baux commerciaux. Il est, par contre, soumis au régime du bail civil.

Avantage : le loyer négocié peut être moins cher que dans un bail commercial. Ce régime civil donne toute liberté aux parties quant à la durée des locations. Par conséquent, elles peuvent fixer librement la durée de leur bail. Il est souvent prévu qu’à l’expiration de la date du contrat de location, et à défaut de dénonciation par l’une ou l’autre des parties, le bail se poursuivra tacitement pour la même durée.

3Louer un local connexe à l’officine

Le propriétaire du local de la pharmacie est également propriétaire d’un autre local à usage d’entrepôt, et vous êtes intéressé par la proximité entre ces deux emplacements. Tout dépend si vous souhaitez louer temporairement ce local ou pas. Par exemple, il peut s’agir de trouver une solution provisoire en attendant des travaux de réagencement de l’officine qui permettront de libérer de l’espace dans le back-office. Il faut donc demander au bailleur la rédaction d’un bail civil, de manière à pouvoir louer ce local pour une durée plus courte que celle du local commercial. Et s’il propose la rédaction d’un bail unique, incluant la location du local commercial et du local à usage d’entrepôt, refusez l’offre. En effet, au regard du principe d’indivisibilité du bail, le statut des baux commerciaux s’appliquera pour l’ensemble.

S’il s’avère au contraire que l’usage de l’entrepôt est indispensable à l’exploitation de votre fonds de commerce, dans ce cas, les locaux seront qualifiés d’« accessoires à l’exploitation d’un fonds » et relèveront donc du statut des baux commerciaux. De fait, et même rédigée dans un acte à part, la location de cet entrepôt sera établie pour une durée de neuf ans.

4Estimer le coût d’immobilisation du stock

« Le coût d’immobilisation du stock est faible si le stock est bien géré, c’est-à-dire si le besoin de financement du stock est couvert par le crédit fournisseur », explique Joël Lecoeur, expert-comptable du cabinet Leduc et associés. Selon les moyennes professionnelles, le crédit fournisseur correspond à 40 jours d’achats du pharmacien, et la rotation du stock à 45 jours. Le coût financier correspond donc à la différence (5 jours à financer sur la trésorerie). Il est de l’ordre de 4 000 à 5 000 € pour une officine moyenne, soit un montant très faible par rapport au montant total du stock, qui représente environ 10 % du CA HT.

Durée de rotation du stock (en jours d’achats HT) : (stock début + stock fin) x nombre de jours (365 jours) divisé par 2 = X. Puis diviser X par les achats HT.

Durée du crédit fournisseurs (en jours d’achats TTC) : comptes fournisseurs x nombre de jours (365 jours) divisé par les achats TTC.§