Le bail commercial - Le Moniteur des Pharmacies n° 2700 du 10/11/2007 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des Pharmacies n° 2700 du 10/11/2007
 

Cahier Entreprise

Le bail commercial est le pivot de votre activité officinale. Or, le bailleur peut parfois être tenté d'introduire des clauses qui, à plus ou moins long terme, pourront vous porter préjudice. Comment ajouter une nouvelle activité à son contrat de bail ? Quelles sont les clauses obligatoires si vous vous installez en centre commercial ? Comment renouveler son contrat de bail ? Autant de questions à regarder à la loupe.

QUIZ

Connaissez-vous vraiment votre contrat de bail ?

Un contrat de bail commercial mal compris ou une clause non respectée peut coûter très cher. Or, il y a des points sur lesquels vous devez être vigilant pour s'assurer de l'exploitation paisible de votre fonds de commerce. Pour connaître les points sensibles, répondez aux questions suivantes.

1-En cas de changement d'activité partiel du bail, le loyer peut augmenter.

2-Si le locataire n'exerce pas que l'activité mentionnée au bail, le propriétaire peut en demander la résiliation.

3-En cas d'extension d'activité, le bailleur doit être averti par lettre recommandée avec AR.

4-Le droit au bail revient au locataire, le pas-de-porte au propriétaire.

5-Un bail « tous commerces » permet de choisir son activité sans en référer à son bailleur.

6-Mon bail en centre commercial arrive à son terme (12 ans). J'ai intérêt à me manifester auprès du bailleur pour son renouvellement.

7-Lors du renouvellement de mon bail, le propriétaire veut modifier des clauses. Je ne peux qu'accepter.

8-Lors du renouvellement, le propriétaire peut reprendre des locaux d'habitation non affectés à cet usage.

-9Un loyer de bail conclu pour 9 ans et poursuivi pendant plus de 12 ans n'est plus plafonné.

10-Le ravalement d'un immeuble est une dépense d'entretien non supportée par le locataire.

11-Le bailleur peut déplafonner le loyer au renouvellement du bail suite à des travaux pour lesquels il a donné son accord, sans contrepartie financière.

12-Les travaux de désamiantage incombent au locataire lorsqu'une clause le prévoit.

Réponses

1. Faux. Le propriétaire devra attendre la première révision triennale.

2. Vrai.

3. Faux. Il doit l'être par exploit d'huissier.

4. Vrai. Le locataire cédant vend le droit au bail à son successeur. Le pas-de-porte (ou droit d'entrée), lui, est versé au propriétaire à la signature d'un bail libre.

5. Vrai. Mais ce bail n'a pas cours en centre commercial (où existent même des clauses de non-concurrence).

6. Faux. Vous avez tout intérêt à ne pas vous manifester en l'absence d'offre de renouvellement de la part du propriétaire (déplafonnement automatique).

7. Faux. Le principe de base est que tout bail doit être reconduit aux clauses et conditions du bail expiré. Le propriétaire ne peut imposer aucun changement.

8. Vrai. Il n'est même pas censé attendre la fin du bail.

9. Vrai.

10. Faux. Il peut être à sa charge s'il n'entraîne pas de remplacement des matériaux (ravalement léger).

11. Vrai. Mais les améliorations apportées par les travaux ne peuvent être prises en compte pour le calcul du loyer que lors du second renouvellement.

12. Vrai. Selon la Cour de cassation, le bail charge le preneur des « travaux de mise en conformité avec toute réglementation ». Le désamiantage rendu obligatoire après conclusion du bail incombe au locataire.

cas pratique n° 1

Ajouter une activité de parapharmacie

Madame M. a conclu un bail de neuf ans pour des locaux à usage commercial appartenant à monsieur P. pour l'exercice d'une activité de pharmacie d'officine. A l'approche du terme contractuel, M. P. a, par acte d'huissier, signifié à Mme M. le renouvellement du bail commercial moyennant un nouveau loyer. La raison : Mme M. a ajouté une activité de parapharmacie à la seule activité autorisée dans les lieux, à savoir celle de pharmacie. M. P rappelle, dans sa demande, que le contrat de bail obligeait Mme M. de n'exercer dans les lieux loués que le « commerce de pharmacie, y compris la vente et la préparation de toutes spécialités pharmaceutiques, à l'exclusion de tout autre commerce ». Mais la locataire refuse le déplafonnement de son loyer et s'interroge sur ses chances de succès devant les juges des loyers commerciaux et sur la procédure à mettre en oeuvre.

La destination des lieux : un motif fréquent de contentieux

La modification des lieux est une cause de déplafonnement du loyer (voir « L'abc. L'essentiel pour mieux comprendre », pages 8 à 11). Le bailleur fonde ainsi sa demande sur une modification notable de l'un des éléments du bail visés par la loi, à savoir la destination des lieux, en indiquant que seule l'activité de pharmacie était autorisée dans les lieux, à l'exclusion par conséquent de tout autre commerce, y compris celui d'articles de parapharmacie.

Ce que dit la loi :

Article R. 145-5 du Code de commerce : la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

La déspécialisation des baux

Un commerçant ne peut modifier de son propre chef son activité. Il doit engager auprès de son propriétaire une procédure en « déspécialisation » (partielle ou plénière). Cette demande a toutes les chances d'être facturée. Mais elle est indispensable : si le propriétaire se rend compte que son locataire ne respecte pas scrupuleusement l'activité mentionnée au bail, il peut très bien se saisir de l'occasion pour résilier son contrat.

Une demande de déspécialisation doit être faite auprès du bailleur par exploit d'huissier en indiquant la nature des activités que le locataire envisage d'exercer. A défaut de réponse dans un délai de deux mois pour la déspécialisation partielle et de trois mois pour la déspécialisation plénière, la demande est acceptée.

Si le bailleur a autorisé son locataire à changer son activité en cours de bail et, en conséquence, a perçu une majoration de loyer lors de la révision triennale, cela ne fait pas obstacle à un déplafonnement lors du renouvellement du bail.

La procédure pour contester un déplafonnement

En cas de désaccord entre les parties, le bailleur ne peut imposer le prix de loyer qu'il souhaite. Le différend, s'il ne trouve pas de solution amiable, devra être tranché par le juge des loyers commerciaux. Celui-ci est un magistrat du tribunal de grande instance qui dépend du lieu d'installation du local commercial.

