Quelle structure choisir pour racheter les murs de l’officine ?

Pour acheter des murs, faut-il opter pour une société civile immobilière (SCI), une SARL ou la société exploitant l’officine ? « Dans les projets les plus modestes, inférieurs à 150 000 euros, le pharmacien aura souvent intérêt à acquérir directement l’immeuble en propre et de le donner en location à son entreprise individuelle ou à sa société d’exploitation », conseille Olivier Delétoille, expert-comptable (cabinet ArythmA). Les loyers vont couvrir le remboursement de l’emprunt et le propriétaire des murs sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers (à l’impôt sur le revenu). Il pourra choisir l’une de ces deux options :

– approcher les revenus immobiliers réels, c’est-à-dire les loyers perçus déduction faite des intérêts d’emprunts ;

– opter, sous conditions, pour le régime du microfoncier si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Ceux-ci font alors l’objet d’un abattement de 30 % avant d’être additionnés aux autres revenus pour le calcul de l’IRPP.

Optimiser la fiscalité grâce à la SCI

Une autre solution permet d’alléger sa fiscalité en période de remboursement en acquérant les murs de la pharmacie au travers d’une société immobilière (SCI ou SARL) à l’IS. Avec ce choix, pendant la période de remboursement de l’emprunt, il n’y aura aucune incidence sur la fiscalité du contribuable, et ce, pour deux raisons :

– la société pourra constater dans ses charges la dépréciation de l’immeuble (amortissements) et déduire les frais d’acquisition (impossible en revenus fonciers) ;

– s’il y a des résultats, la société paiera son propre impôt à des taux (15 % jusqu’à 38120 € et 33,33 % au-delà) inférieurs à la tranche marginale d’IRPP (41 %), auquel il faudra ajouter les CSG et CRDS (12.3 %).

Par exemple, un pharmacien a l’opportunité d’acquérir les murs accueillant sa pharmacie pour 400 000 euros, intégralement financés par emprunt. Les loyers seront de 34 000 euros par an, revalorisés chaque année. Le contribuable atteint déjà la tranche marginale d’IRPP à 41 %. L’effort financier annuel supporté si la société immobilière est à l’IS est relativement limité (41 000 € sur 15 ans), alors qu’en société à l’IR (revenus fonciers) il est plus significatif (218 000 € sur 15 ans).

Cependant, « si la revente de l’immeuble est menée avec une dissolution de la société, le revenu généré auprès des associés de la société immobilière à l’IS sera taxé, alors qu’en structure IR la taxation des plus-values à long terme à la revente sera quasi inexistante », précise Olivier Delétoille.