Créer une société civile immobilière

Constituer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir les murs de la pharmacie a un principal avantage : une transmission du patrimoine facilitée, et notamment une répartition claire des différents biens de ce patrimoine. La pharmacie pourra, par exemple, aller à l’enfant diplômé et les parts de la SCI à ses frères et sœurs. La SCI, du fait de la création de parts sociales, permet ainsi d’organiser la gestion d’un bien immobilier en évitant une indivision, et donc de simplifier les opérations de partage par la suite.

Rédiger les statuts

La SCI étant une personne morale, les futurs associés vont, avant tout achat ou toute disposition, rédiger, enregistrer et publier les statuts. Ils confèrent alors à leur société une existence légale et autonome.

Les statuts contiennent certaines mentions obligatoires :

– les apports des associés : ils constituent le capital social et figurent dans les statuts avec le nombre de parts correspondant à chacun, les apports en numéraire et les apports en nature ;

– le capital social (« SCI au capital de x euros »), qui constate les apports : aucun minimum n’est exigé ;

– la forme de la société et son objet, avec la dénomination sociale ;

– le siège social : l’adresse de la société ou, dans l’attente, celle du gérant ou d’un associé ;

– la durée de la SCI (en principe 99 ans).

Des règles précises

Les statuts doivent prévoir minutieusement les règles de fonctionnement. Celles-ci vont notamment déterminer :

– les conditions de nomination, de révocation et les pouvoirs du gérant, en particulier les limites dans lesquelles il peut engager la société. Les statuts peuvent envisager de nommer plusieurs gérants ;

– les règles applicables aux décisions collectives : convocation des assemblées générales, règles de quorum, majorité, unanimité…

– les conditions de cession de parts ou, en cas de décès, de retrait d’un associé. Comme dans toute société, les associés doivent pouvoir contrôler et accepter (ou non) l’entrée de nouveaux associés.

La rédaction des statuts peut être réalisée par acte sous seing privé ou par acte notarié. Il faut ensuite procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI au centre des impôts, publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales, procéder à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés. Au terme des démarches, la SCI se verra remettre son K-bis. Une fois la SCI créée, le gérant sera nommé.

Si la SCI a été constituée avec des apports en argent (numéraire), les frais de constitution par acte authentique (comprenant les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, l’immatriculation au RCS, la publicité légale) ou sous seing privé (rédaction des statuts, gestion des formalités, frais de greffe, annonce légale…) varient entre 1 000 € et 3 500 € HT. En cas d’apports en nature rémunérés par des droits sociaux, les frais sont de l’ordre de 2 % à 3 % de la valeur des immeubles.

Attention ! Les associés doivent suivre juridiquement leur SCI et se conformer au faible formalisme exigé : tenue des assemblées et du détail des délibérations, comptabilité… En l’absence du respect de ce formalisme, la SCI peut être déclarée comme fictive. Tout se passe alors comme si la société n’avait jamais existé et les conséquences peuvent alors être très graves pour les associés.