Gourmands de pharmacie

Pourquoi mettre des billes dans d’autres officines que la sienne ? Lorsqu’on les interroge sur la rentabilité de leurs placements, les pharmaciens multi-investisseurs ont du mal à lever le voile. Serait-ce la preuve que les opérations sont juteuses ? Pour Michel Watrelos, expert-comptable du cabinet Conseils et auditeurs associés, qui a pris sa calculette à notre demande, « le rendement est époustouflant ! Entre 9 et 13 fois la mise de départ (avant impôts) sur une période de 8 à 12 ans. En étudiant une dizaine de cas, le rendement le plus faible est de 6,5 fois la mise à 10 ans avec une pharmacie dont le chiffre d’affaires est resté stable. Et le record atteint 25 fois l’investissement initial avec un gérant qui est parvenu à doubler le CA. » Et encore… Ces chiffres concernent uniquement la rentabilité de l’investissement en capital. Ils n’incluent pas la rémunération des fonds déposés par l’associé investisseur en compte courant, à un taux moyen de 2 % par an… Pour autant, la prise de parts dans des SEL de pharmacie est loin d’être un long fleuve tranquille. Aujourd’hui, elle attire des titulaires qui ont à coeur d’aider leurs adjoints à s’installer, mais aussi de prendre quelques risques. Portraits.

Sunvirak Chhit Le junior entrepreneur

Le désir d’expansion n’attend pas le nombre des années. Agé tout juste de 33 ans, il ne faut pas se fier à son apparence juvénile. Sunvirak Chhit a déjà derrière lui un parcours hors du commun. Titulaire d’une officine dans le 14e arrondissement de Paris depuis 2007, il est également associé non exploitant dans trois autres pharmacies de la capitale, où il a installé des pharmaciens de sa génération, des anciens adjoints de sa pharmacie et des amis. Et bientôt, une quatrième adresse sera inscrite à son palmarès de jeune investisseur, cette fois, en proche banlieue parisienne. « Je suis un investisseur très présent auprès de mes associés, je fais en sorte d’investir dans des affaires situées à moins de 45 minutes de ma pharmacie », précise- t-il. Non pas pour contrôler, mais pour jouer les mentors et transmettre son expérience à ses confrères.

D’ailleurs, quels que soient l’investissement et le montage (deux acquisitions en direct, deux autres au travers de sa SELAS et d’une SPFPL), sa participation à l’origine dans le capital d’une SEL ne dépasse jamais les 49 %. Pour en arriver là, Sunvirak Chhit a profité de la dépréciation des prix sur les officines de moins d’un million d’euros et les affaires en difficulté. Devenir pharmacien investisseur est en fait à la portée de n’importe quel titulaire, même avec un faible apport. Il faut juste avoir le nez creux… « Il faut savoir se serrer la ceinture et être imaginatif », conseille-t-il à ceux qui souhaitent en prendre de la graine. Pour chaque investissement, il a réuni les fonds nécessaires au prix de nombreux sacrifices : il s’octroie moins de 1 000 € par mois pour son train de vie, continue d’habiter chez ses parents, a conservé sa voiture d’étudiant… Un choix délibéré qui lui permet entre deux opérations (18 mois en moyenne) de reconstituer un apport de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

DE PALIER en palier. En 2011, sa première prise de participation porte sur une pharmacie en liquidation judiciaire fermée depuis trois mois. Elle est rachetée pour une bouchée de pain, 450 000 €, pour une mise de fonds de 60 000 € par associé. Pour la suivante, dans le 12^e arrondissement, il franchit un nouveau palier en termes de taille d’officine (900 000 €) et d’apport (80 000 €). C’est grâce au développement de sa propre officine (son CA a bondi de 1,4 à 2,5 M€) qu’il a pu autofinancer partiellement ce second projet. « Pour la troisième pharmacie, dans le 19e, j’ai reçu une aide parentale de 100 000 €. C’est aussi la restructuration de mon prêt sur l’officine et le refinancement des comptes courants de la société qui m’ont permis de dégager des liquidités pour cet investissement », précise-t-il. Pour son dernier « coup », il a vu grand. La pharmacie réalise 3 M€ de CA ! à aucun moment, pour constituer son apport, il n’a demandé à ses pharmaciens gérants de profiter immédiatement de la rentabilité des capitaux investis par le biais d’une distribution de dividendes. Quand l’heure viendra, il revendra à chacun de ses associés ses parts pour leur permettre de voler de leurs propres ailes. Une façon pour lui-même de réaliser son capital avec une plus-value à la clé. S’il n’a pas encore d’idée précise sur la rentabilité de ses différentes opérations, il est persuadé « qu’elle sera toujours bien meilleure qu’un placement en assurance-vie à 3 ou 4 % par an. »

