La petite officine peut encore avoir la cote ! - Le Moniteur des Pharmacies n° 2683 du 23/06/2007 - Revues - Le Moniteur des pharmacies.fr
 
Le Moniteur des Pharmacies n° 2683 du 23/06/2007
 

PREMIÈRE INSTALLATION

Transactions

Contrairement aux discours des cassandres, l'acquisition en solo d'une petite officine peut se révéler intéressante. A condition, toutefois, de l'acheter à un prix « décoté ».

Depuis plusieurs années, on nous rabâche que les petites officines sont impossibles à rentabiliser dans le condiv de la MDL et qu'elles sont appelées à disparaître à terme. Cette désaffection a entraîné une décote sur leur prix parfois si forte que certaines deviennent des opportunités en termes de rentabilité.

« Nous constatons des exemples réussis d'installation dans des petites pharmacies achetées à prix décoté mais qui, forcément, se revendront quelques années plus tard également à prix décoté », explique Philippe Becker, expert-comptable (Fiducial Expertise). Simplement, dans ce type d'investissement, l'acquéreur ne doit pas tout miser sur la capitalisation et, pour pouvoir assurer un revenu du travail décent, doit rester sur des ratios d'endettement conformes aux normes financières. « L'objectif d'un jeune diplômé avec un faible apport est d'amorcer la pompe par cette première acquisition et de pouvoir capitaliser assez rapidement grâce à son dynamisme, pour ensuite se propulser sur une affaire de taille plus importante », assure-t-il.

Sur le plan financier, l'avantage à l'entrée et l'inconvénient à la sortie d'un prix décoté se neutralisent. L'achat à prix décoté offre l'intérêt de réduire le montant de l'apport personnel. Dans la simulation financière retenue par Fiducial (voir ci-dessus), l'officine réalise un CA TTC de 624 000 Û (600 000 Û HT) et dégage un EBE de 13,5 % du CA HT (81 000 Û). Elle est vendue 75 % du CA TTC, soit 468 000 Û. Le jeune, avec son faible apport, est confronté à un investissement de 533 000 Û décomposé en 468 000 Û d'achat du fonds, 42 000 Û en droits d'enregistrement, honoraires d'actes et frais d'agence et 23 000 Û en BFR. Néanmoins, si le stock est payable comptant, il faut prévoir un financement complémentaire.

Un disponible net très avantageux

On suppose que le taux annuel de l'emprunt souscrit sur 12 ans est égal à 3,50 % (assurance incluse). Avec un apport personnel dans les fourchettes conseillées (15 % du montant total à financer dans le cas n° 1 et 20 % dans le cas n° 2), on constate que le prix décoté permet de ménager au titulaire un disponible net de 2 890 Û par mois dans l'hypothèse d'un apport de 15 % et de 3 120 Û par mois dans l'hypothèse d'un apport de 20 %.

Dans chaque cas, ce montant est équivalent à celui d'un pharmacien qui aurait acheté une officine plus importante, de taille moyenne (de l'ordre de 800 000 Û), au prix du marché (par exemple 87 %) et avec un apport personnel plus élevé mais identique en pourcentage par rapport au montant à financer. CQFD...

Prix décoté : le pour et le contre

Pour : apport faible, prix d'achat plus faible, plus facile à gérer et à manager pour un débutant, passage intermédiaire avant l'achat d'une plus grosse officine.

Contre : faible rentabilité, solitude, perspectives de développement incertaines, difficulté à revendre, capitalisation faible, investissement en temps important.

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