La menace Perben - Le Moniteur des Pharmacies n° 2520 du 24/01/2004 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des Pharmacies n° 2520 du 24/01/2004
 

Actualité

Enquête

Créé pour le petit commerce, le décret de 1953 qui régit les rapports entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux doit prochainement être révisé. Les bailleurs veulent profiter de ce projet de réforme pour faire tomber des dispositions qui protègent les locataires. Très inquiétant.

Fin septembre 2003, alors que la législation sur les baux commerciaux vient tout juste d'avoir cinquante ans, Dominique Perben, ministre de la Justice, charge un groupe de travail de réfléchir à un « dépoussiérage » des divs qui régissent les rapports entre propriétaires et locataires d'une boutique. Le garde des Sceaux souhaite voir examiner « la question de la durée du bail commercial, celle de son renouvellement automatique et les conditions dans lesquelles les parties peuvent bénéficier de facultés d'adaptation ».

Dominique Perben réclame donc des propositions destinées « à réduire le contentieux que génèrent les dispositions sur le plafonnement, ainsi que celles relatives aux méthodes de fixation du montant de l'indemnité d'éviction », et « de déterminer les conditions nécessaires pour mettre un terme à la pratique des pas-de-porte qui, s'ajoutant au droit au bail, crée une inflation artificielle des prix des fonds de commerce et qui pénalise les jeunes commerçants qui ne peuvent facilement s'installer ».

Ce projet de modernisation du décret de 1953 a donné d'emblée des frissons dans le dos des organisations représentant les commerçants et les artisans, car le groupe de travail est composé essentiellement d'hommes aux idées proches de celles partagées par l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), à commencer par son président. L'UNPI entend faire valoir auprès de cette cellule de réflexion trois propositions qui, si elles étaient adoptées en l'état, feraient, selon leurs détracteurs, voler en éclat les protections statutaires des locataires et la propriété commerciale, fondement du patrimoine des commerçants. Les bailleurs réclament notamment la suppression du plafonnement des loyers, une remise à plat des modalités de calcul de l'indemnité d'éviction et une réduction de la durée des baux de 9 à 6 ans (lire l'encadré page 21).

Le Procos (Fédération du commerce spécialisé, regroupant cent soixante enseignes) dénonce ce « stratagème destiné à détourner les richesses du commerce au profit des propriétaires institutionnels et des sociétés foncières ». Bien que tenu par un devoir de réserve, Philippe Antoine, délégué général des enseignes du commerce associé et représentant des locataires au sein du groupe de travail, calme le jeu : « Le groupe de travail n'a pas d'a priori et n'a pas défini de lignes directrices dans un sens ou dans l'autre. Les auditions professionnelles se poursuivent. Une séance plénière est prévue début février avec l'ensemble des acteurs auditionnés pour leur restituer le fruit des auditions et engager un débat, avant que le groupe de travail ne rende ses conclusions au garde des Sceaux en avril. »

Quels sont les avantages actuels pour les locataires ?

Le décret de 1953 permet à l'exploitant d'exercer tranquillement son activité et de bénéficier d'un capital à la sortie, explique Gilles Hittinger-Roux, avocat spécialiste des baux commerciaux (HB #amp; Associés). Ce décret a donc été un élément moteur du développement des enseignes de taille moyenne dans les années 80 et reste un élément producteur de richesses au niveau du commerce français. Le principe du plafonnement permet d'éviter une inflation sur les loyers et de lisser les augmentations pour les entreprises. Les coûts étant ainsi maîtrisés, les locataires peuvent envisager la modernisation de leur outil de travail. Enfin, le bail commercial est un formidable instrument de crédit. Pour se développer, le commerce a besoin de tranquillité et de sérénité, et non pas de coups de boutoir, comme le laisse augurer ce projet de réforme qui dans l'esprit vise à transférer les richesses du commerce au profit des bailleurs. »

Faut-il conserver le statu quo dans la loi de 1953 ?

Le décret de 1953, bien qu'imparfait, a fait ses preuves. Aujourd'hui, le commerce est le moteur le plus sûr de l'économie française en termes de créations d'emplois et d'entreprises. » S'il est hors de question pour Guy Laporte, président du Conseil du commerce de France (CDCF), de remettre en cause les éléments fondamentaux de la propriété commerciale, il ne rejette pas toute idée de réforme. « Les statistiques démontrent que le plus fort taux de contentieux en matière de bail commercial a trait aux litiges portant sur les demandes de paiement des loyers et des charges (27 % des saisines, tribunaux et cours d'appel confondus). Certains aménagements dans la périphérie du dispositif peuvent mériter une réflexion : compétence des commissions départementales de conciliation, facilitation des procédures d'arbitrage, renforcement du caractère préventif de ces procédures, transparence des charges et travaux, statut du logement associé... »

Peut-on penser que l'on ne s'attaquera pas à la propriété commerciale ?

