Reprise fragile
Actualité
Enquête
L'an dernier, la loi de l'offre et de la demande a été singulièrement bousculée : le prix moyen de cession des officines a progressé de 2 points, à 88 % du chiffre d'affaires TTC, retrouvant ainsi le niveau de 2002, alors même que l'offre a progressé. Trompeur ! ce sont les « belles affaires » et le phénomène des SEL qui dopent le marché. Certaines officines, notamment les plus petites étant, elles, bradées.
Le marché des transactions de pharmacies aurait-il perdu la raison en 2004 ? Ou alors, les acquéreurs seraient-ils disposés à accepter tous les sacrifices ? D'ordinaire, l'accroissement de l'offre (ou la rareté de la demande) entraîne une baisse des prix. Or, dans sa dernière enquête statistique sur les prix de cession des pharmacies, la société de financement Interfimo indique une progression de 2 points du prix moyen de cession. Selon elle, cette « recrudescence des vendeurs s'inscrit dans l'ère du "papy-boom" ». En 2004, Interfimo dénombre environ 200 départs en retraite supplémentaires (+ 30 %) par rapport à 2003 et ce phénomène n'ira qu'en s'amplifiant dans un horizon de dix à quinze ans. « Cette offre alimente le marché mais il est difficile de prévoir comment il se comportera dans l'avenir, compte tenu que la demande - qui reste statistiquement faible - est d'évolution très aléatoire du fait notamment de la féminisation de la profession », remarque Luc Fialletout, directeur général adjoint d'Interfimo.
Avec 1 271 cessions de fonds (ou apports en société) comptabilisées (+ 11 % par rapport à 2003), auxquelles s'ajoutent les cessions de parts sociales, on aboutit à un nombre total de changements de titulaires de l'ordre de 1 550 en 2004. Certaines régions ont bénéficié plus que d'autres du dynamisme du marché, telles la Bretagne, PACA et la Haute-Normandie, qui affichent plus de 65 mutations pour 1 000 officines. En comparaison, des régions comme l'Auvergne, le Languedoc-Roussillon, le Limousin, Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes sont plus « calmes », avec moins de 46 mutations pour 1 000 officines.
Les acquéreurs sont donc demeurés très présents malgré des prix qui ont grimpé en 2004. Sans doute ont-ils été confortés par des taux d'intérêts qui, malgré quelques soubresauts, sont restés historiquement bas (de l'ordre de 3,5 %), et/ou par les bonnes conditions économiques de la pharmacie, notamment les progressions du chiffre d'affaires et du taux de rentabilité (supérieures à l'inflation). Depuis 1999, la valeur des officines a augmenté en moyenne de 40 %, sans pour autant refroidir les ardeurs.
Le potentiel de développement de plus en plus vendeur.
« Tous les cabinets de transactions nous le confirment, explique Serge Gilodi, d'Interfimo. La demande est très supérieure à l'offre sur les belles affaires, c'est-à-dire les officines avec un chiffre d'affaires supérieur à 1,5 million d'euros. La proportion est de 10 acheteurs pour 1 vendeur... » Comme en 2003, à partir d'un certain seuil de chiffre d'affaires (environ 1 million d'euros), le potentiel de développement de l'officine à vendre ressort comme le premier critère de détermination du prix de cession, devant la rentabilité et l'importance du chiffre d'affaires. « Ce n'est plus la taille qui fait des prix élevés. En effet, on vend de plus en plus un potentiel de développement, indique Serge Gilodi. Une pharmacie moyenne avec des perspectives de croissance se vend aussi cher en pourcentage (100 % ou plus) qu'une pharmacie importante offrant les mêmes opportunités. » Selon lui, les ventes de pharmacies de plus de 1,5 million d'euros de CA représentent environ 30 % du marché. A l'opposé, les petites officines n'offrant pas d'avenir sont bradées à des prix très bas (50 % et en deçà) et variables selon les régions.
L'effet boomerang des SEL.