Régis Bardyn Le pionnier des SEL

Dès 1997, moins d’un an après son installation à Lille, Régis Bardyn s’est lancé dans l’aventure de l’investissement dans d’autres officines… pour ne plus jamais en sortir. Encore aujourd’hui, il garde une foi inébranlable dans les SEL et encourage vivement à faire comme lui. « J’ai été écouté, parmi ceux que j’ai installés, deux sont devenus à leur tour investisseurs. » Ils ont été à bonne école…

Bilan de ses 20 années d’exercice : quatre participations dans des SEL dont trois revendues à ce jour. Régis Bardyn connaît donc bien les intérêts qui animent les différentes parties quand se pose la sortie de l’investisseur. « Celle-ci n’est pas toujours simple si les conditions n’ont pas été prévues au départ. Il est essentiel de fixer une durée minimum de l’association, de s’entendre à l’avance sur les modalités de fixation du prix des parts et que chacun respecte ses engagements », expliquet-il. Parlant par expérience, il ajoute que le choix des associés est tout aussi important que le choix de l’officine. « J’ai installé deux pharmaciens gérants qui, avec le temps, ne s’entendaient pas, nous avons dû vendre en bloc les parts à un tiers extérieur. »

Parfois, le plus dur à gérer est la difficulté psychologique liée au fait que le pharmacien gérant a le sentiment de payer son travail. Et ce, d’autant que l’officine aura bien progressé et se sera valorisée. « Les pharmaciens gérants cherchent toujours à racheter les parts de l’investisseur à vil prix, mais ils ne doivent pas oublier que sans leur sponsor, ils n’auraient jamais pu s’installer ! », rappelle celui qui tient à rester discret sur la rentabilité de ses opérations.

Bernard Abahouni L’amour du risque

« C’est une opportunité liée à un condiv politique qui m’a lancé dans le créneau particulier de l’investissement », confie Bernard Abahouni, pharmacien sexagénaire en quatrième installation à Vaulx-en-Velin (69). Il était précédemment installé à Vénissieux sur le plateau des Minguettes, une ancienne ZUP en banlieue lyonnaise, devenue un des quartiers emblématiques de la politique de la ville. « J’exerçais alors dans un centre commercial qui comptait deux officines et qui, dans le cadre du programme de rénovation urbaine, allait être complètement rasé, puis reconstruit au même endroit », raconte-t-il. Le temps des travaux, l’ensemble des commerces devaient être expropriés et cette perspective a effrayé son confrère. Mais Bernard Abahouni n’est pas quelqu’un à s’en laisser compter face à la communauté urbaine. « Je n’ai pas donné l’occasion de diviser pour mieux régner, j’ai pris tous les risques en rachetant en 2005 l’autre officine du centre commercial pour y installer mon premier adjoint. » La loi l’y autorisant à cette époque, il crée une SELAS dans laquelle il est majoritaire à 80 % dans le capital. Grâce à cet investissement et parce qu’il est homme « à poigne », il négocie, toujours avec la communauté urbaine, une indemnité d’expropriation correspondant à 100 % du chiffre d’affaires, plus une indemnité supplémentaire de 10 %. à la suite de cela, il rend la licence de sa pharmacie. L’autre, transférée dans un Algeco le temps des travaux, réalise avec l’embellissement du quartier (arrivée de médecins, apport de nouveaux logements notamment) un CA supérieur au total des CA des deux pharmacies.