Les risques sont réels et nous devons rester vigilants, mais, pour l'instant, rien n'est engagé de façon formelle », reconnaît Guy Laporte. Dominique Perben, dans un courrier datant de novembre dernier, lui a assuré qu'il était « tout à fait exclu que les travaux du groupe conduisent à modifier des éléments tels que le droit au renouvellement des commerçants et artisans ou la pérennité de leur droit au bail qui constitue bien souvent une partie significative de leur patrimoine ».

Renaud Dutreil, secrétaire d'Etat aux PME, ne souhaite pas non plus une remise en cause des fondamentaux. Il a déclaré au CDCF, qui rassemble toutes les fédérations d'entreprises commerciales françaises, des détaillants au commerce de gros, en passant par les distributeurs intégrés*, être « attaché à ce que les commerçants soient protégés dans le cadre des équilibres contractuels existants ».

De son côté, Luc Fialletout, directeur général adjoint d'Interfimo, trouve ce projet trop anti-électoraliste pour que le gouvernement décide de s'engager dans pareille révolution. Néanmoins, Guy Laporte avertit que le commerce serait prêt à descendre dans la rue si les bailleurs voulaient s'arroger la propriété commerciale et ses richesses.

Cette réforme va-t-elle vraiment favoriser l'installation des jeunes ?

C'est exactement le contraire qui pourrait se produire, affirme Luc Fialletout. L'installation de jeunes disposant de peu de capitaux n'est possible aujourd'hui que grâce aux dispositions du décret de 1953. Aujourd'hui, les banques estiment que le droit au bail et le droit à son renouvellement leur confèrent la possibilité de prendre des garanties sécurisantes. Tout aléa sur la reconduction du bail couperait court aux financements pour ces jeunes. En fait, on habille sous une idée généreuse son contraire, c'est d'une grande malhonnêteté intellectuelle ! »

Le pharmacien peut-il survivre à une forte augmentation du loyer ?

Les loyers pourraient tripler ou quadrupler sans aucune limite, entraînant de fait un effondrement de la rentabilité des entreprises », commente Christian Denoyel, directeur de Solyphar, filiale de la Lyonnaise de banque (Groupe CIC). Hormis les pharmacies des centres commerciaux qui sont les seules à connaître déjà les affres de la libéralisation des loyers en raison de baux supérieurs à neuf ans (condition de déplafonnement des loyers), le réseau officinal a plutôt profité jusqu'ici d'un système clément en termes de charges locatives. « Les loyers en province sont relativement faibles, ils représentent en moyenne 1,5 % du chiffre d'affaires », indique Christian Denoyel, ceci tenant au fait que les baux des pharmacies sont souvent très anciens (30, 40 ans, voire plus) et que les loyers sont réévalués en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction. « C'est parce que les loyers étaient très bas que les pharmaciens ont pu vendre cher leur pas-de-porte. »

« Une augmentation du loyer a un impact direct sur la capacité d'autofinancement du titulaire, donc son train de vie, renchérit Luc Fialletout. Si cette capacité est de 10 pour un chiffre d'affaires de 100 et que le loyer augmente de cinq points, 50 % du revenu du pharmacien saute. Cet effet de levier est intenable et sans commune mesure avec une baisse de marge ! » Pour Olivier Delétoille, expert-comptable, du cabinet ArythmA, « il est évident que le risque d'une augmentation du loyer doit conduire à une approche prudente lors de reprises d'officines, aussi longtemps que l'on ne sera pas totalement fixé ». Il conseille donc « de retenir dans le prévisionnel au minimum un niveau de loyers qui sera fonction du prix du marché de la zone de chalandise de la pharmacie ».

Le pharmacien n'aurait-il pas intérêt à acheter les murs de l'officine ?

Si les loyers sont déplafonnés, il est certain que les acquéreurs se tourneront davantage vers l'achat des murs. Cependant, la suppression du principe de la propriété commerciale risque, selon Gilles Hittinger-Roux, de créer une bulle spéculative sur les baux. « Les candidats seront enclins à acquérir les murs en même temps que le fonds de la pharmacie afin de se sécuriser sur le plan immobilier, pense Olivier Delétoille. Toutefois, ils n'en auront pas toujours le choix, que le bailleur ne soit pas vendeur ou que le titulaire n'en ait pas les moyens. Par ailleurs, un endettement global trop important, comprenant le surplus lié au financement des murs, peut décourager les banquiers. La banque finance difficilement plus de 80 % de la valeur d'un fonds, et, au-delà, elle risque d'être réticente à financer 100 % de l'immobilier. Dans ce condiv, la pression à la baisse sur l'investissement global à financer (fonds + frais + murs + droits) se reportera naturellement sur le fonds. Il est quasiment impossible de chiffrer l'impact de cette situation, car chaque cas devrait être particulier. »

En cas de libéralisation des loyers, « les murs ne seront sûrement pas à vendre car la rentabilité des locaux commerciaux va exploser », prédit de son côté Christian Denoyel.