Toutefois, avant de pouvoir obtenir une décision du juge des loyers commerciaux, les parties doivent saisir une commission départementale de conciliation, composée de bailleurs et de locataires, mais aussi de personnes qualifiées. La commission est saisie à l'initiative du locataire ou du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Celle-ci convoque les parties à une séance de conciliation par lettre recommandée, adressée au moins quinze jours avant la date retenue. La commission de conciliation a pour rôle de concilier les parties en cas de litige portant sur la fixation du prix du bail renouvelé. En général, elle essaie de trouver une solution acceptable pour toutes les parties, le plus souvent sur la base de l'équité (ce qu'un tribunal, qui doit statuer en droit, ne peut, théoriquement, pas faire). Ce n'est qu'en cas d'échec de cette conciliation qu'un jugement pourra être rendu.

Les parties peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée ou par un avocat. Elles peuvent se faire assister par une personne de leur choix.

La saisine de la commission de conciliation est un préalable obligatoire à la saisine du tribunal. Celui-ci doit donc attendre que la commission ait rendu son avis avant de statuer. Toutefois, aux termes de l'article L. 145-35 du Code de commerce, la commission est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois à compter de sa saisine. Ensuite, le tribunal sera à nouveau compétent pour statuer sur le litige. En cas de conciliation, un acte est rédigé séance tenante et signé par les parties. En cas de désaccord, la commission émet un avis, faisant apparaître les points essentiels du litige ainsi que la proposition motivée de la commission sur la variation de loyer.

L'étape suivante est la saisine du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance compétent. Il est alors fortement recommandé de se faire représenter par un avocat. Les parties échangent leurs écritures sous forme de mémoires où elles exposent leurs prétentions en y annexant une copie des pièces qu'elles entendent invoquer.

La décision du juge est en principe susceptible d'appel. Le jugement, dans la plupart des cas, peut être précédé d'une ordonnance d'expertise afin d'éclairer le juge, notamment sur la situation des lieux et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

cas pratique n°2

Exercer dans un centre commercial

M. Potard, installé en centre commercial, a mis en cause la responsabilité de son bailleur, également propriétaire du centre commercial, auquel il reproche d'avoir laissé le centre à l'abandon. Le contentieux a été porté devant les tribunaux.

Une cour d'appel a rejeté sa demande, mais, pour la Cour de cassation, les juges du fond auraient dû rechercher si le défaut d'entretien des parties communes du centre commercial n'avait pas pour effet de priver le locataire des avantages qu'il tenait du bail.

L'obligation d'entretien du centre commercial

Dans des affaires identiques, la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que le bailleur n'est pas tenu, en l'absence de stipulation particulière dans le bail, d'indemniser le préjudice subi par le locataire du bail du fait de la disparition de la fréquentation du centre commercial où se situe le fonds de commerce, et, plus généralement, qu'il n'a pas à répondre des modifications de l'environnement commercial du local qu'il a loué. Cependant, récemment, la Cour de cassation (3e civ., 31.10.2006 n° 1115 FS-PB) nuance cette solution et prend concrètement en compte le fait que les parties communes dégradées constituaient les voies d'accès à la boutique, objet du bail. Il ne s'agissait plus d'un problème d'environnement commercial extérieur aux relations contractuelles des parties, mais d'une question d'exécution par le bailleur de l'obligation d'entretien, née du bail. On peut néanmoins craindre qu'en pratique la distinction entre ce qui relève du champ contractuel, et pouvant ouvrir droit à l'indemnisation au profit du locataire, et ce qui n'en relève pas soit souvent difficile à établir.

Des baux particuliers

Des conditions souvent très strictes

- Il peut y avoir un « droit d'entrée » ou pas-de-porte parfois élevé. Cette somme n'est pas restituée au commerçant le jour de son départ.

- Les horaires sont généralement fixés par le règlement intérieur et les sanctions encourues en cas de non-respect de ses clauses sont lourdes ; elles peuvent aller jusqu'à la résiliation du bail.

- Les loyers sont indexés sur le chiffre d'affaires avec un minimum garanti, d'où une progression parfois forte du loyer si le centre commercial fonctionne bien. La fixation du nouveau loyer est alors régie par la clause-recette (voir « Pour approfondir » page 7).

- Des clauses de non-concurrence sont souvent prévues entre commerçants afin d'assurer la diversité des commerces. Modifier son activité est donc plus difficile.

- En général, tous les commerçants du centre commercial adhèrent à une association qui gère les parties communes. Les cotisations sont élevées car elles sont destinées à couvrir les frais (fonctionnement et entretien des équipements, rémunération du personnel, assurances, gardiennage, publicité...). La quote-part de chacun, comme son nombre de voix, dépend de la surface du local.

- Plusieurs clauses du bail peuvent prévoir la révision du loyer : il s'agit de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, entraînant une augmentation de la valeur locative de plus de 10 %, par exemple une nouvelle station de métro, l'extension du parking du centre commercial (voir « L'abc... L'essentiel pour mieux comprendre » pages 8 à 11). Cela peut être aussi le cas quand il y a eu agrandissement de la surface de vente de la pharmacie ou amélioration des locaux par des travaux d'agencement.

- Les frais incombant normalement au propriétaire (grosses réparations, frais de couverture, étanchéité, impôts fonciers, etc.) sont souvent à la charge du locataire. L'importance des charges locatives et de copropriété est sans commune mesure avec ce que supportent les autres typologies d'officine.

Des clauses inacceptables

- L'obligation du locataire d'aviser le propriétaire (ou de demander son autorisation) pour des modifications statutaires (dans le cas d'un exercice en société).

- La clause de préemption sur la pharmacie (c'est-à-dire que le propriétaire se réserve le droit de présenter lui-même un acquéreur choisi par ses soins et qui sera prioritaire à égalité de prix).

- L'exigence de la présence du bailleur à la signature de l'acte de vente ou de l'appel à l'acte.

- L'accord du bailleur pour l'apport en société.

- L'obligation pour le locataire de passer par les entrepreneurs de son choix avant d'obtenir son accord pour la réalisation de travaux dans l'officine...

