Comment emprunter sur moins de 12 ans ?

Emprunter sur une durée plus courte nécessite d’ajuster certaines variables. « Lors de l’établissement d’un plan de financement, l’élément déterminant reste la rentabilité dégagée par la pharmacie après rémunération de son titulaire », explique Olivier Desplats, expert-comptable du cabinet Flandre Comptabilité Conseil.

La rémunération du pharmacien titulaire (équivalant à un coefficient 600) ne doit en aucun cas être une variable d’ajustement. En conséquence, les variables d’ajustement ne peuvent être que le prix d’acquisition de l’officine et/ou l’apport.

Or, dans la grande majorité des projets de reprise, l’apport n’est pas extensible à souhait. Celui-ci représente en moyenne 21 % du prix d’achat moyen en 2013 (source : CGP). La principale variable sera donc le prix d’achat. De fait, le raccourcissement des durées de crédit passe par deux conditions essentielles : une bonne rentabilité de l’officine après rémunération du titulaire et un prix d’achat adapté.

Cas pratique

Pour emprunter sur 10 ans, sans majoration d’apport, une officine doit être valorisée au mieux 5,85 fois l’EBE (excédent brut d’exploitation) selon Flandre Comptabilité Conseil. Prenons l’exemple de la reprise d’une pharmacie de CA HT de 1,9 M€ HT et de valeur du fonds à 1,5 M€ (79 % du CA HT et 5,61 fois l’EBE).

Quel est le montant à financer ? S’agissant d’un achat de parts sociales de SEL (société d’exercice libéral), une SPF-PL (société de participations financières de profession libérale) est créée. Compte tenu du passif restant sur la SEL (capital restant dû : 508 300 €), la valeur des parts sociales est de 1 164 000 €. Plus les frais d’actes (106 230 €), le total à financer est de 1 270 230 €. L’apport de l’acquéreur est de 250 000 €. L’emprunt bancaire sera donc de 1 020 230 €, auquel il faut ajouter la reprise d’emprunt de 508 300 €, soit un total de 1 528 530 € (représentant 80,45 % du CA HT et 5,73 fois l’EBE), le tout sur 10 ans au taux de 2,50 %.

Quel est le plan de remboursement ? Les valeurs d’annuité (capital + intérêts) sont respectivement de 115 412 € et 57 501 €. Les dividendes versés chaque année par la SEL (125 000 €) à la société mère permettent le remboursement de l’emprunt souscrit sur la SPF-PL.

Quelle est la trésorerie disponible ? Sur les cinq premières années, les ressources couvrent les emplois puisque la trésorerie restante, disponible, est de 90 843 € (en année 4), ce qui laisse une marge de sécurité pour les cinq années restantes. L’EBE prévisionnel tend à baisser en valeur sous l’effet de l’augmentation des charges d’exploitation. « Un apport complémentaire permettrait d’arriver au même résultat, mais en aucun cas le surapport ne doit être institué en règle d’acquisition destinée à raccourcir les durées de crédit, car ceci reviendrait à éloigner les primo-accédants du marché des transactions », estime Olivier Desplats.