La répartition des dépenses de travaux

Dépenses

à la charge du bailleur

• Obligations : à l’entrée dans les lieux, le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Mais une clause du contrat de bail peut très bien le dispenser de cette obligation et prévoir que le locataire prendra l’immeuble dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

• Les grosses réparations

Selon les articles 605 et 606 du Code civil, les grosses réparations sont définies comme étant les réparations « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ». Elles demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien normalement à la charge du locataire.

En pratique, pour déterminer s’il y a grosse réparation, les tribunaux préfèrent s’en tenir à deux critères : l’importance des travaux de réparation nécessités et le caractère exceptionnel de la dépense.

• Les travaux dus à la vétusté des locaux ou en cas de force majeure

Il faut cependant que la vétusté soit due à l’usure du temps et qu’elle n’ait pas été accélérée ou aggravée par un défaut d’entretien du locataire. En cas de litige, c’est au locataire qu’il appartient de faire la preuve que la vétusté résulte d’une usure normale. Cependant, une clause du bail peut prévoir que « toutes les réparations et remises en l’état, y compris celles nécessitées par la vétusté ou l’usure, incombent normalement au locataire ».

Les travaux concernant les dégâts occasionnés par la force majeure (comme la tempête) ne sont jamais du ressort du locataire, sauf clause contraire prévue dans le bail.

• Les travaux prescrits par l’administration (sauf clause contraire).

• Les réparations d’entretien (sauf clause contraire), par exemple les remises en l’état consécutives à l’usure normale à condition que le locataire ait convenablement entretenu les lieux.

Dépenses

à la charge du locataire

• Les dépenses précédentes, normalement à la charge du propriétaire, mais supportées par le locataire en raison de clauses particulières prévues dans le bail.

Attention ! Ces clauses peuvent se révéler très dangereuses pour le locataire et l’exposer à des dépenses exorbitantes, impossibles à chiffrer a priori. Il doit refuser la clause du bail qui mettrait à sa charge toutes les grosses réparations.

• Les réparations locatives ou de menu entretien et les travaux dits d’agrément

En particulier, le locataire est tenu d’assurer l’entretien et la réparation des éléments suivants : les parties extérieures dont il a l’usage exclusif (jardins privatifs, auvents, terrasses…), les parties intérieures (plafonds, murs, revêtements de sol, placards et menuiseries…), les ouvertures intérieures et extérieures (portes et fenêtres, stores, grille…), les installations de plomberie (chauffage, canalisations d’eau…), les équipements d’installation d’électricité, les appareils ménagers…

• Les travaux de remise en état rendus nécessaires par un usage abusif ou fautif comme, par exemple, les réparations à la suite d’une inondation s’il a négligé de couper le compteur.

Précautions

à prendre par le locataire

• Définir de façon précise, au moment de la conclusion du bail, la répartition des charges et de manière plus détaillée que par la simple référence à l’article 606 du Code civil.

• Pour prouver que l’intervention du propriétaire est nécessaire en raison de la vétusté et non d’un mauvais entretien du locataire, ce dernier doit établir au moment de la signature du bail un état des lieux très précis détaillant le mauvais état de certains éléments, accumuler les pièces prouvant qu’il a bien entretenu le matériel et les factures acquittées, faire établir par un professionnel un devis attestant que l’installation doit être remplacée pour cause de sécurité et de vétusté.

• Ne jamais entreprendre des travaux d’amélioration sans l’accord préalable écrit du bailleur.