Le bail nouveau est arrivé !

Le décret du 3 novembre 2014, paru au Journal Officiel le 5 novembre, permet l’entrée en vigueur de certains dispositifs de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. L’objectif de ces divs est de rénover le régime juridique des baux commerciaux, en instaurant des règles obligatoires très inspirées du régime des baux d’habitation.

Les nouveautés lors de la conclusion du contrat

Il était jusqu’ici fréquent que les parties souscrivent des baux d’une durée inférieure à la durée légale (9 ans). Cette possibilité reconnue par la jurisprudence n’était pas sans poser problème notamment au regard du droit au renouvellement. Désormais, la loi encadre cette pratique. Les parties peuvent conclure des baux de courte durée à condition que la durée globale ne dépasse pas trois ans. Le droit au renouvellement s’appliquera automatiquement un mois après l’échéance du bail à courte durée si ce dernier n’a pas été dénoncé par l’une ou l’autre des parties.

La conclusion, la restitution ou la cession d’un bail commercial doit donner lieu à l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Ces actes peuvent être réalisés entre les parties ou par un huissier. L’état des lieux doit permettre, comme pour le bail d’habitation, d’imputer les frais d’éventuelles dégradations.

Le bailleur a également l’obligation d’annexer au contrat de bail un inventaire précis, limitatif de la répartition des charges et impôts. Le décret du 3 novembre précise que certaines charges ne peuvent être supportées par le locataire, telle que les dépenses relatives aux réparations conséquentes.

Le prix de vente transmis au locataire

L’indice choisi par le propriétaire pour augmenter le loyer doit être celui des loyers commerciaux et des activités tertiaires. La référence à un autre outil de variation n’est plus possible. Lorsque les critères de commercialité évoluent, par exemple avec l’arrivée d’un métro ou d’un tram à proximité du local, le propriétaire peut déplafonner le loyer pour tenir compte de cette modification, mais la variation du loyer ne peut être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Lorsque le propriétaire souhaite vendre le local, il doit informer le locataire du prix et des conditions de vente, en respectant un certain formalisme. A compter de cette information, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour présenter une offre d’achat, et la vente devra être réalisée dans un délai de deux mois. Cependant, cette nouvelle prérogative comporte de nombreuses exceptions.

Désormais, le locataire n’est plus contraint de recourir à un huissier pour donner son congé. Il peut le faire au moyen d’une lettre recommandé avec accusé de réception. Le décret précise que la date retenue sera celle de la première présentation de la lettre. Ainsi, il apparaît que le contenu de la lettre importe peu, puisque la première présentation peut rester infructueuse. Attention toutefois, cette règle ne vaut que pour le congé. La demande de renouvellement et la réponse du bailleur doivent toujours se faire par huissier.