Le bail commercial

Cas pratique n° 1

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Au minimum 9 ans. Cependant, il est déconseillé au locataire d'accepter une durée supérieure.

Cas pratique n° 2

Quand interviennent les augmentations de loyers ?

Le loyer d'un bail commercial peut normalement être révisé tous les 3 ans et à l'occasion de chaque renouvellement. Dans les deux cas, l'augmentation est plafonnée. Elle ne peut excéder la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Exceptionnellement, la modification de l'environnement commercial (par exemple la construction de nouveaux logements, l'ouverture de cabinets médicaux, la création de parcs de stationnement, etc.) peut justifier un dépassement en cas de variation de plus de 10 % de la valeur locative. La règle du plafonnement est également écartée lorsque le bail qui vient d'expirer avait été conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans.

Cas pratique n° 3

Qui du bailleur ou du locataire doit demander le renouvellement du bail ?

Le bailleur doit délivrer un congé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail. Si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire peut lui demander ses intentions, dans les 6 mois précédant l'expiration du bail ou ensuite à tout moment. Si aucune des deux parties ne prend d'initiative, le bail une fois expiré est tacitement reconduit et il a alors une durée indéterminée. Lorsque, par le jeu de la tacite reconduction, le bail dépasse 12 ans, le montant du loyer peut être déplafonné sans condition. En cas d'inaction du bailleur, le locataire a donc tout intérêt à déclencher la procédure de renouvellement.

Cas pratique n° 4

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?

Oui, à condition de dédommager le locataire en lui versant une indemnité d'éviction. Dans la plupart des cas, l'indemnité est égale à la valeur marchande du fonds. En revanche, rien n'est dû lorsque le refus du renouvellement est justifié par un comportement fautif du locataire ou si les locaux loués doivent être démolis en raison de leur insalubrité.

Cas pratique n° 5

Le locataire peut-il quitter les lieux avant la fin du bail ?

Le locataire peut résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale à la seule condition de donner congé au propriétaire au moins 6 mois à l'avance. En cas de départ à la retraite, le bail peut être résilié à tout moment sous réserve de respecter le préavis de 6 mois.