Transactions du troisième type

Voici trois façons méconnues des pharmaciens de céder ou acquérir une officine : le viager, le réméré et l’échange.

Le viager

Le viager met directement en relation vendeur et acheteur. Le principe ? L’acheteur d’un bien verse périodiquement une rente – dite viagère – au vendeur. Il devient donc propriétaire du fonds sans avoir à avancer des sommes importantes au moment de la vente. Le contrat de rente viagère est conclu sans réserve d’usufruit pour ne pas soulever de problème particulier au regard de la règle de l’indivisibilité de la propriété et de l’exploitation de l’officine.

Le pharmacien bénéficiaire du viager est propriétaire unique et seul gérant du fonds dès la signature définitive du contrat et ce, en dépit des rentes qu’il aura à verser à l’ancien propriétaire.

La détermination du prix est subordonnée à la durée de vie du vendeur. Il est donc possible de payer le fonds à un prix bien moins important que sa valeur réelle. Le montant des versements est savamment fixé. Ce calcul prend en compte l’âge de l’acheteur lors de la transaction et sa durée de vie probable. Ce calcul fait appel à des tables de mortalité qui prennent pour base des statistiques établies par l’INSEE. Des organismes tels que le Centre national des rentes viagères ou la Caisse nationale de prévoyance ont leurs propres tables de durée de vie probable.

Le montant de la rente comprend l’amortissement du capital sur la période de vie probable du vendeur et les intérêts de ce capital. L’acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.

On retrouve de nombreuses dispositions générales propres à la transaction : inscription d’un privilège de vendeur, financement par un prêt bancaire, droit d’enregistrement, etc.

Par contre, la part d’intérêts composant les rentes n’est pas, au regard du fisc, déductible.

La vente à réméré

Le réméré est une clause en vertu de laquelle le vendeur se réserve la faculté de reprendre le fonds vendu, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais annexes (frais de la vente et réparations nécessaires si elles ont augmenté la valeur du fonds), dans un délai maximal de cinq ans. Le réméré peut s’apparenter à une vente sous condition suspensive dont la réalisation dépendra de la seule volonté du vendeur.

Ce type de vente qui, en théorie, fait intervenir la notion de rétroactivité, fait l’objet d’une certaine tolérance de la part des autorités administratives et ordinales dans la mesure où la vente à réméré permet de prolonger, pour les héritiers du pharmacien décédé, la gérance après décès, qui est d’une durée maximale de deux ans. En effet, dans un contrat de vente à réméré, le vendeur pourra continuer à occuper son bien. Il devra conclure un contrat d’occupation des lieux moyennant des indemnités d’occupation versées à l’acquéreur.

Au plan fiscal, la vente à réméré ne comporte que le versement d’un seul droit d’enregistrement.

L’échange

L’échange d’officines tient compte de la différence de prix entre les deux fonds, celle-ci faisant l’objet d’un règlement. Sur le plan juridique, l’échange est matérialisé par deux ventes dans un seul et même acte. Par conséquent, les charges fiscales ainsi que les droits et frais juridiques ne s’imputent que sur un fonds de commerce, à savoir le plus élevé. Ceci représente une économie substantielle pour les deux partenaires de 50 %, si l’on admet qu’il est logique dans le cadre de l’échange de partager équitablement cet avantage pécuniaire entre les deux bénéficiaires. Il en va de même pour les honoraires de transaction. Au bout du compte, l’économie pour le pharmacien peut être très appréciable.

A noter : il peut y avoir échange de parts en cas de SEL croisées.