A la conquête du Grand Paris

C’est le chantier qui va révolutionner l’Ile-de-France. Cet ambitieux projet veut faire de l’agglomération actuelle une métropole mondiale de 8 millions d’habitants. Il passe par la création de nouveaux pôles économiques, universitaires, et surtout d’un nouveau réseau de transports, le Grand Paris Express : « 68 nouvelles gares qui vont ainsi être créées d’ici à 2030, mais certaines dès 2019 comme à Bagneux ou Saint-Ouen », indique Catherine Bel, du cabinet Patrimoine Premier. Et c’est justement autour de ces gares que doivent se concentrer les projets immobiliers : 70 000 logements doivent sortir de terre chaque année (contre environ 40 000 actuellement), pendant 25 ans.

Un nouvel afflux de population

« Les nouveaux axes de passage vont déterminer les futures zones de développement autour de la capitale », précise Christian Hayaud, du cabinet Villard. Qu’il s’agisse de constructions de bureaux ou de logements, c’est synonyme d’apport de population pour les officines environnantes. En outre, en dehors de Paris intra-muros, les prix des officines restent très intéressants. Mais cela pourrait bien ne pas durer. A Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), le marché semble déjà anticiper la venue des Jeux Olympiques. Dans l’immobilier, « des villes comme Bagneux, Champigny-sur-Marne, Aubervilliers ou Saint-Denis, vont voir leur prix grimper en flèche. Dans dix ans, il sera trop tard pour faire de bonnes affaires ! », prévient Catherine Bel.

Ce conseil s’applique-t-il également aux officinaux ? Difficile de prédire l’évolution des prix des pharmacies dans dix ans avec l’arrivée de nouveaux transports. « Par contre, il faut faire très attention aux délais de livraison de ces futures gares car il est fréquent que les projets aient du retard », prévient Christian Hayaud. Raphaël Kinzonzi, titulaire de la pharmacie du Marché des Bosquets, à Clichy-sous-bois (Seine-Saint- Denis), en sait quelque chose.

Anticipant la construction de la station de métro et de tramway à deux pas de son officine, le pharmacien a réalisé des travaux pour doubler sa surface de vente, aujourd'hui de 205 m². « J'ai investi 60 000 euros pour faire face à l'augmentation de la fréquentation et du trafic », raconte-t-il. C'est sans compter sur les retards annoncés. « Le projet de métro devrait être retardé de sept ans ! », souffle-t-il. Outre les dépenses d'agrandissement réalisées qu'il devra absorber, le pharmacien s'inquiète de la baisse inévitable de son chiffre d'affaires, aujourd’hui de 2,2 millions d’euros, « dans un environnement de grands travaux où il est pour le moment impossible d'accéder à la pharmacie en voiture ».

Autre précaution à prendre : garder un œil sur les communes rurbaines qui se développent trop vite, où le risque est réel d’être confronté à un transfert. Car dans toutes les grandes agglomérations, le centre-ville fourmille d’officines transférables. 