Faire les bons choix

Le dirigeant qui envisage d’acquérir ses locaux professionnels et de les conserver dans son patrimoine privé doit s’interroger sur les modes de détention possibles, et déterminer celui qui est le plus judicieux. Deux possibilités s’offrent à lui : acquérir directement les murs de l’officine ou créer une société immobilière (SCI ou SARL). Si celle-ci constitue un moyen intéressant de gérer un patrimoine professionnel, elle ne convient pas à toutes les situations.

« Si le projet d’acquisition immobilier est modeste (inférieur à 150 000 €), le pharmacien aura souvent intérêt à acquérir directement les murs de l’officine et de les louer à son entreprise individuelle ou sa société », conseille Olivier Delétoille, expert-comptable du cabinet AdequA, estimant que le recours à la SCI, avec son lot de tracasseries comptables et juridiques, n’est pas nécessaire.

La solution se pense en termes de fiscalité : « Les loyers couvrent les remboursements d’emprunt, mais le pharmacien est taxé sur les loyers perçus », précise-t-il. Ce qui peut alourdir significativement son imposition personnelle. Dans ce cas, opter pour le régime microfoncier peut être avantageux si les loyers sont inférieurs à 15 000 € par an. Ceux-ci bénéficient d’un abattement de 30 % avant d’être additionnés aux autres revenus pour le calcul de l’IRPP.

Créer une SCI : dans quels cas ?

Si le projet immobilier est important, pour éviter d’être étranglée par une « fiscalité directe », la constitution d’une SCI ou SARL à l’IS pour l’acquisition des murs de l’officine ou de l’immeuble s’impose le plus souvent, selon Olivier Delétoille. Pendant la phase de détention et de remboursement de l’immeuble, ce choix est plus avantageux puisqu’il n’y a aucun impact sur la fiscalité propre du contribuable. En effet, la SCI ou la SARL peut constater dans ses charges la dépréciation de l’immeuble (amortissements), et déduire les frais d’acquisition, ce qui n’est pas permis dans le cas de revenus fonciers. S’il y a des résultats, la société paiera donc son propre impôt au taux normal de l’IS de 28 % (jusqu’à 75 000 € de bénéfices), qui peut être réduit à 15 % si le résultat imposable n’excède pas 38 120 €. C’est bien moins que les 41 % de la tranche marginale à l’IRPP, auxquels il faut ajouter les CSG et CRDS !

Par exemple, l’acquisition d’un bien immobilier professionnel pour 400 000 € par une personne physique ou une SCI à l’IR, suppose pour un couple, dans la tranche d’IRPP à 41 %, un effort financier annuel bien supérieur que si l’investissement est réalisé au travers d’une SCI à l’IS (218 k€ d’impôts sur le revenu à régler par le couple sur 15 ans dans le premier cas, contre seulement 41 k€ dans le second cas).

Par contre, à l’IS, la facture est plus lourde en cas de vente de l’immeuble, puisque c’est la fiscalité des plus-values professionnelles qui s’applique. Aucun abattement pour durée de détention ne peut être pratiqué, et l’assiette taxable se trouve majorée des amortissements pratiqués.

Si la situation doit être analysée au cas par cas, « la SCI ou SARL à l’IS est plutôt recommandée pour les projets lourds, supérieurs à 300 k€, et pour des contribuables fortement imposés », conclut Olivier Delétoille. 