Contester une révision de loyer

1 Déterminer le motif de contentieux

• Qu’il s’agisse de renouvellement du bail ou de révision triennale du loyer, avant de contester un déplafonnement ou une hausse excessive de loyer, il faut s’assurer que les clauses du bail ont été respectées et que la situation locative ne correspond pas à des causes de déplafonnement du loyer, dont les principales sont :

- exercice d’une activité non mentionnée au bail ;

- évolution notable des facteurs locaux de commercialité entraînant une augmentation de la valeur locative de plus de 10 % ;

- agrandissement de la surface de vente de la pharmacie ou amélioration des locaux par des travaux d’agencement ;

- durée du bail supérieure à 9 ans ou bail poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.

• En dehors de toute cause de déplafonnement avérée, il faut s’assurer que le taux de variation du loyer n’excède pas la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

2 Obtenir un accord amiable avec son bailleur

• Adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la raison de la contestation de la hausse de loyer et en y apportant le plus de détails et de preuves possible.

« Les coupures de presse (avec ou sans photos) de travaux dérangeants intervenus dans le quartier, ou informant d’une modification de sens de circulation ou de la suppression de parkings, par exemple, les informations relatives aux loyers inférieurs des commerces voisins (baux, expertises, lettres proposant la révision…) constituent des arguments sérieux, cite Philippe Jaudon-Champrenault, avocat à Cannes. Ces éléments de contestation doivent être conservés car ils pourront être ultérieurement invoqués par votre avocat devant le juge et l’expert. »

• Si une cause de déplafonnement peut être invoquée par le bailleur, il est bon de rappeler dans votre courrier que la loi Pinel a modifié la règle pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014 : la variation du loyer ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Par exemple, si le nouveau loyer est fixé 30 % au-dessus du dernier loyer, l’augmentation doit être étalée sur 3 ans pour ne pas dépasser le taux de 10 % chaque année.

• Si le bailleur ne donne pas suite au courrier ou répond par la négative, il est possible de lancer une procédure contentieuse.

3 Porter le litige devant les tribunaux

• Préalablement, on peut ou non saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette commission essaie de trouver une solution acceptable pour toutes les parties. En cas de désaccord, elle émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et sa proposition concernant la variation du loyer.

• En cas d’échec de la conciliation, saisir le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance compétent. Attention : si la commission est saisie avant ou en même temps que le tribunal, le juge ne peut statuer avant que celle-ci n’ait rendu un avis. Toutefois, la commission est dessaisie si elle n’a pas statué dans un délai de 3 mois à compter de sa saisine. Le jugement sera précédé d’une procédure d’expertise afin d’éclairer le juge, notamment sur la situation des lieux et les prix pratiqués dans le voisinage. La décision du juge est susceptible d’appel.