L'abc... L'essentiel pour mieux comprendre

Bien négocier son bail

Le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 organise le statut des baux commerciaux. Cette réglementation assure la protection des locataires usant d'un droit à exercer une activité commerciale ou artisanale. Ce div législatif répond, en grande partie, aux préoccupations des bailleurs et des locataires. En effet, malgré certaines règles protectrices impératives, les parties peuvent procéder à des aménagements. C'est pourquoi, avant de conclure le contrat, le locataire doit tenter de négocier au mieux les termes de son bail et de mesurer l'implication de certaines clauses.

Les règles à savoir

- Le pharmacien d'officine, s'il est enregistré au registre du commerce, bénéficie du statut des baux commerciaux pour les locaux qui abritent son fonds de commerce.

- La durée minimale d'un bail est de neuf ans, mais le locataire peut résilier son contrat tous les trois ans.

- Le locataire peut étendre, voire modifier, l'activité prévue au bail s'il respecte la procédure spécifique.

- Le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

- Au terme du bail, le locataire bénéficie d'un droit de renouvellement pour neuf ans ou, à défaut, d'une indemnité d'éviction si le bailleur ne consent pas une nouvelle location.

La forme du bail

Rien n'impose aux parties d'avoir un bail écrit. Il est néanmoins recommandé de rédiger un document afin de pouvoir prouver l'existence et le contenu du contrat. Un bail écrit permet au locataire de demeurer dans les lieux pendant toute la durée du contrat, ce dernier n'étant pas affecté par le changement de propriétaire. En l'absence de bail écrit, le nouveau propriétaire peut expulser le locataire sans avoir à lui verser des dommages et intérêts. En clair, un bail écrit est nécessaire pour exploiter l'officine. Il peut être notarié (acte authentique) ou alors rédigé sous seing privé établi par un juriste habilité, comme un avocat.

La durée

Un bail commercial est normalement conclu pour au moins 9 ans (exception faite des baux de courte durée). Les parties peuvent, si elles le souhaitent, prévoir une durée supérieure. Mais les loyers des baux supérieurs à 9 ans sont automatiquement déplafonnés à la fin du bail. Le propriétaire peut donc librement fixer le montant du loyer.

Attention ! Les baux de courte durée (moins de deux ans) et les conventions d'occupation précaire dérogent au cadre général et privent le locataire du bénéfice de la propriété commerciale.

Le loyer

Bailleur et locataire sont libres de fixer d'un commun accord le loyer d'origine et ses modalités de paiement (échéances, lieu, moyen) ainsi que les conditions de sa révision.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder 3 mois ou 6 mois de loyer, selon qu'il est payé au mois ou au trimestre. A défaut, le bailleur est tenu de verser un intérêt au locataire. En principe, cette somme doit être restituée au locataire à son départ après déduction des sommes dues au bailleur ou devant être supportées par le locataire en raison du mauvais état des lieux. Toutefois, le bail peut contenir une clause prévoyant que, en cas de résiliation motivée par une faute du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

La révision du loyer

Le loyer est révisable tous les trois ans à la demande de l'une ou l'autre des parties (le plus souvent formulée par le bailleur par exploit d'huissier ou lettre recommandée avec AR) ou automatiquement indexé tous les ans. La révision triennale est strictement encadrée par le Code de commerce qui pose la règle du « plafonnement » : le principe du plafonnement des loyaux commerciaux consiste, pour les baux conclus pour une durée de neuf années, à calculer le loyer révisé ou le loyer du bail renouvelé en prenant le loyer initial et en le multipliant par le taux de variation des indices INSEE du coût de la construction. Ce mécanisme limite donc les augmentations de loyers.

Le calcul du nouveau loyer s'effectue en comparant l'indice du trimestre au cours duquel a pris effet le loyer précédent et l'indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été faite. Mais les parties peuvent avoir inclus dans le bail une clause d'indexation, aussi appelée « clause d'échelle mobile ». Le principe : l'indexation automatique du loyer en fonction de la variation de l'indice retenu. De fait, elle peut varier à la hausse comme à la baisse. Toutefois, certaines clauses prévoient une variation dans le seul sens de la variation positive de l'indice. Il arrive que le jeu de la clause d'indexation aboutisse à la fixation d'un loyer hors de proportion avec la valeur locative. Pour remédier à cette situation, la partie qui en a le plus intérêt peut demander une révision judiciaire du loyer à la valeur locative.

Le renouvellement et le déplafonnement du loyer commercial

Au terme du bail, le bailleur peut se manifester pour renouveler le contrat par acte d'huissier au moins 6 mois à l'avance. Il délivre alors un congé avec offre de renouvellement dans les mêmes conditions ou à des conditions différentes.

On constate souvent un écart entre le loyer plafonné et la valeur locative, ce qui donne lieu fréquemment à des procédures engagées par les bailleurs contre leurs locataires pour tenter d'échapper au principe du plafonnement et obtenir ainsi un loyer plus élevé, fixé à la valeur locative.

Or, la loi est stricte : le bailleur ne peut obtenir le déplafonnement que dans des cas particuliers:

- Une modification notable des facteurs locaux de commercialité (conditions extrinsèques) ayant une influence favorable sur le commerce (variation de plus de 10 % de la valeur locative). C'est le cas d'une augmentation de la population et de la création d'aménagement particulier de nature à favoriser le commerce considéré (création d'un quartier piétonnier, création de parking, aménagement d'un nouveau réseau de transport urbain, augmentation très sensible de la population de la commune, etc.).

- Un changement de certains éléments figurant dans le bail (conditions intrinsèques), à savoir : destination des lieux, obligations respectives des parties, caractéristiques du local (travaux augmentant la surface de vente, nouveaux locaux adjoints aux locaux initiaux). En cas de déspécialisation du bail, le loyer peut être déplafonné à la première révision triennale si le locataire a adjoint des activités connexes au commerce prévu au bail, et sans attendre la date normale de révision légale, en cas de changement d'activité.

- Une durée du bail supérieure à 9 ans ou si le bail se poursuit tacitement au-delà de 12 ans. A l'issue d'un bail de 9 ans, un propriétaire peut « oublier » de se manifester pour proposer une offre de renouvellement. Le bail se poursuit donc dans les mêmes conditions, par tacite reconduction. Au bout de 12 ans et 1 jour, le bailleur est en droit de demander un déplafonnement du loyer. Il est donc fortement recommandé au locataire de prendre les devants, en demandant le renouvellement du bail six mois avant l'échéance du bail par acte d'huissier.

