Immobilier : vive l’ancien ! - Pharmacien Manager n° 140 du 02/09/2014 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Pharmacien Manager n° 140 du 02/09/2014
 

côté entreprise

patrimoine

Auteur(s) : Marie Pellefigue

Le placement dans la pierre préserve son intérêt dans un patrimoine diversifié, à condition de miser sur l’ancien. Ce placement promet d’être rentable s’il émane d’un choix sélectif. Conseils.

Après douze années de flambée, le marché immobilier s’est retourné fin 2012. Désormais, des baisses de prix sont enregistrées partout en France, même sur le très couru marché parisien. Les investisseurs particuliers se détournent donc de cet investissement. Erreur ! Car aujourd’hui, même si les loyers stagnent les marges de négociation à l’achat sont fortes, et il est possible d’obtenir au moins 4,4 % de rentabilité brute (voir tableau ci-dessous) dans plusieurs grandes villes de province. En outre, l’immobilier est le seul placement qu’il est possible de réaliser avec une moindre mise de départ. « Dans un patrimoine diversifié, la pierre doit occuper une bonne place, simplement aujourd’hui il faut être sélectif et investir pour une durée minimale de dix ans, si ce n’est plus », conseille Sébastien de Lafond, président de meilleursagents.com.

Dans l’ancien, les logements valent en moyenne de 20 à 45 % de moins que dans le neuf. En plus, comme le marché tourne au ralenti, vous pourrez négocier les prix à la baisse. Autre avantage, « l’investissement dans l’immobilier ancien permet de profiter du système du déficit foncier, l’une des meilleures niches fiscales à l’heure actuelle », affirme Jean Perrin, président de l’Union nationale pour la propriété immobilière.

N’hésitez pas à rénover

Avec un investissement locatif, chaque année vos revenus fonciers seront imposés à votre taux marginal d’imposition, mais uniquement après déduction des charges. « Il s’agit des intérêts d’emprunt, des charges locatives, de l’impôt foncier, de l’assurance et du montant des travaux de rénovation », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. En réalisant des travaux (mise à jour de l’électricité, réfaction des salles d’eau, remplacement des fenêtres et de la chaudière…) avant de louer, vous gagnerez sur deux tableaux. « D’abord les logements en parfait état attirent rapidement les meilleurs locataires, ensuite, comme les travaux sont déductibles des revenus fonciers, la pression fiscale sera moins forte », remarque Laurent Vimont, président de Century21 France. Mieux encore : si votre opération dégage un déficit foncier, c’est-à-dire si le montant de vos charges dépasse celui de vos loyers encaissés, vous pourrez le reporter sur votre revenu global pendant dix ans, dans la limite de 10 700 €/an et faire ainsi des économies d’impôts.

Menez l’enquête !

Pour être certain que votre investissement ne se dévalorise pas, sélectionnez une grande métropole dynamique, en évitant Paris, où les prix sont deux fois plus élevés qu’en province, ce qui n’est pas le cas des loyers. Second conseil : adaptez votre bien au quartier où vous investissez. Votre rentabilité sera dopée si vous achetez un studio dans un quartier où les étudiants sont nombreux, mais il vaut mieux privilégier un deux pièces dans un secteur proche des pôles d’activité car les actifs célibataires ou en couple seront plus nombreux à y rechercher une location. De la même façon, menez votre enquête avant d’investir. Un simple tour des agences locales, ou des petites annonces, vous indiquera quels sont les biens les plus recherchés et ceux… qui restent en vitrine.

Si vous êtes en activité, il est très difficile de vous occuper vous-même votre parc locatif. D’autant que la loi ALUR, dont les décrets d’application devraient être publiés d’ici la fin de l’automne, va alourdir la gestion locative. Mieux vaut donc déléguer la gestion de votre logement à des professionnels. Le tout contre des honoraires qui varient de 6 à 12 % des loyers annuels.

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