Quels sont les risques d'une baisse, voire d'une suppression, de l'indemnité d'éviction ?

Si l'indemnité d'éviction se réduit comme peau de chagrin, elle ne sera plus dissuasive pour le bailleur qui pourra plus facilement refuser le droit au renouvellement du bail, et consentir, le cas échéant, un nouveau bail à un autre locataire à des fins purement spéculatives. Quant à l'indemnité d'éviction que les bailleurs trouvent trop chère, Gilles Hittinger-Roux avoue n'avoir jamais vu jusqu'ici le versement d'une indemnité correspondant au préjudice subi par le locataire et lui permettant de se réinstaller.

Modifier la durée du bail et son renouvellement affecterait-il l'esprit d'entreprise et le dynamisme du commerce ?

Cette durée (six ans) est inadaptée aux entreprises commerciales, dont les coûts d'installation sont parfois considérables et qui, bien souvent, doivent renouveler leur concept tous les cinq ans, écrit Françoise Auque, avocate à Lille, dans La Revue des loyers. Les commerçants ont besoin de cette stabilité que leur offre le bail de neuf ans au moins. Ils doivent pouvoir établir des prévisions sur la base d'un loyer qui ne subira pas d'augmentation majeure pendant une durée certaine et sans craindre un refus de renouvellement [...]. A défaut de sécurité, ils n'investiront pas. Un bail de six ans constituerait donc un frein à la rénovation des locaux et à la modernisation de la distribution, et la réforme se retournerait en définitive contre les propriétaires, la valeur de l'immeuble étant liée aux qualités de l'exploitation. » Gilles Hittinger-Roux et Guy Laporte s'accordent à dire qu'il faut en moyenne sept ans pour amortir l'investissement, soit autant à attendre avant qu'une entreprise dégage de la rentabilité.

Les banques continueraient-elles à financer des officines sur 12 ou 15 ans ?

Les jeunes qui s'installent ne pourraient plus donner le fonds de commerce en garantie à leur banquier si celui-ci vaut zéro du jour au lendemain parce qu'il n'y a plus de bail. Comme l'explique Christian Denoyel, il y a un risque pour la pérennité et la valeur du fonds non seulement si le pharmacien n'a pas l'assurance que son bail sera renouvelé, mais aussi si celui-ci l'est dans des conditions financières inacceptables. Dans cette hypothèse, les banques ne prendront aucun risque et financeront les fonds sur la durée du bail. Ou alors, d'autres garanties que le nantissement sur la pharmacie pourraient être demandées.

L'abolition de la propriété commerciale aura-t-elle une incidence sur la valeur des fonds ?

Les pharmaciens proches de la retraite qui comptent sur la revente de leur fonds pour assurer leurs vieux jours peuvent se faire du souci. Les jeunes qui s'installent ne seraient plus pénalisés par l'inflation des prix des fonds mais par la flambée prévisible des loyers. « Le prix d'un fonds de pharmacie dépend essentiellement de la rentabilité future de l'affaire, de sa capacité à assurer un revenu décent au titulaire, net d'impôts, pendant la durée de remboursement des emprunts (fonction aussi de l'apport initial) et du risque global pour le financeur, rappelle Olivier Delétoille. Au travers de l'approche de la rentabilité, on tient compte naturellement du niveau des loyers ou du surcoût en cas de rachat des murs. »

La pharmacie ne devrait-elle pas être exclue de cette réforme ?

Christian Denoyel convient qu'il est nécessaire de remettre au goût du jour le décret de 1953 : « Il est normal qu'un bailleur puisse louer ses murs au prix du marché et qu'au moment du renouvellement du bail le locataire puisse ajuster ses prix de vente en présence d'une charge nouvelle. Or, la pharmacie ne peut agir ainsi car ses prix sont administrés. » D'où sa proposition de ce banquier de libéraliser les baux uniquement pour les entreprises dont l'économie n'est pas réglementée. Et si la pharmacie ne peut déroger à la règle, cette libéralisation devrait, selon lui, être réalisée en douceur, pour rester supportable économiquement. « Il faut trouver des aménagements et des garde-fous pour éviter un éclatement du système en passant brutalement d'un encadrement total à un libéralisme sauvage, comme par exemple fixer des augmentations de loyers plafonnées au moment du renouvellement du bail. »

* Il manque néanmoins à l'appel les syndicats de pharmaciens. Le seul inscrit est celui des Yvelines. Guy Laporte, président du CDCF, appelle solennellement les syndicats nationaux à rejoindre son organisation.

