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Transactions 2016 : les prix sont stables


Le marché des transactions d’officines semble être arrivé à un point d’équilibre. Les prix se sont en effet stabilisés, tant en pourcentage du chiffre d’affaires qu’en multiple de la rentabilité (EBE). Après 7 années consécutives de baisse, le niveau auquel ont atterri les prix est jugé raisonnable d’un point de vue financier. Les vendeurs le sont également et se font moins de fausses illusions sur la valeur de leur pharmacie. De leur côté, les acquéreurs se montrent plus réalistes en fonction de leurs capitaux propres. Tout cela est donc très sain. Par ailleurs, le contexte économique est plus favorable puisque la pharmacie enregistre une petite éclaircie sur le CA en 2016. La nouvelle rémunération n’est donc plus un motif d’inquiétudes pour les acquéreurs. Le nombre de transactions a logiquement augmenté mais sans panache. La progression des volumes est faible alors que l’effectif des titulaires en âge de prendre leur retraite n’a jamais été aussi important. La période pré-présidentielle crée toujours une période d’attentisme tant chez les vendeurs que chez les acheteurs. Pourtant, en cette année électorale, l’attentisme ne doit pas être de mise. La fiscalité des cessions risque fort de s’alourdir pour le vendeur, avec notamment en fin d’année l’arrivée à échéance du dispositif de réduction d’impôt sur la plus-value de cession de titres à l’IS en cas de départ à la retraite. De plus, la remontée annoncée des taux d’intérêt va pénaliser tant les acheteurs au niveau de leur capacité d’endettement que les vendeurs en entraînant une baisse mécanique de la valeur vénale de leur fonds de commerce.

Des cessions à des « prix économiques »
Le prix moyen France entière se maintient à 76 % du CA HT et à 6,2 fois l’EBE. Les transactions montrent un visage désormais plus réaliste et cohérent d’un point de vue économique. 60 % des transactions s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 4,5 et 7,5 fois l’EBE. Néanmoins, une proportion significative (plus de 20 %) de pharmacies reste valorisée à un prix supérieur à 7,5 fois l’EBE.
Les départs à la retraite resteront pour les années à venir le principal facteur d’animation du marché. Mais attention ! Seuls les vendeurs qui consentent une révision à la baisse de leur prétention trouveront preneurs.
Pour le reste, les fondamentaux du marché demeurent. La taille de l’officine est un critère de valorisation de plus en plus déterminant. La baisse des prix reste présente pour les officines de moins de 2000 k€ de CA (entre - 1,8 point et - 1 point en moyenne selon la taille). En revanche, les officines de plus de 2000 k€ de CA tirent leur épingle du jeu, valorisées en moyenne à 83,5 % du CA HT (+ 0,4 point par rapport à 2015).
Les acquéreurs préfèrent être titulaires dès la première installation d’une officine de taille importante, quitte à s’associer au besoin avec un investisseur. Mais ils ne dédaignent pas acheter en solo une petite officine à prix bradé à condition que son emplacement soit bon et qu’elle n’ait pas de difficultés à maintenir son CA, voire à le développer.

En volume
Globalement, l’année 2016 enregistre 1420 mutations (fonds + parts), soit une hausse de 2% par rapport à 2015. Les volumes de transactions augmentent au travers des cessions de fonds (+7%), alors que les cessions de parts sociales chutent dans les mêmes proportions (-7%, sous les 500 cessions annuelles).
L’accélération des ventes de parts était la tendance de ces deux dernières années (en 2014 et 2015). Il faudra encore patienter pour que leur nombre dépasse celui des ventes de fonds (plus de 920 en 2016).
L’animation du marché est portée par les primo-installations et les départs en retraite (+25%), alors que les ventes/réinstallations en cours de carrière restent très timorées.

En valeur
La moyenne des prix de cession masque des disparités très marquées entre les différentes catégories d’officines, notamment selon leur taille. Les coups de cœur sont devenus exceptionnels. Les acheteurs ne s’engagent que sur un prix en cohérence avec la valeur économique de l’officine et leur apport personnel.
Concernant les prix de cession par niveau de CA, les petites officines sont de plus en plus faiblement valorisées par rapport aux grandes pharmacies. Ainsi, le prix de vente moyen selon la taille oscille entre 62,7 % pour les pharmacies de CA inférieur à 1,2 M€ (baisse de -1,3 point par rapport à 2015) et 83,5 % pour celles de plus de 2 M€ de CA (+ 0,4 point).
Concernant les prix de cession par type d’officine, les pharmacies des centres commerciaux –généralement de taille importante – demeurent les plus valorisées en 2016 à 85 % du CA HT en moyenne. A l’opposé, le prix moyen des pharmacies de quartier, les plus faiblement appréciées, s’établit à 70,6 % du CA HT. D’une manière générale, et par rapport aux années précédentes, l’évolution des prix est très homogène, quelles que soient la taille et la typologie d’officine.

Une configuration différente des prix en fonction du mode de valorisation
La situation géographique n’est plus un critère déterminant du prix de cession. En pourcentage du CA HT, les prix moyens les plus chers sont relevés en Bretagne (85 %) et en Normandie (83 %) et les plus bas à Paris (69 %), en Ile-de-France (68 %) et dans le Centre-Val de Loire (68 %). En revanche, la carte de France des prix de cession au regard de la rentabilité présente une configuration fort différente de celle des prix en fonction du CA HT. Les prix les plus élevés en multiple de l’EBE s’observent à Paris (6,9), dans le Grand Est (7,0) et en Normandie (6,5).

La tendance prévisible en 2017 : une stabilisation des prix, une augmentation des cessions
La valorisation raisonnable des fonds en multiple de l’EBE et la pénurie de biens à la vente dans la catégorie des pharmacies de 2 M€ et plus devraient concourir à la stabilisation du prix France entière. Les départs en retraite vont s’amplifier, d’où un rapport nombre de vendeurs/nombre d’acheteurs très favorable à ces derniers qui tiennent plus que jamais le marché en main sur les affaires petites et moyennes.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA HT en 2016)

Région Prix de vente moyen en % du CA HT Prix de vente moyen en multiple de l’EBE
Aquitaine
Poitou-Charentes
Limousin
82 % 6,2
Bourgogne
Franche-Comté
73 % 5,5
Bretagne 85 % 6,1
Centre 68 % 5,1
Champagne-Ardennes
Lorraine
Alsace
81 % 7
Corse 79 % 6,3
Ile de France - hors Paris 68 % 6,4
Midi-Pyrénées
Languedoc-Roussillon
78 % 6,2
Nord
Pas-de-Calais
Picardie
75 % 5,9
Normandie (Basse et Haute) 83 % 6,5
Paris 69 % 6,9
Pays de Loire 80 % 6,0
Provence
Alpes-Côte d'Azur
77 % 6,3
Rhône-Alpes
Auvergne
75 % 6,2

Sources : données Interfimo - mars 2017


Pour en savoir plus :
Tour de France des transactions

Pour aller plus loin


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