Le local commercial

Les dépenses à la charge du bailleur

Sauf clause contraire du bail, le propriétaire du local commercial doit prendre en charge :

- les réparations d'entretien ;

- les travaux imposés par l'administration ;

- les travaux dus à la vétusté ou à un cas de force majeure ;

- les grosses réparations.

L'article 606 du Code civil définit une liste limitative des « grosses réparations » : « ce sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues, des murs de soutènement et de clôture ». Si le bailleur refuse de payer les travaux qui lui incombent, le locataire n'est pas pour autant en droit de refuser de payer le loyer. Seul un recours judiciaire permettra de trancher le litige.

Les dépenses à la charge du locataire

Sauf clause contraire du bail, le locataire prend en charge :

- les réparations de « menu entretien », c'est-à-dire celles liées à l'usage normal des lieux ;

- les travaux de remise en état rendus nécessaires par un usage fautif ou abusif.

Il est donc déterminant pour le locataire d'établir au moment de la signature du bail un état des lieux très précis, détaillant toutes les dégradations. A défaut, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Les clauses du bail

Le bail peut aussi désigner qui du locataire ou du bailleur doit assumer le coût des travaux. La plupart du temps, on trouve trois types de clauses :

- « Le propriétaire ne supporte que les grosses réparations » : le bail fait référence à la liste limitative de l'article 606 du Code civil. Par conséquent, toutes les réparations non visées par l'article 606 sont à la charge du locataire.

- « Le propriétaire est tenu au clos et au couvert » : le bailleur doit uniquement supporter les frais relatifs à la toiture, aux gouttières, aux portes-fenêtres, volets, etc., sauf en cas de dégradations provenant d'un mauvais entretien du locataire.

- « Le locataire supporte toutes les réparations » : même si elle apparaît excessive, ce type de clause est licite. Un tel transfert de charges s'analyse alors comme un supplément indirect de loyer dont le bailleur doit tenir compte lors des augmentations de loyer.