L'indemnité d'éviction

Au terme du bail, le propriétaire peut refuser le renouvellement. Dans ce cas, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire, à moins qu'il justifie d'un motif grave et légitime à son encontre. L'indemnisation du locataire est due si, le jour où le bailleur lui signifie son congé, les conditions donnant droit à la propriété commerciale ont été remplies ou si le locataire n'a pas commis une infraction aux conditions du bail alors qu'il continue d'occuper les lieux après l'expiration du bail ou si l'éviction n'est pas motivée par la démolition ou la surélévation de l'immeuble.

Le Code de commerce prévoit que le montant de l'indemnité d'éviction doit être égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Si le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce, l'indemnité est calculée sur la base de la valeur du fonds, à laquelle s'ajoutent les frais accessoires (frais de déménagement et de réinstallation, frais de droit de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur). Néanmoins, il n'existe pas de règle légale pour déterminer cette valeur de remplacement.

Si le fonds de commerce est maintenu dans ses éléments essentiels, l'indemnité se calcule sur la valeur du droit au bail dont le locataire perd le bénéfice. Cette valeur de déplacement est fixée par la méthode de différentiel de loyer : le calcul consiste à déterminer la différence sur un an entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer à payer au prix du marché pour un local équivalent. Le montant ainsi obtenu fait ensuite l'objet d'une capitalisation pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.

Il arrive que certains bailleurs cherchent à faire renoncer expressément le locataire à son droit au renouvellement ou à son indemnité d'éviction. Les juges ont précisé que, quelles que soient les clauses du contrat de bail commercial signé volontairement, toutes les dispositions impératives protectrices du locataire d'un bail commercial doivent être appliquées (Cass., ass. plén., 17 mai 2002, n° 488).

La cession du bail commercial

Le propriétaire ne peut empêcher un commerçant de céder son bail. Mais il peut contrôler et encadrer les modalités de cette cession. C'est là tout l'enjeu des « clauses restrictives » qui apparaissent de plus en plus dans le contrat. Celles-ci prennent la forme d'une clause d'agrément (le nouveau locataire doit être agréé par le propriétaire), clause de préemption (priorité au preneur choisi par le propriétaire s'il est prêt à payer le prix demandé par le cédant), clause de solidarité (le cédant reste garant des obligations de son successeur). Ces clauses peuvent faire échouer certaines cessions. Au pharmacien, donc, d'être vigilant lors de la signature du bail.

La répartition des charges et des travaux

Selon la loi, il appartient au bailleur de s'acquitter des charges qui par leur nature sont liées à la propriété : impôt foncier, assurance de l'immeuble, honoraires de syndic.

Néanmoins, les clauses obligeant le locataire à rembourser l'impôt foncier et/ou l'assurance de l'immeuble sont dérogatoires, mais valables.

La loi ne contient pas de disposition relative à la répartition des charges entre le locataire et le bailleur.

En pratique, les charges récupérables sur le locataire sont les services rendus liés à l'usage des différents éléments du local loué (fournitures et dépenses de personnel), les dépenses d'entretien courant, les impôts incombant de par la loi au locataire.

Le bail commercial définit très souvent les charges que le locataire doit payer ou rembourser ainsi que leurs modalités de règlement.

En cas de litige, les clauses de charges sont interprétées restrictivement en faveur de celui qui a souscrit l'obligation (jurisprudence favorable au locataire).

Le bailleur ne peut pas faire supporter au locataire des dépenses qui ne sont pas expressément stipulées dans le bail.

Concernant les travaux, de nombreux baux commerciaux précisent que le propriétaire prend à sa charge les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil. Mais certains tentent de déporter cette charge sur le locataire. Il faut refuser et surtout négocier la répartition des charges en la matière.

Les travaux d'entretien sont dévolus au locataire, mais dans une certaine limite. Une fuite d'eau sera réparée par le locataire, la remise aux normes de toute l'installation électrique sera à la charge du bailleur.

Bien sûr, il est possible de négocier des travaux de réfection contre une diminution du montant du loyer.

Un conseil : Les travaux d'aménagement des locaux pour les adapter à l'activité future sont effectués avec l'accord du bailleur. Si vous devez apposer une enseigne sur la façade, vérifiez que le règlement de copropriété vous l'y autorise et faites-le noter dans le contrat.

Si vous passez outre son autorisation, le bailleur peut demander de remettre les locaux en l'état à vos frais, voire même de demander la résiliation du bail. Les seules exceptions à cette règle concernent les modifications minimes ou qui apportent une plus-value aux locaux, ou lorsque le bail prévoit que les modifications et les aménagements que vous avez réalisés resteront la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité.

cas pratique n° 3

Renouveler son bail

Au terme du bail, le bailleur de M. Dupont, pharmacien, s'est manifesté dans les règles pour formaliser le renouvellement. C'est l'occasion de tenter de modifier certaines clauses du contrat. A priori, il ne peut pas exiger un déplafonnement de loyer. Mais quelles clauses va devoir analyser à la loupe M. Dupont avant de signer le nouveau contrat ? Que peut-elle espérer renégocier ?

Les dix points à vérifier avant de signer

1- Désignation des lieux loués : vérifier dans le nouveau bail que la description est conforme à celle du bail précédent et que certains éléments (cour, cave, local annexe...) ne sont pas oubliés.

2- Durée du bail : le nouveau bail est consenti pour une durée de neuf ans au maximum pour ne pas tomber sous le coup d'un déplafonnement au prochain renouvellement du bail.

3- Faculté de résiliation triennale : vérifiez que cette faculté ne vous a pas été retirée et, dans le cas inverse, demandez à ce qu'elle soit réinsérée dans le bail renouvelé.

4- Destination des lieux : vérifier que les activités autorisées sont conformes aux activités poursuivies. Si le bail expiré était « tous commerces », cette destination doit être reconduite à l'identique.

5- Travaux d'entretien : vérifier que les travaux que le nouveau bail veut vous faire supporter n'ont pas augmenté en nombre et en importance. Opposez-vous dans le bail renouvelé à toute aggravation de la clause tendant à faire supporter par le locataire les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil.

6- Travaux de mise en conformité des locaux : vérifier que cette charge qui incombe en principe au bailleur ne fasse pas l'objet d'une clause qui le décharge de son obligation à l'occasion du renouvellement. Dans ce cas, opposez-vous à l'insertion d'une telle clause.