Repères

Les contentieux sur les baux commerciaux sont-ils suffisamment importants pour justifier ce vent de réforme ?

Selon une enquête menée en 2003 par l'UNPI, 39 % des bailleurs interrogés déclarent avoir eu avec leurs locataires, au cours des cinq dernières années, un contentieux sur le montant du loyer lors du renouvellement du bail, la transformation des locaux sans autorisation ou le non-paiement du loyer et des charges. Gilles Hittinger-Roux, avocat, réfute ce chiffre et rétorque que d'après les statistiques du greffe du tribunal de grande instance de Paris, les litiges relatifs aux baux commerciaux représentent à peine 0,1 % du contentieux commercial. Pour sa part, le CDCF annonce un taux de saisines de 1,56 % du volume annuel.

Ce qui pourrait changer

La suppression du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

Actuellement, lors du renouvellement, le bailleur ne peut augmenter le loyer au-delà de la seule variation de l'indice INSEE du coût de la construction. C'est le principe du plafonnement. A l'exception d'un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans, d'une augmentation de plus de 10 % des facteurs locaux de commercialité, d'une modification notable des caractéristiques des locaux, d'un changement de destination des lieux (extension d'activité)...

L'UNPI propose de supprimer purement et simplement la règle du plafonnement. Le propriétaire aurait alors le champ libre pour réadapter le loyer à la valeur locative du marché, voire - pourquoi pas ? - au-delà. En contrepartie, le commerçant aurait la possibilité d'amortir fiscalement son fonds de commerce.

La remise en cause de l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail

L'un des principaux avantages liés actuellement au bail commercial réside dans le fait que le locataire bénéficie d'un droit de renouvellement de son bail. Toutefois, le propriétaire peut refuser le renouvellement. Dans cette hypothèse, le locataire a le droit à une indemnité d'éviction. Le bailleur doit alors payer à son locataire la valeur de son fonds de commerce.

Sans remettre en question le principe d'une indemnité d'éviction, la proposition de l'UNPI entend revenir sur les méthodes de fixation de cette indemnité qui, selon elle, surévaluent son montant par rapport au préjudice réellement subi par le locataire évincé. L'indemnité d'éviction serait décomposée en une indemnité principale qui tiendrait compte des conséquences de l'éviction sur la perte de clientèle, élément essentiel du fonds de commerce. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire peut se réinstaller à proximité, l'indemnité d'éviction correspondrait alors à une indemnité de transfert. Diverses indemnités accessoires, variables selon les cas, pourraient venir en complément.

La réduction de la durée des baux

Le décret de 1953 prévoit que la durée d'un contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Le projet de réforme propose de ramener la durée du contrat à six ans comme en matière de baux professionnels. De cette façon, argumente l'UNPI, les loyers resteraient en phase avec les prix du marché.

Par ailleurs, le droit accordé au locataire de résilier son bail tous les trois ans serait supprimé. Enfin, les baux dérogatoires seraient assouplis et pourraient être reconduits dans la limite de quatre ans au maximum, sans jouir du bénéfice de la propriété commerciale.

L'immobilier commercial plus rentable que les bureaux et les habitations

Pour les neuf premiers mois de 2003, l'immobilier connaît la plus forte progression avec plus de 16 %. Or, bien qu'en retrait par rapport aux + 6,4 % affichés en 2001, le rendement en capital des commerces (+ 4,4 %) a été le plus élevé de tous les secteurs au cours de l'année 2002, du fait d'une croissance des valeurs locatives de marché soutenue (+ 5,7 % en 2002).

Le rendement global des commerces (+ 11,8 %) est lui aussi le plus élevé en 2002, face aux bureaux, habitations et locaux d'activités. Précisons encore que sur 2001 les commerces, et tout particulièrement les centres commerciaux, ont obtenu la plus forte performance, soit + 13 % de rendement global, tandis qu'en rendement global annualisé sur 4 ans (de 1998 à 2001), le pourcentage est de + 16,8 % contre + 10,5 % pour l'ensemble des actifs.

(Source : CDCF.)

Coût

Selon les informations communiquées par Interfimo, au vu de l'analyse des moyennes professionnelles, le loyer des très petites et des très grosses pharmacies représente en moyenne un peu plus de 2 % du chiffre d'affaires hors taxes, alors que ce ratio pour les pharmacies moyennes est compris entre 1,6 % et 2,0 %.

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