« Attendre en pensant mieux vendre est risqué »

Qu'observez-vous en 2009 sur les prix, les volumes et les conditions d'accès au crédit ?

Nous observons un marché un peu bloqué même si la seconde partie de l'année semble un peu plus vive. Il y a un décalage fort entre les prétentions des vendeurs et les possibilités des acquéreurs. Le marché ne trouve donc pas son point d'équilibre et cette situation ne favorise pas vraiment la fluidité des transactions. Par contre, les banques financent mieux que prévu et avec des taux qui sont très attractifs. On retrouve des offres proches de celles observées en 2007. Les délais de réponses sont un peu plus longs et, ce qui n'est pas une mauvaise chose, les établissements prêteurs commencent à se poser de bonnes questions sur les officines dont le prix de vente est à l'évidence surévalué. Il faut toujours avoir à l'esprit que les banques ont un effet régulateur important sur les prix.

Comment expliquez-vous que les mauvais résultats des officines et le manque de visibilité aient aussi peu d'effet sur le comportement des vendeurs ?

Les vendeurs ont, pour certains, fait le pari de l'ouverture de capital et puis il y a aussi un phénomène récent : la baisse de rémunération des placements issus de la vente. Après la cession de l'officine, la baisse de revenus devient significative et, après l'impact de l'impôt sur la fortune, c'est encore plus marqué. Beaucoup de vendeurs préfèrent maintenir leur prix de vente avec fermeté, même s'ils doivent faire une année de plus en attendant une sortie meilleure. C'est prendre un risque car le nombre de départs en retraite va déséquilibrer le marché pour plusieurs années. De plus, l'avantage de l'exonération de plus-values en cas de vente pour retrait pourrait être amoindri si la CSG et la CRDS venaient à augmenter.

En présentant des prévisionnels réalistes avec une croissance nulle, les acquéreurs ne risquent-ils pas d'essuyer le refus des banques ?

Au-delà d'un certain prix de vente, il n'est même plus possible de faire un prévisionnel « décent ». Donc, le présenter à une banque n'est même plus envisageable. Lorsque l'activité officinale augmentait de 4 à 5 % par an, une acquisition à un prix trop élevé n'était pas un problème dramatique car l'erreur d'appréciation sur valeur réelle était « gommée » en deux à trois ans. Aujourd'hui, il faut être inconscient pour se lancer dans une telle aventure avec des perspectives de croissance nulle. Cela ne signifie pas qu'il ne faut plus acheter d'officine, cela veut dire qu'il faut les acheter à leur vrai prix économique, lequel doit tenir compte également des incertitudes sur la rentabilité future.

En facilitant l'acquisition de parts de SEL, les futures SPF-PL (holdings) ne risquent-elles pas d'être un facteur de renchérissement des prix ?

Pas dans le condiv actuel ! Dans ce type de montages financiers, lorsque cela sera possible, les banquiers vont prêter avec prudence car leurs garanties seront « basiquement » plus faibles.