7- Contributions, impôts et taxes : vérifier que ces charges, liées de par leur nature à la propriété, sont toujours supportées par le bailleur. Le coût de ces charges n'a pas à être transféré sur le locataire par décision unilatérale du bailleur.

8- Fixation du loyer de renouvellement : vérifier que le loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction.

9- Révision des loyers : vérifier que les modalités de révision sont inchangées.

10- Cession de bail et garantie solidaire : vérifier que le nouveau bail n'a pas annexé au droit de cession du bail une garantie solidaire du cédant avec le cessionnaire envers le bailleur, pour le paiement des loyers et l'exécution des charges du bail jusqu'à la fin du bail en cours. Vous n'êtes pas tenu d'accepter l'insertion de cette clause qui n'était pas prévue dans le bail précédent.

Article L. 621630 : en cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est inopposable à l'administrateur.

Article L. 622-15 : en cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Article L. 641-12 : le liquidateur ou l'administrateur peut continuer le bail ou le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En cas de cession du bail, les dispositions de l'article L. 622-15 sont applicables.

Quelles clauses renégocier ?

- Le loyer : il est peu probable que le bailleur accepte de baisser le loyer.

En revanche, le locataire peut toujours essayer d'en discuter les modalités de calcul ou de paiement. Il vaut donc mieux miser sur la renégociation de clauses qui, en faisant supporter certaines dépenses au locataire, augmentent indirectement le coût de la location.

cas pratique n° 4

La répartition des charges et des travaux

Le bailleur de M. Martin, pharmacien, fait jouer la clause résolutoire prévue au bail, estimant que son locataire avait effectué des travaux d'aménagement de son officine sans son autorisation préalable alors que celle-ci était prévue au bail. M. Martin a refusé de remettre les lieux dans leur état d'origine. Le propriétaire a demandé la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire. M. Martin risque alors de perdre son droit au bail sans indemnité d'éviction.

Le bail détermine la répartition des charges et travaux par une ou plusieurs clauses spécifiques. En cas de conflit, la jurisprudence interprète les clauses de charges dans un sens favorable au locataire, puisque l'on ne peut pas faire supporter à ce dernier des dépenses qui ne sont pas expressément stipulées dans le bail.

Le statut du bailleur

Le bailleur est un organisme institutionnel

Dans ce cas précis, une clause du bail commercial met le plus souvent à la charge du locataire tous les travaux d'entretien et de réparation, sans exception. Celui-ci doit donc supporter les plus grosses réparations du local commercial, à condition qu'elles ne soient pas liées à la vétusté.

Le bailleur est un particulier

Si le bail est ancien, il peut prévoir que le propriétaire ne prendra à sa charge que les travaux du « clos et du couvert », autrement dit les frais de toiture, de gouttières, de fenêtres et de volets. En général, les baux conclus avec des particuliers font souvent supporter aux locataires tous les travaux de réparation, sauf ceux de grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil (portant sur les gros murs et voûtes, poutres, toitures et charpentes, digues et murs de soutènement et de clôture en entier). Mais la Cour de cassation a ajouté d'autres travaux assimilées à des réparations importantes entraînant une dépense exceptionnelle : c'est le cas de la réfection complète d'un ascenseur, de travaux de gros oeuvre sur des murs infiltrés d'eau, de travaux sur une toiture et des cheminées, du ravalement avec remplacement des matériaux avec lesquels les murs ont été construits, des travaux de mise en conformité.

La répartition des charges la plus courante

En l'absence de mentions spécifiques dans le bail sur la répartition des charges, ce sont les dispositions du Code civil qui s'appliquent. Le locataire n'a que l'obligation minimale d'effectuer les travaux de petit entretien (peinture, appareils de chauffage...), sauf si ceux-ci sont dus à la vétusté des lieux.

Voici la répartition des charges habituellement supportées :

- Par le locataire : il s'agit de charges de taxes de voirie, d'enlèvement des ordures ménagères, d'assainissement, d'égout et de police, des dépenses de consommation (eau, gaz, électricité), des taxes afférentes à l'activité, des charges nécessaires à l'exploitation du commerce et des honoraires de rédaction d'actes et des droits d'enregistrement. Et la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs, en cas de propriété.

u Par le propriétaire : l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble, les frais de gestion et les honoraires du syndic, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, les charges de conservation et d'administration des parties communes proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés au lot.

Travaux d'amélioration réalisés par le locataire

En l'absence de clauses particulières dans le bail (pas d'autorisation préalable du bailleur, pas d'exigence concernant la remise en état des locaux dans leur situation d'origine en fin de bail...), le locataire a le droit d'effectuer des réparations et travaux qu'il estime nécessaires à son activité, à condition toutefois de ne pas toucher au gros oeuvre.

Les améliorations qui sont réalisées au cours du bail à renouveler sont susceptibles d'être prises en compte pour augmenter la valeur locative seulement si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge financière, par exemple, en consentant un loyer réduit.

A l'inverse, la prise en charge par le bailleur des travaux et des charges de copropriété (ex. : ravalement, rénovation des parties communes...) relève de l'entretien courant.

Ce type de charges n'entre donc pas dans le cadre des travaux susceptibles d'augmenter la valeur locative, à moins que le bailleur réussisse à prouver qu'il y a eu une modification notable des caractéristiques de l'immeuble du fait des travaux et des charges de copropriété.

Mais, souvent, des litiges peuvent apparaître entre le bailleur et le locataire concernant les travaux d'amélioration du local commercial. En cas de désaccord avec le propriétaire sur l'entretien des locaux ou de désaccord sur les travaux, le différend doit être tranché par le tribunal d'instance.

- A propos du ravalement :

Qui, du bailleur ou du locataire, devra financer le ravalement du local commercial? Parfois, des litiges existent entre les parties concernant ce point précis. Il faut savoir que les juges tranchent en faveur de l'une ou l'autre en fonction d'un critère : l'importance du ravalement. S'il est constitutif d'une véritable réfection du gros oeuvre, les tribunaux le mettront à la charge du propriétaire.

