Le marché se déverrouille - Le Moniteur des Pharmacies n° 3122 du 02/04/2016 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des Pharmacies n° 3122 du 02/04/2016
 
TRANSACTIONS

Temps forts

ENJEUX

Auteur(s) : François Pouzaud

Après plusieurs années ternes, le marché de la transaction d’officines serait en train de se débloquer, comme le montre l’étude annuelle d’Interfimo sur les prix et valeurs des pharmacies en 2015. Et les premiers mois de 2016 s’inscrivent dans cette mouvance. La baisse des prix n’y est pas étrangère.

A l’inverse de la rémunération des pharmaciens, le marché des transactions d’officines a retrouvé des couleurs en ce début d’année 2016. Les cabinets de transactions constatent une reprise des ventes dopée par la nouvelle baisse des taux de crédit et la chute ininterrompue des prix des officines depuis 2008. Visiblement, ces deux phénomènes associés permettent aux acheteurs de pouvoir concrétiser leurs projets d’acquisition. « Depuis le début de l’année, nous rentrons de nouveaux acheteurs mais nous voyons aussi revenir d’anciens clients plus motivés et disposant d’un bon apport personnel », se réjouit Christian Hayaud du cabinet Villard. Luc Fialletout, directeur général d’Interfimo ne cache pas non plus son optimisme : « Je suis très confiant pour cette année, les jeunes se montrent plus entreprenants, les projets d’installation sont plus nombreux et il y a de plus en plus d’intervenants sur le marché pour épauler les acquéreurs, en particulier du côté des groupements. » Tout porte à croire que ce rebond n’est pas simplement conjoncturel. En effet, l’année écoulée a été un bon millésime par rapport aux années précédentes, à en juger par les résultats de l’étude annuelle d’Interfimo sur les transactions de pharmacies en 2015. Dans cette étude, tous les indicateurs convergent pour dire que le marché semble, enfin, revenir à la raison. Ainsi, le prix moyen de cession d’une officine a chuté davantage en 2015 que lors des années précédentes. Dans un marché désormais entre les mains des acquéreurs, la correction à la baisse a été l’an dernier de - 4 points à 76 % du CA HT, contre - 3 points en 2014 et - 1 point en 2013. En 7 ans, la chute des prix atteint 19 points en moyenne. Le rapport entre le prix de vente et l’EBE (excédent brut d’exploitation) suit la même tendance : le prix de cession moyen s’établit en 2015 à 6,2 fois l’EBE, au lieu de 6,5 fois l’EBE en 2014. L’année 2015 donne lieu à des transactions désormais plus réalistes et cohérentes d’un point de vue économique. Le fossé se comble entre d’une part, des vendeurs qui jusqu’à ces dernières années s’accrochaient à leurs prix et d’autre part, des acheteurs inflexibles et déterminés à acheter une officine à un prix reflétant sa juste valeur économique. La prudence des établissements financiers dans l’octroi des crédits a joué un rôle important dans l’évolution des comportements des acquéreurs. « Le marché s’est débloqué du côté des vendeurs qui réalisent qu’ils ne peuvent plus vendre leur officine au même prix que par le passé », explique Luc Fialletout.

Le maintien de la marge lève certaines inquiétudes

Ce revirement est particulièrement net auprès de certaines catégories de vendeurs, en particulier ceux qui connaissent le plus de difficultés pour vendre leur affaire. « Pour partir à la retraite sans avoir à baisser le rideau, les titulaires de petites officines bradent leur outil de travail », rapporte Christian Hayaud. De même, ceux qui craignent de voir leur fonds de commerce péricliter ou qui veulent se réinstaller se mettent au prix du marché pour pouvoir vendre. » Quant aux acheteurs, « en 2014, les acquéreurs potentiels ont fait preuve de prudence en l’absence de lisibilité sur la nouvelle rémunération et d’attentisme face à la réforme des professions réglementées portée par la loi Macron, mais en 2015, la visibilité sur l’environnement économique et réglementaire a été meilleure, rassurant ainsi les acheteurs », observe Luc Fialletout. Et Christian Hayaud d’ajouter : « Les inquiétudes sur la nouvelle rémunération ont été gommées par le maintien de la marge. » Un maintien obtenu grâce aux génériques notamment.

Les prix de toutes les catégories de pharmacies, sans exception, sont en baisse. Les pharmacies de quartier et de centre commercial enregistrent les plus fortes pertes, avec une baisse de 7 points et un prix moyen de cession en 2015 respectivement de 71,2 % et 83,7 %. C’était déjà le cas en 2014. Comme les années précédentes, les tassements observés ne sont pas égaux et varient selon la taille de l’officine. Les officines de moins de 1,5 M€ de CA, qui trouvent plus difficilement preneurs, voient leur prix de cession moyen chuter de 3,5 points à 68 % du CA HT, alors que celles de plus de 1,5 M€ accusent une baisse moindre, de 2,1 points à 82 % du CA HT. L’écart de prix entre ces deux catégories d’officine ne cesse de s’accroître, ce qui ne surprend pas Christian Hayaud : « Nous rentrons beaucoup d’affaires à la vente dans la tranche moyenne de 1 à 1,5 M€, sans qu’il y ait en face beaucoup d’acquéreurs. En revanche, il y a peu d’affaires de 2 à 3 M€ à la vente alors que la demande est forte sur ce type de bien. Ce qui n’empêche pas leur prix de baisser, car elles présentent souvent des charges d’exploitation importantes en particulier dans les grandes métropoles où le niveau des loyers vient plomber leur rentabilité, donc leur prix. »

Matthieu Beliard, du cabinet POD, constate une corrélation étroite entre cette nouvelle chute des prix et le regain en volume du marché. « Les affaires réalisées ne correspondent pas forcément à des cessions importantes en valeur mais le nombre de ces petites transactions augmente », précise-t-il.

