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Fiche pratique
Auteur(s) : François Pouzaud
Un commerçant ne peut étendre de son propre chef son activité. Il doit engager auprès de son propriétaire une procédure particulière. Car en cas de non-respect de l’activité mentionnée au bail, le bailleur peut en profiter pour déplafonner le loyer.
Adjoindre une branche complémentaire à l’activité commerciale prévue au bail est un droit pour le locataire s’il satisfait à trois conditions :
1. être titulaire d’un bail commercial de 9 ans. Le droit à déspécialisation partielle n’est pas reconnu au titulaire d’un bail de courte durée ou d’une convention d’occupation précaire ;
2. être propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite ;
3. envisager une activité connexe ou complémentaire de celle déjà exercée. Le caractère connexe ou complémentaire s’apprécie en fonction des usages de chaque région et de chaque profession. D’où une source fréquente de litiges avec le bailleur, qui peut considérer qu’il s’agit plutôt d’un réel changement d’activité exigeant l’application d’une procédure plus stricte.
Assurez-vous
• que la clause « destination des locaux » ne soit pas restrictive. Selon l’article L 5125-4 du CSP : « Les pharmaciens ne peuvent faire dans leur officine le commerce de marchandises autres que celles figurant sur une liste arrêtée par le ministre chargé de la santé, sur proposition du Conseil national de l’ordre des pharmaciens ». Un arrêté du 15 février 2002 fixe la liste des marchandises dont les pharmaciens peuvent faire le commerce dans leur officine : les produits du monopole, la parapharmacie, les produits diététiques, les produits, articles, objets et appareils d’optique et d’acoustique médicales, etc.
• que l’activité connexe ou complémentaire envisagée soit compatible avec la destination des lieux, les caractéristiques et la situation de l’immeuble.
Conseil
Si le bailleur possède des locaux proches du vôtre et que vous craignez qu’il les loue pour une activité similaire, faites-lui signer une clause de non-concurrence d’une durée de 2 à 5 ans.
Ne jamais mettre le bailleur devant le fait accompli, au risque de voir son bail résilié. Avant de procéder à toute extension d’activité, faire connaître ses intentions au propriétaire par exploit d’huissier, en précisant les nouvelles activités envisagées.
Le bailleur dispose alors de 2 mois pour faire connaître son intention de contester le caractère connexe de l’activité nouvelle. À l’expiration de ce délai et sans contestation du bailleur, son autorisation est présumée acquise.
Le fait, pour le bailleur, d’avoir autorisé son locataire à changer son activité en cours de bail et d’avoir perçu à ce titre une majoration de loyer lors de la révision triennale ne fait pas obstacle à un déplafonnement lors du renouvellement.
La majoration de loyer est la seule compensation que puisse demander le bailleur ; il ne peut réclamer d’indemnité.
A savoir
Selon la Cour de cassation, le fait pour un pharmacien de vendre des articles de parapharmacie dans son officine, alors que le bail réserve l’usage du local à l’exercice d’une activité de pharmacie, n’entraîne aucune modification de la destination contractuelle des lieux et donc ne peut donner lieu à déplafonnement pour ce motif.
Si la contestation ne trouve pas de solution amiable, elles doit être tranchée par le juge des loyers commerciaux. Toutefois, avant de pouvoir obtenir une décision du juge, les parties doivent saisir une commission départementale de conciliation. La commission est saisie à l’initiative du locataire ou du bailleur par lettre recommandée avec demande d’AR. Ce n’est qu’en cas d’échec de cette conciliation qu’un jugement pourra être rendu.
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