Avis de l'expert Denis Dioque Avocat Associé, cabinet Fidal, barreau des Hauts-de-Seine

« Avant de signer son bail, le pharmacien doit s'assurer que la clause "destination des locaux" n'est pas trop restrictive. Il convient en effet de négocier dans le bail une clause aussi large que possible, couvrant l'ensemble de l'activité que le preneur est susceptible de mettre en oeuvre dans les locaux, afin d'éviter que le bailleur ne puisse prétendre à une modification de la destination des lieux prévue dans le bail. Afin d'écarter tout risque de contestation ultérieure, mieux vaut donc prévoir explicitement dans le bail que la destination des lieux est l'activité d'officine de pharmacie, qui comprend, outre la vente au détail des produits relevant du monopole pharmaceutique, la commercialisation de tous les articles et produits dont la vente est autorisée en officine de pharmacie par les divs en vigueur, tels que les produits de parapharmacie, les produits diététiques, les produits, articles, objets et appareils d'optique et d'acoustique médicales, etc. »

À RETENIR

-Attention, en cas d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires, vérifiez dans le bail si l'activité envisagée est compatible avec la destination des lieux, les caractéristiques et la situation de l'immeuble !

-Si le bailleur possède des locaux proches du vôtre et que vous craignez qu'il les loue pour une activité similaire, faites-lui signer une clause de non-concurrence d'une durée de 2 à 5 ans.

À RETENIR

Dans le cas où le pharmacien souhaitant contester le déplafonnement ne ferait pas appel aux services d'un avocat, il devra prendre connaissance attentivement des règles de procédure qui doivent être respectées devant la commission de conciliation et devant le tribunal.

La procédure devant la commission de conciliation est régie par les articles D. 145-12 à D. 145-19 du Code de commerce. La procédure devant le tribunal est régie par les articles R. 145-23 à R. 145-33 du Code de commerce. Ces articles peuvent être consultés sur http://www.legifrance.gouv.fr.

Pour approfondir Quels produits comprend l'activité de pharmacie ?

Dans un arrêt du 21 mars 2007, la Cour de cassation a explicitement jugé que l'activité de pharmacie comporte, outre la vente des produits pharmaceutiques stricto sensu, la vente des produits de parapharmacie qui lui sont réservés ou autorisés par les divs législatifs ou réglementaires applicables.

Ainsi, la vente d'articles de parapharmacie dans son officine, alors que le bail réserve l'usage du local à l'exercice d'une activité de pharmacie, n'entraîne, pour la Cour de cassation, aucune modification de la destination contractuelle des lieux et qu'il ne pouvait donc y avoir lieu à déplafonnement pour ce motif.

Lors de cette affaire jugée par la Cour de cassation le 21 mars 2007, le nouveau loyer annuel demandé par le bailleur était de 46 600 euros, mais, à la suite de l'arrêt de la Cour, il a dû se contenter d'un loyer annuel de 13 700 euros.

Aux termes de l'article L. 5125-4 du Code de la santé publique, « les pharmaciens ne peuvent faire dans leur officine le commerce de marchandises autres que celles figurant sur une liste arrêtée par le ministre chargé de la santé, sur proposition du Conseil national de l'ordre des pharmaciens ».

Avis de l'expert Gérard Martinez Avocat, cabinet Pharmadvis

- « Soyez intransigeant sur les clauses particulièrement dangereuses telles que la clause d'agrément ou un bail avec une durée de douze ans, et soyez ferme dans la négociation des autres clauses. Par exemple, si vous démarrez en société, exigez qu'il n'y ait pas d'obstacles aux cessions de parts ultérieures. »

- « Vérifiez l'existence d'une clause stipulant que le locataire pourra adjoindre à l'activité de pharmacie des activités régulièrement autorisées ou tolérées. Ainsi, s'il existe un rayon optique ou audioprothèse, il devra être expressément mentionné pour être autorisé. »

- « Lors de la création d'une pharmacie en galerie marchande, le loyer peut être payable avant l'ouverture de la pharmacie. »

- « Le bail d'une pharmacie de centre commercial peut comporter une clause d'agrément pour le successeur de l'officine. Cette clause est une bombe à retardement, elle peut d'ailleurs être étendue à la cession d'une partie ou de la totalité des parts de société si la pharmacie est exploitée en association. La perte de temps qui s'ensuit peut dissuader l'acquéreur. De surcroît, si cette clause est combinée à d'autres, la situation peut devenir inextricable. »

- « Si le pharmacien a des difficultés financières. Sachez que le syndic - qui, en cas de liquidation judiciaire, est tenu de payer le loyer en lieu et place du commerçant défaillant - peut demander l'autorisation au propriétaire de lever la clause de solidarité, d'où le danger de perte du bail. »

- « Si vos conditions financières sont favorables, vous éviterez le pire ; si ce n'est pas le cas, notamment au démarrage de votre activité, sachez qu'un retard dans le paiement des loyers pourra vous faire perdre le droit au renouvellement au bail. »

- « Soupesez la moindre clause du bail et ses implications à plus ou moins long terme. Certains gestionnaires de centres commerciaux demandent à leurs locataires d'accepter de changer d'emplacement en cas de rénovation ou d'extension de la galerie marchande. Entériner une telle clause représente un risque énorme : vous pouvez vous voir obligé de quitter un excellent emplacement pour un emplacement médiocre. »

À RETENIR Sans statut de bail commercial, comment se protéger ?

Avant de signer un bail en centre commercial, il est important de spécifier, noir sur blanc, dans le contrat une clause précisant que les locaux loués sont soumis au statut des baux commerciaux. Car il peut arriver que certains commerces installés en centre commercial ne soient pas liés au statut des baux commerciaux, sous certaines conditions. Lesquelles? Si le commerce est exercé dans des lieux dits indéterminés et mobiles mis à la disposition de l'occupant, le bailleur a toute latitude pour les fixer ou les restreindre à n'importe quel moment (Cass. 3e civ., 24.2.1976, « Bull. civ. » n° 80). De même, ce statut ne s'applique pas lorsque le découpage, la situation géographique et la surface du local sont laissés à la discrétion du propriétaire, qui est libre d'imposer des modifications de surface et d'implantation.

C'est pourquoi certaines précautions s'imposent. Ainsi, à défaut d'être lié au statut protecteur des baux commerciaux, le contrat de bail d'un commerce situé dans un centre commercial doit avoir spécifié le critère de « local stable et permanent, disposant d'une clientèle personnelle et jouissant d'une autonomie de gestion ». C'est en effet ce critère qui est retenu par les juges et le sésame pour être soumis au décret de 1953 concernant le statut des baux commerciaux.

