La SCPI, pensez-y !

Longtemps réservée à quelques initiés, la pierre-papier connaît un grand succès auprès des investisseurs depuis bientôt cinq ans. Son principe est simple : en tant qu’épargnant, vous souscrivez au capital d’une SCPI (société civile de placement dans l’immobilier) qui achète des biens immobiliers avec l’argent ainsi obtenu. Avantages pour vous : un investissement en parts de SCPI permet une diversification plus importante qu’un achat en direct, avec un ticket d’entrée relativement faible puisqu’il suffit de 20 000 à 30 000 euros pour se constituer un portefeuille de parts de SCPI.

Quelle sorte de SCPI ?

Il existe deux types de SCPI, celles de « rendement » et celles dites « fiscales ». Les premières achètent de l’immobilier professionnel, trouvent des locataires… Chaque trimestre, elles versent une part des revenus encaissés. Les secondes investissent dans des biens locatifs neufs (Duflot) ou anciens réhabilités (Malraux). Au terme de l’investissement (prévu en général pour neuf à douze ans), les associés récupèrent leurs fonds une fois le patrimoine immobilier vendu.

Mieux vaut investir dans des SCPI de rendement car elles seules peuvent être revendues relativement facilement, affichent une rentabilité très intéressante (5,13 % avant impôt en moyenne en 2013, et 5,27 % en 2012) et assurent de disposer de revenus réguliers.

Quand investir ?

Outre qu’il offre une rentabilité nettement supérieure à tous les placements dans la pierre, un investissement en parts de SCPI vous permet d’échapper aux soucis de gestion d’un parc locatif. Il est donc particulièrement adapté à des épargnants entre quarante et cinquante ans, qui veulent se constituer un patrimoine au fil de l’eau, en achetant plus ou moins de parts chaque année.

Si vous avez la possibilité de souscrire un emprunt, il faut impérativement financer votre opération à crédit. Car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI. En outre, vous vous créerez un passif, déductible de votre actif si vous êtes redevable de l’ISF. Cette stratégie est également optimale pour préparer votre retraite car, une fois le crédit remboursé, au bout de quinze ou vingt ans, vous toucherez l’intégralité des revenus.

Quelles SCPI choisir ?

Les SCPI sont gérées soit par des grands groupes financiers (banques et assureurs), soit par des petites sociétés spécialisées. Pour choisir vos SCPI, privilégiez plutôt celles qui sont le plus diversifiées, géographiquement (Paris, province), typologiquement (immeubles entiers de bureaux et mètres carrés diffus, centres commerciaux, etc.) et par catégorie de locataires. Attention, quelle que soit la SCPI choisie, elle vous facturera en moyenne 10 % de frais de gestion par an ! Vous devez donc investir dans ce placement uniquement pour le long terme.

Quelle fiscalité ?

L’imposition porte sur le montant perçu par la SCPI et non sur le revenu distribué aux associés. Vous avez quasiment toujours intérêt à choisir le régime foncier classique qui vous permet de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) des revenus touchés. Les revenus fonciers sont ensuite imposés à votre taux marginal d’imposition avec en plus des prélèvements sociaux de 15,5 %.