Le phénomène créé par les sociétés d'exercice libéral (SEL) participe également à l'inflation des prix observée. Les opérations patrimoniales de SEL faussent certainement les analyses, mais il est un fait que de plus en plus d'acquisitions sont réalisées sous cette forme (34 % en 2004 contre 24 % en 2003). Elle prend d'ailleurs définitivement le pas sur les autres types de sociétés.
« La SEL s'inscrit vraiment comme le mode d'exercice privilégié des nouveaux acquéreurs et crée une nouvelle demande, émanant de pharmaciens déjà installés, constate Serge Gilodi. Leurs comportements changent, ils se détournent de la vente/réinstallation classique, préfèrent conserver leur affaire tout en investissant dans une autre pharmacie ; ou encore, vendre le fonds à une SEL, conserver une participation dans le capital et acquérir une autre officine où ils seront exploitants. »
Ces nouvelles stratégies jouent en faveur d'une activité soutenue et de prix élevés. « Les titulaires sont prêts à mettre plus cher puisqu'ils se rémunèrent sur une première affaire », poursuit Serge Gilodi, ajoutant que ce phénomène est courant dans les opérations de croissance interne. Mais, contre toute attente, Interfimo n'a pas mis en évidence une véritable corrélation entre prix élevé et acquisition en SEL. « Le marché est en train de changer et, au rythme actuel de constitution de SEL, il faut s'attendre à ce que la donne change dans les années qui viennent », renchérit Luc Fialletout. Il s'explique : « Les acheteurs acceptent des prix élevés, ce qui conduit bon nombre d'entre eux à choisir le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés, via la constitution de SEL, pour améliorer leur capacité d'endettement. » En effet, à l'impôt sur les sociétés, les bénéfices consacrés au remboursement de l'emprunt sont peu imposés. Dans le cas de la généralisation des SEL, « la tendance des prix risque de s'inverser, provoquant une correction brutale du marché sans doute au moment le plus fort du papy-boom », avertit Luc Fialletout.
En effet, lorsque les ventes de parts sociales seront plus nombreuses que les ventes de fonds, les raisonnements deviendront plus économiques que patrimoniaux car il ne sera plus possible ou raisonnable de payer ces parts aussi cher que ce qui est actuellement déboursé pour acheter un fonds. Selon Luc Fialletout, les départs massifs à la retraite, source d'un inquiétant déséquilibre démographique dans l'avenir, et le retour de bâton dû à l'engouement pour les SEL sont deux modifications structurelles et culturelles qui, en se conjuguant, vont changer substantiellement le paysage pharmaceutique.
20 % des cessions au-dessus de 100 %.
Autre fait marquant en 2004 : la dispersion des prix s'est accrue. « La moyenne nationale masque une réalité de plus en plus contrastée au sein des régions », commente Serge Gilodi. Le cas de l'Ile-de-France, hors Paris, est à ce titre emblématique. « Le degré de dispersion des prix locaux est particulièrement marqué dans cette région où la moyenne des prix est la plus basse de France, les cessions à 50 % et en dessous ne sont plus des exceptions ! »
2004 confirme les tendances de 2003 : les régions du Sud demeurent les plus chères avec l'Alsace et le clivage nord/sud est toujours aussi marqué : les régions PACA et Languedoc-Roussillon affichent des prix moyens égaux ou supérieurs à 100 %, alors que les régions du Nord, du Centre et de l'Ile-de-France sont valorisées nettement en dessous de la moyenne nationale.
La part des prix de cession dépassant les 100 % est loin d'être confidentielle : elle représente 20 % des officines qui ont changé de main. Mais dans l'ensemble, les prix ont modérément augmenté dans les régions les plus ensoleillées de France : + 3 % en PACA et en Aquitaine, + 2 % en Languedoc-Roussillon, stabilité parfaite en Midi-Pyrénées, comme du reste dans la plupart des autres régions, à l'exception de la Franche-Comté (+ 6 points) et du Limousin (+ 7 points).
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