Pour approfondir Fixer des loyers avec une clause-recette

Le loyer minimum garanti fixé correspond en principe à la valeur locative de l'emplacement commercial, calculée par rapport à la rentabilité de l'investissement locatif souhaitée par le bailleur.

Exemple : un loyer de 20 000 euros par mois (240 000 Û à l'année) pour une pharmacie située dans un grand centre commercial à Lyon.

Le loyer est assorti d'une clause-recette stipulant que son montant variera en fonction d'une quote-part des recettes de l'année écoulée. En année n, la pharmacie réalise un CA HT de x millions d'euros. Compte tenu que la qualité de son emplacement participe à la croissance du CA, le bailleur fixe une clause-recette de 7 %.

Le loyer de l'année n + 1 est fixé de la manière suivante :

- Si la quote-part de 7 % du CA est inférieure au loyer minimum, revalorisé en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, c'est ce dernier qui sera retenu.

- Si, par contre, cette quote-part est supérieure au loyer révisé, c'est ce premier montant de loyer qui s'applique.

À RETENIR

-Côté bailleur comme locataire, pour toutes charges locatives ou loyers impayés : toute réclamation doit, en principe, être formulée dans les 5 ans.

-La clause résolutoire est la clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d'inexécution d'une des obligations prévues au bail. Le jeu de cette clause doit être constaté en justice dans certaines conditions.

Les principales causes de résiliation du bail

- En cas d'atteinte à la destination du local ou aux activités autorisées.

- En cas de cession ou de sous-location irrégulière.

- A défaut d'exploitation.

- Tout manquement aux clauses du bail.

- Troubles de jouissance causés aux autres locataires ou voisins.

- Non-paiement du loyer.

Difficultés financières ou environnementales

-Si vous avez des problèmes de trésorerie, payez toujours votre loyer en priorité. Si vous avez un retard de paiement d'impôts ou d'Urssaf, vous n'aurez que 10 % de pénalités. Mais si vous avez un retard de loyer, votre propriétaire peut en profiter pour invoquer la clause résolutoire. Vous perdez alors le bénéfice de la propriété commerciale. C'est nettement plus grave !

-Si votre environnement s'est dégradé en quelques années, vous pouvez demander une révision à la baisse de votre loyer.

-Si le bail vous fait supporter le coût de grosses réparations, vous pouvez aller devant le tribunal et demander à faire constater qu'il s'agit d'une clause exorbitante.

-Vous avez tout intérêt à prévoir une description de votre activité qui soit la plus large possible. Tout ce qui n'est pas préalablement autorisé est réputé interdit.

A ne pas faire

Il ne faut jamais sous-louer tout ou partie du local sans l'autorisation écrite du bailleur, sous peine de perdre le droit au renouvellement.

L'article 21 du décret du 30 septembre 1953 stipule : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Attention !

Un acte rédigé par huissier peut être une condition nécessaire pour qu'un locataire signifie effectivement son congé à un bailleur institutionnel. Une lettre recommandée avec accusé de réception, même adressée dans un délai de six mois avant le terme souhaité du bail, peut se révéler irrecevable et sans effet. Si ce formalisme n'est pas respecté, le locataire qui a quitté les lieux est malgré tout tenu au paiement des loyers jusqu'à signification d'un congé d'huissier.

Changement de bailleur : quelles conséquences ?

Le local qui abrite la pharmacie a été vendu. Le nouveau bailleur ne peut contester le droit du locataire à occuper le local. Le bail se poursuit aux mêmes conditions.

Par contre, les engagements de l'ancien bailleur envers le locataire (exemple : autorisation de sous-louer, remise de loyers) ne s'imposent pas au nouveau bailleur, sauf s'il les a repris à son compte, par exemple dans l'acte de vente, ou si l'accord a date certaine (il a été enregistré).

Si le nouveau bailleur veut récupérer le local, il n'a pas plus de droits que l'ancien propriétaire. Ainsi, en cours de bail, exception faite des cas de résiliation de plein droit (destruction du local ou autre événement prévu au bail), le nouveau bailleur ne peut reprendre un local, avec un préavis de 6 mois, que pour démolir un immeuble insalubre (le locataire n'a pas à être indemnisé, mais si l'immeuble est reconstruit avec un local commercial, il est prioritaire), reconstruire ou surélever l'immeuble moyennant une indemnité au locataire.

Le bailleur peut aussi obtenir la résiliation anticipée du bail en justice s'il peut se prévaloir d'une clause résolutoire ou si le locataire a commis une faute suffisamment grave.

À RETENIR Démembrement de propriété : qui signe le bail ?

Lors de la signature du bail initial ou de son renouvellement, il faut être particulièrement vigilant en cas de démembrement de propriété. Car, dans ce cas, la nue-propriété et l'usufruit du même bien appartiennent à deux personnes différentes. En clair, l'usufruitier dispose seulement d'un droit de jouissance du bien mais il n'en est pas le propriétaire. Il faut alors vérifier que le nu-propriétaire concourt, avec l'usufruitier, à l'acte. A défaut de cet accord, le contrat de bail pourra être déclaré nul par le nu-propriétaire pendant une période de cinq ans, une fois qu'il a eu connaissance du vice affectant la location. A noter : cette loi ne s'applique qu'aux locations consenties après le 1er février 1966

En cas de désaccord sur le nouveau loyer

En cas de litige sur le montant du loyer au moment du renouvellement du bail, il faut s'adresser à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. La saisine de la commission est un préalable obligatoire. Si le désaccord persiste, le contentieux peut être porté alors devant le président du tribunal de grande instance. Ce juge est souverain pour chiffrer la valeur locative des locaux et fixer le montant du loyer.

- Mise en garde : un nouvel article L. 145-23-1 du Code du commerce prévoit qu'à l'expiration d'une période triennale, le bailleur est en droit de reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire au moins 6 mois à l'avance.

À RETENIR

La clause de solidarité du cédant prend fin à l'expiration du bail au cours duquel elle a été introduite : le renouvellement du bail au profit du cessionnaire donnant naissance à un nouveau bail, la clause cesse de s'appliquer, sauf stipulation contraire.