COUP de poker. Après ce premier succès, ce chef d’entreprise qui a de qui tenir (son père était industriel) réitère un investissement en SELAS en 2012, toujours avec un ancien de ses adjoints. Cette fois-ci, il s’agit d’une officine lyonnaise du 3e arrondissement, de taille moyenne. Elle est située sur le cours Lafayette, au pied de la nouvelle tour Incity qui s’élance au coeur de la Part-Dieu et redessine le ciel lyonnais. Elle abrite notamment le siège social de la Caisse d’épargne et la SNCF (apport de 2 700 personnes). Bientôt, un Carrefour Market va venir s’adosser aux murs de la pharmacie. « C’était une fois de plus un coup d’échecs que d’acquérir cette officine sur laquelle aucun acheteur s’était positionné avec le lancement du projet de construction de la tour ; et compte tenu des sommes importantes que j’ai investies dans cette opération (250 000 €), il était essentiel d’avoir une vision stratégique », explique-t-il.

En 2013, Bernard Abahouni doit à nouveau affronter l’adversité, le décret sur les SPFPL n’autorisant plus un pharmacien non exploitant à être majoritaire dans le capital d’une SELAS. Il s’associe au mouvement des pharmaciens qui déposent un recours en référé contre ce décret. Mais le Conseil d’état rejette la demande d’annulation. Bernard Abahouni ne peut se résoudre à casser le travail de toute une vie entière.

Afin de conserver la rémunération de sa prise de risque, par un montage juridico-financier tout à fait légal (voir page 25), il perçoit aujourd’hui 74 % des dividendes distribués par la SEL de Vénissieux à hdiv de montants « significatifs ». Car depuis 2010, celle-ci a multiplié son CA par 3. Et l’affaire montée à Lyon est en train de suivre le même chemin.

Dominique et Marie-Hélène Brié La stratégie du Vieux Campeur

Dominique Brié et son épouse ont été associés en SNC de la plus grosse pharmacie de Valenciennes (7 M€) jusqu’en 2012. Jusqu’à ce que Madame prenne la gérance de leur quatrième officine. Pour ce faire, la maison-mère a été transformée en SEL et détient des participations croisées dans cette dernière acquisition. La stratégie du couple est de fonder un réseau de proximité, autour de Valenciennes. « Notre idée était à l’origine d’accéder à une puissance d’achat plus importante tout en profitant d’opportunités d’investissement dans d’autres officines offrant un potentiel de développement », explique Monsieur. En 2006, ils installent leur adjoint thésé depuis quelques mois dans une officine de 0,6 M€ située à moins d’un kilomètre de la leur. Puis en 2007, ils rachètent une pharmacie de 3 M€ à La Sentinelle, en périphérie de la ville. Desservie par une grande artère de l’agglomération, elle présente un gisement intéressant à exploiter sur la partie hors médicament. « J’ai dû me porter caution personnelle sur cette acquisition en nom propre », précise-t-il. Chacun des époux a investi seul à tour de rôle sur chacune de ces deux affaires. étant mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ces acquisitions séparées tombent cependant dans les biens communs.

Le dernier investissement de 2012 relève cette fois plus d’une stratégie de défense que de croissance. Sur la grande Place de Valenciennes, la pharmacie de 1,5 M€ est à vendre. L’emplacement attise toutes les convoitises. « Un rachat par le groupe Lafayette était tout à fait crédible », raconte Dominique Brié. Une menace qui tombait au plus mauvais moment pour sa pharmacie engluée et fragilisée par des travaux qui s’éternisaient. « Y installer mon épouse était la seule façon de contrôler la concurrence dans ma zone de chalandise. Désormais, il y a une vraie dynamique de groupe entre nos officines, à l’instar de ce qu’a mis en place l’enseigne Le Vieux Campeur : des magasins proches les uns des autres avec des offres différentes et des spécialisations complémentaires. » Ce mini réseau officinal pèse aujourd’hui environ 13 M€. Les deux époux pourront compter sur la vente de leurs participations (50 %) et de leurs fonds respectifs, pour s’assurer une retraite paisible et confortable…