Jusqu'à quand la prime au soleil ?

Souvent choisie pour une seconde voire une troisième installation, PACA continue à afficher des prix de cession très élevés, en particulier sur le littoral varois, le Lubéron, Aix ou encore la très courue rue d'Antibes à Cannes. Et tant que la demande sera supérieure à l'offre, rien ne changera. « Quand on se lève le matin il fait beau et il y a la mer. Cela se paye, commente Jean-Marie Soyer, président du syndicat des pharmaciens des Alpes-Maritimes. Mais acheter à plus de 110 %, c'est trop quand la rentabilité baisse. » Une analyse que tous nos interlocuteurs confirment. « En PACA, on n'achète pas une entreprise mais un emplacement. Les acquéreurs possèdent des fonds propres importants et les banques acceptent de prêter sur d'autres critères qu'économiques », indique Eric Larnouhet, négociateur indépendant.

En 2006, le turnover a été important et les prix de cession n'ont presque jamais été inférieurs à 90 % du chiffre d'affaires TTC, certains ayant même flirté avec les 120 %.

L'année 2007 reste une inconnue. Les décisions des acheteurs vont dépendre des résultats des bilans 2006, lesquels ne devraient pas être excellents, selon Vincent Plumecocq, négociateur indépendant. De là à penser que les prix baisseront, il y a un gouffre. Pour Gérard Blanc, directeur régional d'Interfimo, « le marché de l'officine est identique à celui de l'immobilier. Au soleil tout est plus cher, c'est vrai, mais le surcoût peut être compensé par des marges plus importantes et un potentiel de population à la hausse. Avec le flux migratoire de retraités aux revenus importants, le business est porteur en PACA. Quand ce n'est pas le cas, attention danger ! »

Si la région reste chère, les disparités locales sont nombreuses. Très schématiquement, toute la Côte d'Azur (Menton, Cannes, Antibes, Monaco) et le littoral varois (Saint-Tropez, Sanary-sur-Mer, Hyères, Bandol, le golfe de Saint-Raphaël...) ont une grosse cote, selon le cabinet Audoye et Odile de Gouberville, de l'agence niçoise d'Interfimo. Les fonds sont toujours au-dessus de 100 % et peuvent atteindre des sommets comme rue d'Antibes, à Cannes. Les officines dernièrement cédées s'y seraient toutes arrachées à 120 % et plus.

Des disparités locales nombreuses

Mais il y a des exceptions : Nice, à cause des travaux du tramway (voir Le Moniteur n° 2655) et à certains quartiers en difficulté comme l'Ariane ou le Moulin. Toulon, où Marie-Hélène Plaindoux, d'Interfimo, assiste pour la première fois depuis longtemps à une accalmie sur les transactions depuis le dernier trimestre 2006 : « Il semble que les pharmaciens aient beaucoup souffert de la dégradation de leurs marges. Les acquéreurs le savent et sont moins nombreux. Malgré tout, les prix de cession vont de 90 à 110 %. Ils ne descendent pas en dessous, y compris dans certaines cités de La Seyne-sur-Mer. »

A Marseille, la ville où la guerre des prix sur la parapharmacie fait toujours rage (ce qui n'est pas le cas à Nice), les petites pharmacies du centre-ville, très nombreuses, ont aussi souffert des travaux du tramway. Elles se négocient pourtant autour de 100 %, parce que leurs acquéreurs misent sur un transfert dans des lieux plus rentables. Les Bouches-du-Rhône sont globalement moins chères que le Var ou les Alpes-Maritimes, mais il faut compter avec les micromarchés comme les 8e, 12e et 7e arrondissements, très demandés. Mais aussi Cassis, Aix-en-Provence, Saint-Rémy-de-Provence, les Alpilles. Et, plus loin, le Lubéron, Manosque, Gréoux-les-Bains et Digne-les-Bains où il y a très peu de transactions.

Une réalité complexe où la seule évidence, selon Jean-François Guilbert, président régional de l'Ordre, est qu'il n'est pas question pour un jeune de s'installer dans les endroits qui ont la cote. Pour une première installation, il reste quand même des affaires abordables. A condition de bien chercher et d'évaluer le potentiel.