Attention au droit de préemption des communes !

La loi du 2 août 2005 en faveur des PME a instauré la possibilité pour les communes d'exercer un droit de préemption lors de la cession d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde qu'elles auront préalablement délimité. L'idée : préserver la diversité du commerce de proximité. Ce droit s'étend aux apports de fonds à une société ainsi qu'aux donations. Par contre, il ne s'applique pas aux cessions de parts ou actions de société. Il impose donc une formalité supplémentaire qu'il convient impérativement de respecter, sous peine de nullité de la cession. Voici, chronologiquement, comment cela se passera.

1° Déclaration préalable de la promesse de vente

Le cédant adresse la promesse de vente signée en 4 exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée en mairie contre récépissé.

2° Décision municipale

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, la commune doit notifier au cédant sa décision, soit d'acquérir le fonds ou le bail aux prix et conditions proposés, soit d'y renoncer. En cas de désaccord sur le prix, elle peut faire une offre d'achat à un prix et des conditions fixés par l'autorité judiciaire compétente en matière d'expropriation. Ce qui peut amener aussi le cédant à retirer son offre.

En cas de cession de bail, l'accord préalable du bailleur est nécessaire, sous peine de nullité. Donc, une copie de la notification doit être adressée au bailleur si le bien est préempté. Si la commune ne préempte pas, le cédant sera informé de sa décision de renonciation par pli recommandé avec accusé de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Mais une absence de réponse dans les 2 mois vaut également renonciation. Le cédant peut alors réaliser la vente avec son acquéreur aux conditions fixées entre eux.

Avant de projeter une cession, il convient de se renseigner à la mairie pour savoir s'il existe ou non un périmètre de sauvegarde dans lequel pourrait être situé le fonds. Si c'est le cas, il est recommandé d'insérer dans la promesse de vente une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune et de régler le sort du dédit. L'acquéreur, lui, doit s'assurer que cette formalité a été respectée et purger ce droit avant dépôt des dossiers à l'Ordre.

3° Acquisition municipale

L'acte constatant la cession à la mairie doit être établi dans les 3 mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire définitive.

4° Rétrocession sous un an

Une fois la cession intervenue, la mairie devient donc titulaire du bail ou propriétaire du fonds. Cette situation n'est que temporaire puisqu'elle dispose d'un an pour trouver un repreneur. Bien sûr, si la rétrocession porte sur un bail commercial, l'accord préalable du bailleur est nécessaire. Si la rétrocession n'est pas réalisée dans le délai d'un an, l'acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition, s'il est toujours intéressé.