Davantage de cessions de parts sociales

La poursuite de la baisse des prix, la prise de conscience de la réalité du marché par les vendeurs, les nombreux départs à la retraite qui ne peuvent être différés éternellement, des taux d’intérêt à des niveaux extrêmement bas (en moyenne 1,75 % hors assurance, pour un crédit d’une durée de 12 ans)… Tous ces éléments ont contribué en 2015 à fluidifier le marché des transactions et à le faire repartir à la hausse, essentiellement au cours du second semestre. Le nombre de mutations (toutes cessions de fonds et de parts confondues) recensé par Interfimo est de plus de 1 400 contre 1 360 en 2014, soit une hausse de 3 %. « Le dynamisme du marché est lié à l’installation des primo-accédants et aux départs en retraite, les premiers ont reculé leur âge d’installation et les seconds leur âge de départ, mais ces reports ne peuvent durer indéfiniment, fait remarquer Luc Fialletout. Par ailleurs, les vendeurs qui se préoccupent de la valeur de leur fonds ont compris qu’il ne faut pas attendre 70 ans pour retirer un prix correct. » La reprise des volumes est due, sans surprise, aux cessions de parts sociales qui progressent de 9 %, passant de 490 en 2014 à 530 en 2015 et à une stabilité des cessions de fonds. De fait, le développement des sociétés d’exercice libéral (SEL) se poursuit dans la profession, ce qui entraîne inéluctablement une mutation du marché, de la vente de fonds de commerce vers les cessions de titres de société.

UN MARCHÉ ANIMÉ SUR LA FAÇADE ATLANTIQUE ET EN ILE-DE-FRANCE

Le dynamisme du marché s’apprécie également par le ratio du nombre de mutations pour 1 000 officines. En 2015, le turn-over des officines est en hausse avec une moyenne France entière de 63 mutations pour 1 000 officines. La façade atlantique et l’Ile-de-France sont les régions où le marché des cessions a été le plus dynamique l’an dernier. A l’opposé, les régions où le marché des transactions a été le moins animé se situent dans l’Est de la France, en Alsace-Champagne-Ardenne-Loraine et dans le Centre.

A RETENIR

• Reprise des ventes dopée par la nouvelle baisse des taux de crédit et la chute ininterrompue des prix des officines depuis 2008.

• Les pharmacies de quartier et de centre commercial enregistrent les plus fortes pertes.

• Beaucoup d’affaires à la vente dans la tranche moyenne de 1 à 1,5 M€ et peu dans la tranche de 2 à 3 M€.

REPÈRES

L’évaluation des fonds de pharmacie

1 A quoi sert l’excédent brut d’exploitation ?

L’excédent brut d’exploitation (EBE) est le ratio qui permet de mesurer la performance économique d’une officine, en clair sa rentabilité. Il sert à rembourser les emprunts (capital et intérêts), payer les impôts, assurer la rémunération du pharmacien.

2 Quel est l’impact du nouveau mode de rémunération sur la valorisation des fonds ?

Le nouveau mode de rémunération met fin à la valorisation des fonds en pourcentage du CA hors taxe et consacre de manière définitive la valorisation des fonds par l’EBE. Ce changement est visible dans la présentation du compte de résultat 2015 des officines où l’on peut voir dans sa partie haute (au niveau de la marge brute totale) les différentes composantes de la nouvelle rémunération officinale : marge commerciale et prestations de services, celles-ci incluant les honoraires du pharmacien, la rémunération sur objectifs de santé publique pour les génériques (ROSP), les coopérations commerciales…

En revanche, la nouvelle rémunération n’impacte pas la valeur de l’EBE qui se situe dans la partie basse du compte de résultat.

3 Pourquoi l’EBE utilisé pour évaluer les fonds n’est pas l’EBE comptable mais un EBE retraité ?

Ce retraitement sert à gommer l’impact de la politique de rémunération des titulaires sur la valeur des officines. Il existe deux façons de retraiter l’EBE.

• La première méthode utilisée par les sociétés de financement de type Interfimo part de l’EBE du vendeur avant rémunération et cotisations sociales du titulaire (exploitant individuel ou associés) pour neutraliser les différences de comptabilité entre régime à l’impôt sur le revenu (IR) et régime à l’impôt sur les sociétés (IS).

• La seconde méthode, davantage utilisée par les experts-comptables, consiste à exprimer le prix de cession en multiple de l’EBE prévisionnel de l’acquéreur, déduction faite du coût du travail du titulaire (calculé sur la base d’un coefficient 600, charges sociales incluses pour les petites et moyennes officines ou 800 pour les officines importantes). Cette seconde approche plus fine et plus pertinente permet de mesurer la capacité de l’officine à faire face à ses remboursements d’emprunt en intégrant la rémunération souhaitée par le nouveau titulaire.

4 Pourquoi faut-il à l’avenir valoriser un fonds de pharmacie uniquement en multiple de l’EBE ?

Le prix de cession exprimé en % du CA est déconnecté de toute réalité économique. Il est facile de comprendre que maintenir une telle méthode de valorisation consacrée par l’usage, sauf à modifier le pourcentage, n’a plus aucun sens puisque, dans ce mode d’évaluation, la valeur chute proportionnellement à la diminution du CA. Compte tenu de la baisse structurelle des prix du médicament remboursable, l’approche de la valorisation en multiple de l’EBE est plus pertinente et réaliste. Elle est surtout plus sécuritaire en l’absence de croissance naturelle du CA.

F. P.

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