À NOTER

Le seul fait de constater une évolution notable des loyers pour des locaux similaires dans le voisinage ne peut justifier un déplafonnement du loyer. Le fait d'avoir versé une somme d'argent au bailleur (ex. : majoration de loyer) en contrepartie d'une autorisation ou d'une dérogation au bail n'empêche pas le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Comment se calcule le nouveau loyer

Si le terme de référence est prévu dans le bail initial ou renouvelé, la variation a lieu en fonction de l'indice du trimestre retenu. A défaut, il faut prendre en compte la variation de l'indice trimestriel, calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié ou sur la période écoulée entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectif.

Exemple : Un bail a été conclu pour 9 ans à compter du 1er mai 1998 moyennant un loyer de 11 433,68 Û. Aucun indice de référence n'est prévu. Le 1er mai 2007, date du renouvellement effectif du bail, le dernier indice publié est celui du 4e trimestre 2006. Le montant du loyer renouvelé sera donc de : [11 433,68 x 1381 (indice 4e trim. 2006)]

1 046 (indice 4e trimestre 1998)

= 15 096 Û (arrondis).

Que faire au moment de l'état des lieux d'entrée ?

- Exiger un état des lieux. En l'absence de celui-ci, vous êtes présumé avoir reçu les locaux en bon état et le bailleur peut vous demander d'assurer les dépenses de menu entretien nécessaires à la remise en bon état au moment de votre départ.

- Mentionner les dommages existants pour ne pas en supporter la responsabilité.

- Ne pas déclarer prendre les lieux en l'état sans exiger aucune réparation ou accepter de prendre les lieux en l'état moyennant une franchise de loyer équivalent au coût des travaux de rénovation.

- Penser aussi à rappeler au bailleur son obligation de délivrance ou encore la vétusté du local, cela sera utile pour refuser de payer des travaux.

- En fin de bail, établir un état des lieux de sortie qui sera comparé à celui d'entrée.

Avis de l'expert Hubert Mathieu Notaire à Nîmes (Pharmétudes)

« Lorsque l'emplacement commercial du local est excellent, comme c'est souvent le cas en centre commercial, le bailleur peut tout imposer en matière de charges locatives. A celles-ci peuvent s'ajouter par exemple les budgets des campagnes de communication et les programmes d'animation, les frais d'entretien des parkings... Il y a très peu de négociation possible. Sinon, ailleurs, les charges locatives qui incombent normalement au locataire sont rarement négociables. Seules les charges extraordinaires par rapport au droit commun peuvent être négociées par le locataire à deux périodes clés : à la conclusion du bail d'origine et lors de son renouvellement. Il ne faut donc pas compter renégocier avec le bailleur à l'occasion du rachat du droit au bail par un successeur en cours de bail, même à la fin d'une période triennale. »

Les précautions à prendre

- Lire attentivement les clauses du bail afin de s'assurer que le propriétaire ne vous impute pas des dépenses excessives ou anormales.

- Négocier la répartition des charges et des travaux qui y est prévue.

- Vérifier en cours de bail que la répartition prévue au bail est bien respectée par le propriétaire.

- En cas de prise en charge de dépenses incombant normalement au propriétaire, présenter ce transfert au bailleur comme un supplément de loyer dont vous pourrez vous prévaloir au moment du renouvellement pour le calcul de la valeur locative des locaux et demander alors une baisse de votre loyer.

- Eviter de payer un forfait de charges ou un montant fixé en pourcentage du loyer car ces méthodes obligent à des réajustements fastidieux. Il est préférable de payer une provision de charges mensuelle ou trimestrielle, révisée à la fin de l'année en fonction des dépenses réelles.

- Exiger du bailleur le décompte de charges dans lequel apparaît votre quote-part.

À NOTER

L'ouverture du marché de l'énergie aux PME peut conduire le locataire, dès son arrivée, à choisir un autre fournisseur d'énergie qu'EDF-GDF. Le changement de fournisseur d'énergie a un caractère irrévocable tant pour le bailleur que pour le locataire. Il est donc plus prudent d'inscrire dans le bail que toute option pour un fournisseur au tarif de marché doit faire l'objet d'une autorisation écrite préalable du bailleur.

Pour approfondir

Réclamations des locataires

Le délai dont disposent les locataires pour réclamer le remboursement d'un trop-versé de loyer ou de charges est ramené à 5 ans (au lieu de 30 ans) depuis le 20 janvier 2005.

Lorsqu'une nouvelle loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite (ici, 5 ans) ne s'applique qu'à partir du jour d'entrée en vigueur de cette loi (ici, le 20 janvier 2005), sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (ici, 30 ans).

Ainsi, les locataires ont jusqu'au 19 janvier 2010 pour contester les loyers et charges qu'ils ont réglés entre le 20 janvier 1980 et le 20 janvier 2005.

Exemple : Pour une régularisation de charges 2004 toujours pas réglée avec un trop-payé constaté, sauf s'il s'entend à l'amiable avec son bailleur, le locataire a jusqu'en début 2010 pour présenter une réclamation en justice.

Ce qu'il faut retenir

- Bail résilié = plus de bail = plus d'officine.

- Il faut en toutes circonstances suivre les clauses du bail à la lettre.

u Renouvellement du bail et charges locatives : vous pouvez accepter des clauses qui semblent vous être favorables. Quant aux autres, vous pouvez toujours essayer de les monnayer contre une réduction ou un abattement de loyer. Mais assurez-vous que le jeu en vaut la chandelle...

- Les baux en centre commercial contiennent des clauses redoutables. Aussi, avant de s'installer en centre commercial, il est prudent préalablement de faire auditer le bail de la pharmacie.

- Attention aux baux restrictifs qui ne prévoient pas l'adjonction d'une activité connexe péripharmaceutique !

- Soyez vigilant sur les causes de déplafonnement du loyer et de résiliation du bail.

u Lors du renouvellement du bail, le bailleur cherchera le plus souvent à augmenter le loyer en écartant la règle du plafonnement.

- Le bailleur peut augmenter le loyer lors de la première révision triennale en cas de déspécialisation partielle et demander immédiatement la révision du loyer pour une déspécialisation plénière.

Vous sentez-vous régulièrement en insécurité dans vos officines ?


Décryptage

NOS FORMATIONS

1Healthformation propose un catalogue de formations en e-learning sur une quinzaine de thématiques liées à la pratique officinale. Certains modules permettent de valider l'obligation de DPC.

Les médicaments à délivrance particulière

Pour délivrer en toute sécurité

Le Pack

Moniteur Expert

Vous avez des questions ?
Des experts vous répondent !