L’indemnité d’éviction doit prendre en compte la valeur du stock

LES FAITS

Le 1^er avril 1997, la société C. a conclu un bail commercial avec Monsieur Z. pour l’exercice d’une activité de vente de prêt-à-porter dans un local situé dans une galerie marchande. Le bail prend fin le 1^er décembre 2007, mais le 29 mai 2007, la société C. donne congé à Monsieur Z. Ce dernier conteste le montant de l’indemnité d’éviction que le bailleur souhaite lui verser.

LE DÉBAT

L’article L. 145-14 du Code du commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, il doit alors payer au locataire une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par la perte du local ». La loi prévoit que cette indemnité doit prendre en compte la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation. Cette liste n’est pas exhaustive. Monsieur Z. a demandé aux magistrats de prendre en compte les frais de réinstallation et la valeur du stock qu’il n’a pas pu écouler du fait de la résiliation du bail. Le 16 septembre 2015, la Cour d’appel de Bastia décide de rejeter les demandes de Monsieur Z. Les magistrats ont en effet estimé que les frais de réinstallation ne devaient pas être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction car le locataire ne démontrait pas avoir été exposé à une telle dépense. Pour eux, ces frais ne peuvent être comptabilisés que si le locataire démontre l’existence d’un projet précis. Ils refusent également de prendre en compte la valeur du stock, considérant que le délai entre la notification du congé et la date de remise des clés aurait du permettre au locataire d’écouler l’intégralité de son stock. Monsieur Z. forme un pourvoi en cassation.

LA DÉCISION

Le 12 janvier 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que les frais de réinstallation du locataire doivent systématiquement être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction, sauf si le locataire ne se réinstalle pas dans un autre fonds. Mais dans ce cas, c’est au bailleur de démontrer l’absence de projet de réinstallation du locataire. La décision ajoute que la valeur du stock, invendu en raison du non renouvellement du bail, doit être considérée sauf si une des deux parties invoque des arguments non hypothétiques. Les hauts magistrats estiment que la cour d’appel a statué sur la base d’un argument non vérifiable et prouvable, ce qui est contraire aux règles de procédure civile. La décision de la cour d’appel est alors annulée. 

• Cass. 3 e civ., 12 janv 2017, n° 15-25939